Giữ thăng bằng tín dụng địa ốc, ngân hàng rơi vào thế lưỡng nan

Cuộc đua lãi suất cho vay mua nhà

Lãi suất cho vay mua nhà tại hệ thống ngân hàng thương mại đang chứng kiến một cuộc cạnh tranh gay gắt chưa từng có. Hàng loạt ngân hàng, từ quy mô lớn đến khối ngoại, đồng loạt tung ra các gói tín dụng ưu đãi "khủng", đặc biệt nhắm vào nhóm khách hàng trẻ dưới 35 tuổi, lực lượng có nhu cầu an cư cao và tiềm năng phát triển tài chính trong tương lai.

Đơn cử như TPBank có gói vay lãi suất chỉ 3,6%/năm trong 3 tháng đầu, kèm ân hạn gốc tới 60 tháng, mức hấp dẫn nhất thị trường hiện nay. Tương tự, Eximbank đưa ra ưu đãi 3,68%/năm cố định suốt 36 tháng cho khách hàng từ 22 – 35 tuổi.

SHB triển khai gói tín dụng 16.000 tỷ đồng với lãi suất khởi điểm 3,99%/năm, cho phép hạn mức vay tối đa lên đến 90% giá trị tài sản. Tương tự, VPBank cam kết tỉ lệ cho vay lên tới 80% giá trị căn nhà với lãi suất từ 5,2%/năm và thời gian vay 25 năm.

Trong khi đó, ACB chào gói vay dành riêng cho khách hàng dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5%/năm. MSB cũng nhắm đến khách hàng trẻ với lãi suất cho vay chỉ 4,5%/năm trong 6 tháng đầu và thời hạn vay lên tới 35 năm.

Ở nhóm ngân hàng quy mô lớn, HDBank mạnh dạn tung gói tín dụng quy mô 30.000 tỷ đồng, với lãi suất từ 4,5%/năm trong 3 tháng đầu, thời hạn vay lên tới 50 năm, đây là một trong những gói vay có thời hạn dài nhất, góp phần giảm áp lực tài chính đối cho người vay.

Khối ngân hàng quốc doanh cũng không đứng ngoài cuộc khi BIDV hiện áp dụng lãi suất 5,5%/năm cố định trong 3 năm, thời gian vay tối đa lên đến 40 năm và đặc biệt không phải trả gốc trong 5 năm đầu với khoản vay đến 5 tỷ đồng. VietinBank triển khai ưu đãi lãi suất từ 5,6%/năm cho khách hàng 20 - 35 tuổi. Vietcombank hướng đến nhóm khách hàng trên 35 tuổi, với lãi suất khởi điểm chỉ 3,99%/năm.

Ở nhóm ngân hàng ngoại, UOB đưa ra nhiều lựa chọn, chẳng hạn như lãi suất 5,5%/năm trong 3 tháng đầu; sau đó 6,22%/năm trong 9 tháng tiếp theo; hoặc khách hàng cũng có thể lựa chọn gói lãi suất cố định 1 năm ở mức 6,24%/năm và 2 năm ở mức 6,34%/năm. Shinhan Bank cũng đa dạng hóa với 3 phương án lãi suất gồm 4,5%/năm trong 6 tháng đầu; hoặc cố định 6,45%/năm trong 12 tháng; 6,6%/năm trong 24 tháng.

Sự bùng nổ của các gói tín dụng từ hệ thống ngân hàng thể hiện rõ nét quyết tâm đón đầu nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là nhu cầu an cư của thế hệ trẻ. Nhìn xa hơn, khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà tiếp cận vốn, qua đó kích thích giao dịch và gia tăng tính thanh khoản cho toàn bộ thị trường.

Chị Nguyễn Mai Hương, 32 tuổi, hiện đang làm việc trong lĩnh vực truyền thông chia sẻ, vợ chồng chị đã ấp ủ ước mơ mua nhà ở thành phố từ nhiều năm nay, nhưng cứ chần chừ vì gánh nặng tài chính quá lớn, đặc biệt là lãi suất vay mua nhà trước đây khá cao và thả nổi, khiến vợ chồng chị lo lắng về áp lực trả nợ lâu dài.

Tuy nhiên, khoảng thời gian cuối năm 2024 đến nay thực sự là cơ hội vàng. Khi mặt bằng lãi suất cho vay của các ngân hàng liên tục giảm sâu, thậm chí có những gói ưu đãi chỉ còn 3,6% - 3,99% trong những tháng đầu, kèm theo thời gian ân hạn nợ gốc dài.

"Điều hấp dẫn nhất đối với vợ chồng tôi không chỉ là mức lãi suất khởi điểm thấp, mà còn là sự cạnh tranh và đa dạng của các gói vay. Các ngân hàng đang thực sự chạy đua để thu hút khách hàng trẻ như chúng tôi. Gói vay thời hạn lên tới 35- 50 năm của một số ngân hàng lớn cũng là điều kiện giúp chúng tôi giảm áp lực trả nợ hàng tháng xuống mức rất dễ chịu, gần như tương đương với tiền thuê nhà.", chị Hương chia sẻ.

Chị Hương cũng cho rằng, lãi suất thấp như một "tấm đệm" giúp vợ chồng chị dễ thở trong giai đoạn đầu, có thêm thời gian để ổn định công việc và nguồn thu nhập, trước khi lãi suất có thể điều chỉnh về mức thả nổi.

