Lý giải chuyện những doanh nghiệp 0 đồng nợ

Trong ngành kinh doanh bất động sản, vay nợ ngân hàng luôn được xem là động lực tài chính quan trọng, giúp doanh nghiệp mở rộng quy mô, thúc đẩy tốc độ phát triển dự án, duy trì dòng tiền và tối ưu hóa tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu. Việc xây dựng một cơ cấu vốn tối ưu là bài toán chiến lược, yêu cầu doanh nghiệp phải cân bằng khéo léo giữa rủi ro và lợi nhuận nhằm đạt được mục tiêu tối đa hóa giá trị cho cổ đông.

Tuy nhiên, câu chuyện về đòn bẩy tài chính đã xoay chiều mạnh mẽ khi thị trường trải qua chu kỳ biến động. Ở thời kỳ "tiền rẻ", lãi suất thấp tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ngân hàng giá rẻ, thúc đẩy hoạt động tích lũy quỹ đất và triển khai dự án rầm rộ.

Tuy nhiên, các tín hiệu tăng lãi suất cùng định hướng thắt chặt tín dụng vào bất động sản đã thay đổi hoàn toàn kịch bản. Chi phí lãi vay từ lợi thế bỗng chốc trở thành "nỗi ám ảnh". Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá mức có thể phải đối mặt với áp lực trả nợ và chi phí tài chính khổng lồ, bào mòn lợi nhuận, làm giảm sức cạnh tranh và khả năng chống chịu rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản và kinh tế suy yếu.

Trong bức tranh chung đầy thách thức đó, báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2025 từ loạt doanh nghiệp bất động sản cho thấy, bên cạnh nhóm doanh nghiệp đang vật lộn với các khoản vay ngân hàng lớn, thị trường vẫn ghi nhận những công ty có số dư nợ giảm, thậm chí không phát sinh bất kì khoản nợ vay tài chính mới nào, cho thấy một chiến lược tài chính thận trọng hơn.

Đơn cử, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã: NTL) không có nợ vay tài chính mới trong quý III/2025. Nợ phải trả tính đến 30/9 của NTL chỉ ở mức 242,6 tỷ đồng. Dù hoạt động kinh doanh bất động sản chưa mang về doanh thu (ghi nhận 0 đồng) trong kỳ, NTL lại sở hữu một "tấm đệm" tài chính ấn tượng.

Tại ngày 30/9, tổng tài sản của NTL đạt 1.977,7 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền lớn gồm 514,7 tỷ đồng tiền mặt, 309,5 tỷ đồng tiền gửi ngắn hạn và 473,6 tỷ đồng đầu tư chứng khoán. Nguồn vốn tự có dồi dào này cho phép công ty tự chủ hoàn toàn. 

Hàng tồn kho ở mức 505,7 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với đầu năm, chủ yếu nằm tại Khu đô thị mới Dịch Vọng (phường Cầu Giấy, Hà Nội). Dự án này được giao cho NTL làm chủ đầu tư từ năm 1997, phê duyệt quyết định đầu tư vào năm 2003 với tổng vốn 794,8 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ 2003 - 2007. 

Ngày 30/5/2025, Hà Nội đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, nâng tổng mức vốn lên 5.124,8 tỷ đồng và gia hạn thời gian hoàn thành đến quý I/2029. Việc không dùng đòn bẩy trong bối cảnh chờ đợi điều chỉnh dự án cho thấy sự kiên nhẫn và năng lực tài chính nội tại của NTL, sẵn sàng cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Tương tự, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã: D2D) không ghi nhận nợ vay tài chính mới trong quý III. Nợ cũ phải trả còn gần 682 tỷ đồng, giảm 11% so với đầu năm. Điều quan trọng, phần lớn khoản nợ này là khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện. Đây là bằng chứng cho thấy D2D đang được tài trợ vốn từ chính khách hàng, giúp công ty tránh được chi phí lãi vay.

Tiếp theo là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã: NDN). Tính đến 30/9, tổng nợ phải trả của Nhà Đà Nẵng giảm 50% so với đầu năm, chỉ còn 94 tỷ đồng. Trong đó, giá trị phải trả ngắn hạn khác giảm 85% còn gần 18 tỷ đồng. Riêng trong quý III/2025, doanh nghiệp không sử dụng đòn bẩy tài chính, không ghi nhận có khoản chi phí tài chính mới. 

Theo tìm hiểu, sau khi bắt đầu bàn giao các căn hộ thuộc dự án Moarchy - Block B từ năm 2020, doanh nghiệp đã đưa dư nợ về 0 và duy trì trạng thái này đến nay. Tuy nhiên, trạng thái "sạch nợ" của NDN đi kèm với sự chững lại đáng kể của hoạt động cốt lõi. 

