"Chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tạo ra khung pháp lý mới với nhiều tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thi hành luật mới dự báo sẽ đối diện với nhiều thách thức, nhất là trong giai đoạn các địa phương còn lúng túng trong việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất mới. Reatimes ghi lại chia sẻ của PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) về câu chuyện này.

Vướng mắc thủ tục hành chính và cơ chế đầu tư bất động sản

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực cải cách nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản, song vẫn tồn tại một số vướng mắc cần tháo gỡ. Điển hình là vấn đề giao đất cho nhà đầu tư, vốn đang gặp nhiều khó khăn do những quy định mới trong Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định cụ thể về việc giao đất, cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý, sử dụng tài nguyên đất. Điều 124 quy định một số trường hợp đặc biệt được phép giao đất, cho thuê đất mà không cần thông qua đấu giá, đấu thầu.

Cụ thể, những trường hợp này bao gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại vùng khó khăn, giao đất cho dự án khai thác khoáng sản, hay giao đất cho tổ chức bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh... Nhìn chung, đây đều là những trường hợp sử dụng đất có giá trị không cao, chủ yếu phục vụ mục tiêu an sinh xã hội hoặc khuyến khích đầu tư vào những lĩnh vực then chốt. Tuy nhiên, đối với đa số các dự án khác, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, Luật Đất đai quy định rõ ràng phải thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu giá, đấu thầu công khai, minh bạch để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án. Khác với trước đây, nhà đầu tư có thể nhận đất thông qua các hình thức như BT (xây dựng - chuyển giao) hoặc đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất.

Sự thay đổi này, tuy nhằm mục tiêu tăng tính minh bạch và công bằng, lại vô tình tạo ra nút thắt cho các dự án. Nhiều dự án trước đây không thuộc diện đấu giá nay bị xem là vi phạm Luật Đất đai, khiến UBND các tỉnh, thành phố e ngại trong việc phê duyệt.

Tình trạng này kéo theo nhiều hệ lụy, đặc biệt là những dự án đã tồn tại trong 5 - 10 năm qua. Các dự án bị trì hoãn, kéo dài thời gian thực hiện, gây áp lực lên lãi suất và cuối cùng đẩy giá bất động sản lên cao. Người dân chính là đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án vẫn đang "tắc" trong quá trình triển khai do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Cụ thể, một số dự án trước đây được triển khai mà chưa qua đấu giá quyền sử dụng đất, nay khi áp dụng Luật Đất đai mới thì có khả năng không còn phù hợp với quy định, dẫn đến việc phải rà soát lại hồ sơ pháp lý, gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó, UBND các tỉnh, thành phố đang tỏ ra thận trọng hơn trong việc phê duyệt các dự án mới, đồng thời rà soát lại các dự án cũ để đảm bảo tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai.

Định giá đất và những áp lực liên quan

Vấn đề định giá đất luôn thu hút sự quan tâm lớn từ cả chính quyền và người dân. Trên thực tế, việc định giá đất không quá khó khăn như nhiều người vẫn nghĩ. Ngay từ năm 2004, các đơn vị thẩm định giá và hiệp hội chuyên ngành đã xây dựng mạng lưới bản đồ giá đất cho các khu vực trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM. Điều này tạo tiền đề quan trọng cho việc định giá đất một cách chính xác và hiệu quả.

Minh chứng rõ nét nhất là vào năm 2019, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành khảo sát, định giá đất để xây dựng khung giá đất tại Hà Nội, TP.HCM. Kết quả cho thấy, giá đất tại phố Hàng Đào (Hà Nội) là 89 triệu đồng/m2, còn tại đường Nguyễn Huệ (TP.HCM) là 120 triệu đồng/m2. Có thể nói, mức giá này khá sát với giá thị trường thực tế thời điểm đó. Tuy nhiên, khi UBND TP. Hà Nội và TP.HCM công bố bảng giá đất chính thức, con số lại thấp hơn đáng kể, chỉ bằng khoảng 2/3 so với giá do Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra.

Sự chênh lệch này phản ánh một thực tế rằng, việc định giá đất luôn phải đối mặt với nhiều áp lực khác nhau. Một mặt, cần phải đưa khung giá đất và bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, theo đúng quy định của Luật Đất đai. Mặt khác, cần phải cân nhắc đến khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và giảm thiểu chi phí cho người dân khi nộp thuế, phí. Hai áp lực này tạo nên một bài toán khó cho các cơ quan quản lý.

Trong thời gian tới, khi UBND các tỉnh xây dựng bảng giá đất, chắc chắn sẽ tiếp tục phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc tăng giá đất để phù hợp với thị trường và việc kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp và giảm chi phí cho người dân. Tìm ra điểm cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố này là "chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Gần đây, UBND TP.HCM đã có động thái tính lại bảng giá đất mới để sớm áp dụng theo Luật Đất đai mới, trong đó, giá đất tại huyện Hóc Môn có nơi dự kiến tăng lên đến 50 lần. Sau khi đưa ra lấy ý kiến, TP.HCM đã quyết định tạm dừng việc ban hành này.

