Tác động của bảng giá đất mới đến TT BĐS: Cú hích hay gánh nặng đẩy giá nhà?

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 25/12/2024, mới chỉ có 19 địa phương công bố bảng giá đất mới (là bảng giá được điều chỉnh so với bảng giá đã ban hành trước đây và có hiệu lực đến ngày 31/12/2025), bao gồm: Yên Bái, Sơn La, Thái Nguyên, Hải Dương, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM, Lâm Đồng, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang, Ninh Thuận, Cà Mau, Hậu Giang và mới đây nhất là Hà Nội.

Điểm đáng chú ý là giá đất ở nhiều khu vực đã gây xôn xao dư luận bởi mức tăng chóng mặt so với bảng giá đất cũ.

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới cho thấy mức giá tăng khoảng 4 - 38 lần so với năm 2020. Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá chưa sửa đổi. Đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần so với bảng giá cũ. Tương tự, một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Điển hình đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây. Mặt khác, giá đất ở khu vực Cần Giờ tương đối thấp hơn ở một số quận, huyện khác. Điển hình tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá là 2,3 triệu đồng/m2, khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2.

Còn bảng giá đất mới tại Hà Nội mới ban hành ngày 20/12 vừa qua cũng đã khiến cho một số khu vực giá đất vọt cao gấp từ 2 đến 6 lần. Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2. Mức giá này tương ứng với đất ở, vị trí 1, gồm các đường Lê Thái Tổ, đường Hàng Ngang, đường Hàng Đào gấp 3,7 lần bảng giá đất cũ (187,9 triệu đồng/m2).

Đường Trần Hưng Đạo (từ Trần Thánh Tông- Lê Duẩn) trước đó có giá đất cao nhất là 114 triệu đồng/m2 nay tăng lên 695,3 triệu đồng/m2, gấp 6 lần.

Đường Nhà Thờ tăng từ 125,4 triệu đồng/m2 lên 695,3 triệu đồng/m2, gấp 5,5 lần. Đất ở đường Hai Bà Trưng (từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) cũng có giá cao nhất 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất cao nhất tại quận Ba Đình là 450,8 triệu đồng/m2 trên đường Phan Đình Phùng...

Tương tự, tại Bình Dương, theo bảng giá đất mới, đối với đất ở đô thị, các tuyến đường loại I ở vị trí 1 của TP Thủ Dầu Một như Yersin, Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng Tám, Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13), Đinh Bộ Lĩnh, Đoàn Trần Nghiệp, Hùng Vương, Nguyễn Du, Nguyễn Thái Học, Quang Trung, Trần Hưng Đạo có giá đất cao nhất là 52,1 triệu đồng/m2. Mức giá mới này tăng gần 38% so với bảng giá đất cũ.

Tại TP. Thuận An, một số đoạn thuộc các tuyến đường loại I ở vị trí 1 như Cách Mạng Tháng Tám (ĐT.745 cũ), Đỗ Hữu Vị, Hoàng Hoa Thám, Phan Đình Phùng, Thủ Khoa Huân, Trưng Nữ Vương có giá 28,7 triệu đồng/m2, tăng 49% so với bảng giá đất cũ.

Tại TP. Dĩ An, một số đoạn thuộc các tuyến đường loại I ở vị trí 1 như Cô Bắc, Cô Giang, Đường GS 01 khu dân cư Quảng Trường Xanh Areco, đường số 9 khu TTHC thành phố Dĩ An, Nguyễn Thái Học, đường số 5 (Cô Giang - Trần Hưng Đạo), đường số 6 (Cô Giang - Trần Hưng Đạo), Trần Hưng Đạo có giá 35,3 triệu đồng/m2, tăng gần 84% so với bảng giá đất cũ.

Tại TP. Bến Cát, giá cao nhất thuộc các tuyến đường loại I tại vị trí 1 như Bến xe vào chợ Bến Cát, Lô A, Lô C với mức 22,7 triệu đồng/m2, tăng 72% so với bảng giá đất cũ...

Hay như tại, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo bảng giá đất mới ban hành thì nhiều khu vực tăng khoảng 20 - 30% so với các quyết định cũ.