Cụ thể, sau khi dự án Khu phức hợp The Monarchy - Block B được bàn giao và hạch toán doanh thu, Nhà Đà Nẵng chưa triển khai dự án nào đáng chú ý để gối đầu lợi nhuận cho các năm tiếp theo. Công ty dành phần lớn tài sản ngắn hạn đi đầu tư chứng khoán và phụ thuộc vào diễn biến lên xuống của thị trường trong các kỳ báo cáo gần đây. 

Trong danh mục cho thấy Nhà Đà Nẵng đang đầu tư hơn 23 cổ phiếu, với các khoản đầu tư lớn mang lại hiệu suất cao như HPG (tạm lãi 45%) có giá gốc 95 tỷ đồng; VHM (tạm lãi 90%) có giá gốc gần 93 tỷ đồng. Báo cáo cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều cổ phiếu mới so với đầu năm như DGC, FPT, VPB, VCG, EIB, CTG.  Điều đó cho thấy doanh nghiệp không mặn mà với việc tìm kiếm dự án mới hoặc đẩy mạnh hoàn thiện các dự án cũ. Đây là chiến lược chấp nhận rủi ro từ thị trường vốn để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, đặt ra thách thức về tính bền vững dài hạn trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp bất động sản không vay nợ trong quý III nhưng vẫn có lãi cao. (Reatimes thống kê từ BCTC)

Với CTCP Thống Nhất (mã: BAX), trong các báo cáo tài chính những năm gần đây, BAX không ghi nhận khoản vay nợ ngân hàng. Mới nhất, công ty không phát sinh bất kỳ khoản chi phí tài chính hay bán hàng nào trong quý III/2025. Doanh thu thuần của BAX đạt gần 24 tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ. 

Động lực tăng trưởng đến từ việc phát sinh gần 3 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động bán nhà ở xã hội thuộc dự án khu trung tâm dịch vụ. Giai đoạn 2010 - 2024, đa phần lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp duy trì khoảng 20 - 30 tỷ đồng/năm, trừ giai đoạn 2019 - 2022 có biến động mạnh nhờ ghi nhận lợi nhuận từ dự án khu trung tâm dịch vụ KCN. 

Xét về các chỉ số tài chính khác, việc dòng tiền kinh doanh đa phần đều duy trì ở mức dương cho thấy BAX vẫn đủ khả năng đáp ứng các nhu cầu tài chính mà không cần đi vay, thể hiện sự quản trị dòng tiền chặt chẽ và ổn định.

Ngoài ra, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (mã: HAR), báo cáo tài chính quý III/2025 cho thấy, chỉ có 1 khoản vay duy nhất tại Vietcombank theo hợp đồng tín dụng với hạn mức gần 2,8 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng. Tài sản thế chấp là xe ô tô con hiệu Hongqi. Với quy mô của một doanh nghiệp niêm yết, khoản vay này gần như không đáng kể, cho thấy HAR cũng đang đi theo xu hướng giảm thiểu đòn bẩy tài chính.

Theo giới chuyên gia, trạng thái giảm nợ hay nợ vay bằng 0 mà các doanh nghiệp bất động sản công bố trong báo cáo tài chính đang cho thấy một sự chuyển hướng chiến lược rõ rệt. Theo đó, thay vì tiếp tục mở rộng quy mô bằng đòn bẩy rủi ro, một số doanh nghiệp tập trung vào chất lượng dự án hiện có hoặc khai thác hiệu quả tài sản sẵn có để tạo ra dòng tiền. 

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này cần được nhìn nhận một cách đa chiều. Điển hình như trường hợp một số công ty chuyển hướng sang đầu tư tài chính và không còn mặn mà với việc triển khai dự án bất động sản mới. Mặc dù chiến lược này có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn trong ngắn hạn nhờ vào diễn biến thị trường chứng khoán, nhưng về dài hạn, việc "đứng yên" trong hoạt động kinh doanh cốt lõi, tức là phát triển dự án bất động sản, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tiềm năng tăng trưởng và sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Theo TS. Châu Đình Linh, chuyên gia tài chính - ngân hàng: "Việc không có nợ vay chỉ thực sự là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp duy trì được dòng tiền dương mạnh mẽ, sở hữu tài sản chất lượng và thể hiện tính chủ động trong chiến lược kinh doanh. Ngược lại, nếu trạng thái không có nợ vay đi kèm với các dấu hiệu tài chính kém khả quan như lỗ lũy kế liên tiếp và các rào cản từ đơn vị kiểm toán thì đó không phải là dấu hiệu của quản trị rủi ro tốt. Thay vào đó, đây có thể là dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang có chất lượng tài sản không tốt, bị loại khỏi thị trường vốn do không đáp ứng được các tiêu chuẩn tín dụng cần thiết".