Nếu tăng giá đất đột ngột như vậy gây ra nhiều hệ lụy đáng lo ngại. Hiện nay, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 0,03% trong hạn mức, 0,07% khi vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15 % khi vượt trên 3 lần hạn mức. Hầu hết mọi người cũng không để ý, người đóng 200.000 đồng, người 500.000 đồng, nhiều hơn là 1,5 triệu đồng và nhiều nhất vào khoảng 3 triệu đồng. Vậy thì hãy tưởng tượng ở Hóc Môn, nếu giá đất tăng 50 lần thì người dân có thể phải đóng đến 50 triệu đồng tiền thuế mỗi năm, tương đương với toàn bộ thu nhập của họ. Điều này chắc chắn sẽ tạo gánh nặng tài chính rất lớn, buộc nhiều người phải rời khỏi nơi ở hiện tại. Tình trạng tương tự cũng có thể xảy ra ở Hà Nội, nơi giá đất đang ở mức cao, nếu một mảnh đất là 2,5 tỷ đồng thì rất nhiều người dân không thể đóng nổi tiền sử dụng đất.

Vấn đề cốt lõi ở đây không nằm ở việc định giá đất, bởi về nguyên tắc, việc này khá đơn giản. Có thể dễ dàng xác định giá trị một thửa đất bằng cách so sánh với các thửa đất lân cận đã có giao dịch. Việc xây dựng bản đồ giá đất cũng không quá khó khăn. Tuy nhiên, cần phải cân nhắc đến khả năng chi trả của người dân và doanh nghiệp khi điều chỉnh giá đất. Việc tăng giá đất đột ngột, thiếu sự đồng bộ với các chính sách hỗ trợ khác, sẽ gây ra những tác động tiêu cực đến đời sống người dân và sự phát triển kinh tế - xã hội..

Với doanh nghiệp bất động sản, họ cũng đang đứng trước những thách thức mới, đặc biệt liên quan đến vấn đề đầu tư hạ tầng đi kèm dự án. Quy định về suất đầu tư, bao gồm cả chi phí lãi vay, đang tạo ra nhiều băn khoăn cho các doanh nghiệp. Việc cộng gộp lợi nhuận ước tính với lãi suất vay vào suất đầu tư (ví dụ 15%) hoặc tính riêng từng khoản, cùng với chi phí dự phòng, đang khiến việc định giá đất trở nên phức tạp và thiếu chính xác.

Điều này đặt ra gánh nặng rất lớn cho doanh nghiệp, nhất là khi họ phải chịu toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng cho những dự án có quy mô lớn. Đơn cử tình trạng nhiều dự án tại Hà Nội, dù diện tích đất chỉ khoảng 120.000m2, nhưng doanh nghiệp vẫn phải gánh trên vai toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng. Tương tự, tại TP.HCM, có những trường hợp giá trị thửa đất dự án tăng vọt từ 70 tỷ đồng lên đến 700 tỷ đồng, chủ yếu do áp lực chi phí hạ tầng. Rõ ràng, việc kết hợp đầu tư hạ tầng với giá đất đang dẫn đến sự méo mó trong việc định giá đất, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Hy vọng rằng, trong thời gian tới, UBND các tỉnh, đặc biệt là những địa phương đã có sẵn cơ sở dữ liệu về giá đất, sẽ sớm xây dựng được phương pháp định giá đất hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác định bảng giá đất phù hợp với thực tế từng địa phương.

Vai trò của Nhà nước trong đầu tư hạ tầng và phát triển bất động sản

Việc phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam có những đặc thù riêng biệt so với nhiều nước khác trên thế giới. Điểm khác biệt nổi bật là việc lồng ghép đầu tư hạ tầng vào dự án, áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán giá trị đất. Tuy nhiên, cách tiếp cận này đang bộc lộ một số hạn chế nhất định.

Cụ thể, việc gộp chung chi phí đầu tư hạ tầng (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) vào chi phí dự án, sau đó tính toán doanh thu để xác định giá trị đất, có thể dẫn đến tình trạng chi phí đầu tư hạ tầng quá lớn còn doanh thu thu được và thậm chí là định giá đất sẽ thấp. Cách làm này khác biệt so với thông lệ quốc tế, nơi chi phí đầu tư hạ tầng thường được tách riêng và không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất.

Để khắc phục tình trạng này, chúng ta cần có một cách tiếp cận linh hoạt hơn, kết hợp hài hòa giữa vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp trong đầu tư hạ tầng. Đặc biệt, trong quá trình đầu tư hạ tầng, Nhà nước thường áp dụng hình thức đấu thầu nhằm lựa chọn nhà thầu có năng lực, đảm bảo chất lượng công trình với chi phí hợp lý nhất. Tuy nhiên, khi bàn giao đất cho các dự án, lại có xu hướng muốn bán với giá cao nhất, điều này có thể tạo ra sự mất cân đối trong việc phân bổ lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Đây cũng là bài toán cấn giải quyết.

Nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Đức đã áp dụng mô hình đầu tư phát triển hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả nhà nước và doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp sẽ được giao thực hiện dự án đầu tư hạ tầng quy mô lớn, chẳng hạn như cải tạo toàn bộ hạ tầng một khu vực nông thôn hay đô thị cũ.

Điểm đặc biệt của mô hình này là doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn đầu tư toàn bộ hạ tầng, với số tiền có thể lên đến hàng tỷ USD. Đổi lại, họ sẽ được hưởng những ưu đãi đặc biệt từ nhà nước, chẳng hạn như miễn tiền sử dụng đất, thậm chí còn được hỗ trợ thêm kinh phí. Điều kiện tiên quyết là dự án phải đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội mà nhà nước đề ra, ví dụ như thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cải tạo khu vực kém phát triển thành đô thị hiện đại...

Mô hình này mang lại hiệu quả kép: Vừa giúp nhà nước tiết kiệm chi phí đầu tư công, vừa khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển hạ tầng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân./.