Cảnh báo rủi ro và áp lực tiềm ẩn

Mặc dù lãi suất cho vay bất động sản đang ở mức hấp dẫn, hệ thống ngân hàng lại đang đối diện với dấu hiệu đảo chiều trên thị trường vốn huy động. Thời gian gần đây, lãi suất huy động có xu hướng tăng trở lại. Chỉ tính từ đầu tháng 10, đã có tổng cộng 9 ngân hàng thực hiện tăng lãi suất huy động gồm: GPBank, NCB, Vikki Bank, Bac A Bank, VCBNeo, HDBank, Sacombank, VIB và SHB.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng khác như: VietinBank, Vietcombank, Vikki Bank, MB, Techcombank, VietBank, và LPBank cũng áp dụng các chính sách ưu đãi, khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng gửi tiền.

Việc lãi suất huy động tăng lên sẽ tạo áp lực lên chi phí vốn của ngân hàng, dần thu hẹp biên độ lợi nhuận và có thể dẫn đến việc điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trong tương lai, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính dài hạn của người vay mua nhà.

Nghiêm trọng hơn, dòng chảy tín dụng đang có dấu hiệu lệch pha. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tín dụng bất động sản tăng mạnh xuất phát từ thị trường địa ốc đang hồi phục nên nhu cầu vay vốn tăng lên. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cũng muốn tạo lực đẩy cho thị trường nhằm giúp thanh khoản tốt hơn, hướng thị trường vào trạng thái lành mạnh hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp.

Nhiều chuyên gia có quan điểm rằng, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro dòng chảy tín dụng lệch pha. Tăng trưởng tín dụng trong hơn 1 năm qua tập trung vào lĩnh vực bất động sản, nhu cầu lớn trong đó là dùng để đảo nợ trái phiếu và tái cấu trúc nguồn vốn. Xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra do áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản khá lớn trong giai đoạn tới.

Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cũng đã cảnh báo: "Trong khi nợ xấu cũ vẫn chưa thể xử lý được, rủi ro nợ xấu mới lại hiện hữu. Hệ lụy chính của việc ngân hàng đẩy mạnh tín dụng bất động sản là nguy cơ hình thành bong bóng tài sản khi dòng vốn đổ vào đầu cơ làm giá tăng cao hơn thực tế, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô".

Giới chuyên gia cho rằng, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng cần phải thận trọng trong việc giữ thăng bằng giữa việc hỗ trợ thị trường địa ốc hồi phục theo hướng lành mạnh, và kiểm soát chất lượng tín dụng, tránh để dòng vốn bị "kéo" quá mức vào một lĩnh vực, đảm bảo nguồn lực cho sản xuất, kinh doanh và tạo nên sự phát triển kinh tế vĩ mô bền vững.

TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính ngân hàng cho hay: "Việc "Giữ thăng bằng" tín dụng địa ốc đòi hỏi một sự điều tiết hết sức tinh tế từ cả cơ quan quản lý và các tổ chức tín dụng. Trọng tâm của chiến lược này phải dịch chuyển từ việc chạy theo số lượng tăng trưởng sang việc kiểm soát chất lượng dòng vốn".

Theo chuyên gia, cần phải ưu tiên tín dụng cho nhu cầu thực, điều tiết dòng vốn chảy mạnh vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, và tập trung vào cho vay cá nhân mua nhà ở thực, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ dưới 35 tuổi, lực lượng có nhu cầu an cư thiết yếu. Điều này nhằm tránh dòng vốn đổ vào đầu cơ hoặc các phân khúc cao cấp đã dư thừa, vốn dễ hình thành bong bóng.

Song song đó, các ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ mục đích vay vốn. Quá trình thẩm định phải được siết chặt hơn để phân biệt rõ ràng giữa khoản vay mua nhà ở thực sự với các khoản vay dùng để đảo nợ trái phiếu hoặc phục vụ mục đích đầu cơ, hai hoạt động tiềm ẩn rủi ro hệ thống lớn nhất hiện nay. Mặt khác, cần tái cấu trúc và đẩy nhanh xử lý nợ xấu cũ trong lĩnh vực bất động sản. Việc "dọn dẹp" bảng cân đối kế toán của ngân hàng là nhiệm vụ cấp bách, nhằm ngăn chặn tình trạng rủi ro mới phát sinh do tín dụng tăng nóng bị chồng chất lên những tồn đọng nợ xấu chưa được giải quyết.

Cuối cùng, việc phân bổ hợp lý nguồn vốn là then chốt: phải đảm bảo rằng đủ vốn được cấp cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, và xuất khẩu để kinh tế thực không bị "nghẽn" vì quá nhiều nguồn lực bị hút vào lĩnh vực địa ốc.

"Tóm lại, giữ thăng bằng tín dụng địa ốc là yêu cầu mang tính bắt buộc để tránh cho thị trường bất động sản trở thành rủi ro lớn nhất đối với sự ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời là chìa khóa giúp ngân hàng thoát khỏi thế lưỡng nan giữa lợi nhuận ngắn hạn và an toàn hệ thống dài hạn", TS. Châu Đình Linh kết luận.