Cụ thể, các tuyến đường Ba Cu, Thùy Vân, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám, Đồ Chiểu, Nguyễn Văn Trỗi, Trưng Trắc, Trưng Nhị... giá đất tại vị trí 1 khoảng 78 triệu đồng/m2; vị trí 2 là 54,6 triệu đồng/m2; vị trí 3 là 39 triệu đồng/2m2. So với bảng giá cũ, mức này tăng trung bình khoảng 17-18%. Một số tuyến có mức giá đất cao thứ hai như Hoàng Diệu, Hoàng Hoa Thám, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn An Ninh, Nguyễn Thái Học, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng... với 58,5 triệu đồng/m2 cho các vị trí 1; 40,9 triệu đồng/m2 cho vị trí 2 và 29,2 triệu đồng/m2 tại vị trí 3. Mức này cũng tăng tầm 20% so với bảng giá cũ.

Với đất ở nông thôn, giá thấp nhất từ 513.000 đồng/m2 và cao nhất đến 4,11 triệu đồng/m2m2 tùy theo tuyến đường, vị trí và từng địa phương. Cụ thể, một số tuyến đường thuộc khu vực nông thôn có giá đất cao như đường Hùng Vương, Võ Văn Kiệt (xã Hòa Long) là 12,3 triệu đồng/m2, đường Mô Xoài (xã Hòa Long), Phước Tân, Văn Tiến Dũng (xã Tân Hưng) giá 9,2 triệu đồng/m2…

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đang "dậy sóng" trước những thay đổi của bảng giá đất mới. Không thể phủ nhận, việc điều chỉnh này như một "cú hích" mạnh mẽ, thổi bùng lên ngọn lửa trên thị trường vốn đang âm ỉ chờ đợi. Tâm lý e dè trước đây đã nhanh chóng chuyển thành sự sôi động, thậm chí có phần "nóng sốt" khi người mua lo sợ "lỡ tàu", còn người bán thì kỳ vọng vào mức giá cao hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực ban đầu, bảng giá đất mới cũng đặt ra không ít thách thức. Giấc mơ an cư lạc nghiệp của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, dường như ngày càng xa vời khi giá đất leo thang. Liệu rằng, cơn "sốt đất" này có phải là "sốt ảo", chỉ mang tính nhất thời, hay sẽ kéo theo những hệ lụy khó lường? Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với bài toán nan giải khi chi phí đầu vào tăng cao, đòi hỏi họ phải có những chiến lược kinh doanh linh hoạt để thích ứng với thị trường

Theo phân tích của chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết, cụ thể hơn về bảng giá đất thể hiện tính tiến bộ hơn trong Luật Đất đai.

Thứ nhất, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất: "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương". Quy định này nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024. 

Do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và là điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dẫn đến phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.

Thứ hai, với những quy định trước đây, vẫn còn tồn tại các khung giá đất nhất là ở các thành phố lớn thường có sự chênh lệch giá rất lớn so với giá chuyển nhượng được áp dụng thực tế trên thị trường. Thực tế, giá chuyển nhượng này thường bị bóp méo, làm cho các giao dịch bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuy giá tài sản có thể cao hơn, tuy nhiên đó lại là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, chúng được sàng lọc trên thị trường một cách nghiêm ngặt, điều này tạo điều kiện cho việc thúc đẩy thị trường bất động sản ngày càng phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn, đồng thời giảm bớt tình trạng đầu cơ, những "cơn sốt ảo".

Ngoài ra, việc áp dụng các quy định mới về bảng giá đất cũng đã góp phần làm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu như theo quy định trước đây, giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá có sự chêch lệch tương đối lớn, dẫn tới tình trạng lợi dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Thứ ba, tình trạng thất thu ngân sách, giảm số thuế được hạn chế. Việc xây dựng bảng giá đất sát với thị trường tạo điều kiện hạn chế được vấn đề kê khai giá thấp nhằm giảm số thuế phải nộp, từ đó không còn hiện tượng hai loại giá (thực tế thì giá cao, nhưng giá trên hợp đồng chuyển nhượng lại thấp). Giúp nguồn thu từ đất được tăng lên, thu hút thêm nguồn lực cho đầu tư, giải quyết tốt các vấn đề khác trong đời sống kinh tế - xã hội.

Thứ tư, đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất người dân sẽ được hưởng phần bồi thường về đất cao hơn. Thực tế giá đất tính để bồi thường khi thu hồi đất thuộc trường hợp định giá đất cụ thể, tuy nhiên một trong những thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất cụ thể là "Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính" - khoản 3 và khoản 4 Điều 158, do vậy giá đền bù sẽ tăng thêm so với hiện nay. 

Bên cạnh yếu tố tích cực, áp dụng bảng giá đất mới cũng còn những thách thức sau:

Thứ nhất, việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định rất cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Thứ hai, quy định hiện hành đã bỏ khung giá đất, giá đất trong bảng giá có sự điều chỉnh tăng gấp nhiều lần so với trước đây gây nên lo ngại về nguy cơ giá đất tăng cao, kéo theo giá đất trong các trường hợp định giá đất cụ thể cũng sẽ tăng. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, các khoản chi phí như tiền sử dụng đất khi giao đất, thuê đất, thuế đất, nộp tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất… đều tăng lên rất nhiều. Một nguyên tắc cơ bản là khi đầu vào cao thì giá các sản phẩm do chủ đầu tư cũng sẽ phải tăng giá các sản phẩm mà họ bán ra thị trường.

Việc mức giá quá cao sẽ gây khó khăn cho khách hàng khi tiếp cận tới các sản phẩm, giảm khả năng thanh khoản sản phẩm điều này tất yếu cũng kéo theo việc tăng thêm mức chi phí triển khai của dự án. Xa hơn nữa, thị trường bất động sản khó xuất hiện các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cho người thu nhập thấp.

Thứ ba, vấn đề xác định giá theo thị trường được thực hiện như thế nào đang gặp khó khăn. Giá cả thị trường luôn biến động không ngừng, tùy thuộc vào từng thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán mà giá luôn dao động khó có thể nắm bắt được.

Thứ tư, theo quy định trước đây cũng như quy định hiện hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất, vừa có thẩm quyền trong việc điều chỉnh bảng giá đất trong trường hợp cần thiết. Việc này dẫn tới tình trạng chồng chéo trong thẩm quyền, dẫn tới tình trạng lạm quyền trong công tác xây dựng và thực thi bảng giá đất trên thực tiễn. Điều này cũng là tiền đề dẫn tới các vấn đề tiêu cực như tham ô, tham nhũng, lạm chức, lạm quyền trong thi hành công vụ.

Đặc biệt, khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực đã gây ra sự "lúng túng" của các cơ quan nhà nước trong việc tổ chức thực hiện như tại TP.HCM sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất, điều này tạo ra sự lúng túng không biết áp dụng bảng giá và cách tính nghĩa vụ tài chính như thế nào cho đúng, dẫn tới các cơ quan hiện đang tạm ngưng nhận hồ sơ để giải quyết, trong khi đó người dân thì chờ đợi khổ sở vì hiện nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất bị ngưng trệ.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường là một quyết định đúng đắn, phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Mục tiêu của việc này là giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, chẳng hạn như tính lệ phí trước bạ hay chuyển nhượng.

Tuy bảng giá đất mới ở các khu vực trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM có thể lên tới 600 - 700 triệu đồng/m2, nhưng con số này vẫn thấp hơn giá thị trường thực tế. Điều này sẽ khuyến khích người dân thực hiện giao dịch minh bạch, đồng thời giúp giảm thiểu hiện tượng trốn thuế, thổi giá đất.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng: "Bảng giá đất mới được điều chỉnh phù hợp với giá trị thực tế của các khu vực đã ổn định và phát triển. Tuy nhiên, đối với các khu vực mới, đặc biệt là những nơi đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở, việc định giá đất sẽ cần thêm thời gian. Giá đất tại những khu vực này chỉ có thể xác định khi các dự án được triển khai và đi vào hoạt động".

Chuyên gia cũng cho hay, mục đích của việc ban hành và áp dụng bảng giá đất mới không phải là để tạo ra cú sốc về giá mà là để khuyến khích thị trường hoạt động minh bạch, giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Việc xác định giá đất dựa trên các yếu tố thực tế như chi phí đền bù, đầu tư hạ tầng và lợi nhuận doanh nghiệp sẽ giúp thị trường đất đai, đặc biệt là thị trường bất động sản trở nên bền vững hơn.

Theo đó, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho hay, việc xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 cần có lộ trình và thời gian chuẩn bị, bao gồm cả việc tập huấn và ban hành hướng dẫn chi tiết. Mọi chính sách mới đều cần thời gian để các bên liên quan làm quen và hiểu rõ. Hiện tại, bên cạnh việc tuyên truyền, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan liên quan, cần có những điều khoản chuyển tiếp phù hợp để quá trình thay đổi diễn ra suôn sẻ. Việc áp dụng ngay lập tức có thể còn gặp nhiều khó khăn, nhất là các địa phương có thị trường bất động sản lớn và các giao dịch mua - bán diễn ra sôi động.