Các ông lớn đua thâu tóm dự án, thị trường M&A bất động sản bùng nổ trở lại

Doanh nghiệp trong nước và quốc tế cùng "săn" dự án

Thị trường M&A bất động sản đã ấm trở lại từ cuối năm 2024 và duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2025. Theo JLL Việt Nam, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Các hoạt động M&A diễn ra sôi động nhất ở các phân khúc khu công nghiệp, nhà ở và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

Điểm đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của các doanh nghiệp trong nước. Theo tìm hiểu của Reatimes, Tổng CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (CTX Holdings) mới đây đã công bố thông tin về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng tổ hợp công trình Trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng tại lô đất A1-2, Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội. Dự án nằm tại vị trí đắc địa ở quận Cầu Giấy (cũ) khi tiếp giáp ba mặt đường Xuân Thuỷ, Phạm Hùng, Trần Quốc Vượng - ngay cạnh đường Vành đai 3 trên cao với diện tích khoảng 2,5 ha. Theo quy hoạch, dự án sẽ được xây dựng 5 toà tháp cao 38 - 45 tầng. Công bố thông tin từ CTX Holdings , chủ mới của dự án là Công ty cổ phần Xây dựng Đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng. Đây là một doanh nghiệp trong hệ sinh thái Sun Group. Hồi đầu tháng 7, Sun Group cũng đã công bố ra mắt dự án A1-2 này với tên thương mại là Sun Feliza Suites.

Trước đó vào cuối tháng 6, Sunshine Group công bố một công ty con trong hệ sinh thái nhận chuyển nhượng cổ phần tại doanh nghiệp là chủ đầu tư khu đô thị nhà vườn sinh thái ở Văn Giang, Hưng Yên để phát triển một phần đại dự án. Sau đó, tập đoàn này cho biết phát triển thêm một tổ hợp 8.000 căn hộ chung cư cũng nằm ở Hưng Yên. Trước đó hồi tháng 2, một chủ đầu tư trong nước khác đã tổ chức khởi công dự án tại vị trí này

Sau nhiều năm tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng khu đô thị du lịch Cái Giá (tên thương mại Cát Bà Amatina), Công ty cổ phần Vinaconex ITC đón thêm sự hiện diện của các cổ đông lớn, gồm hai doanh nghiệp liên quan MIK Group.

Bên cạnh các doanh nghiệp nội, các doanh nghiệp ngoại cũng không đứng ngoài cuộc. Dữ liệu từ Savill cho hay, Savills, Capitaland mua dự án tại Bình Dương (trước sáp nhập với TP.HCM) từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD; Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long hay nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World.

Doanh nghiệp ngoại cũng chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư trong nước như Keppel Land thoái toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc - chủ dự án Palm City tại TP HCM. Bên mua là Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm, với giá trị thương vụ trên 2.600 tỷ đồng (tương đương hơn 100 triệu USD).

Đòn bẩy chính sách và dòng vốn bệ đỡ cho thị trường M&A bứt phá

Sự hồi phục của thị trường M&A bất động sản Việt Nam, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường M&A bất động sản trong 10 năm qua đã có sự phát triển đáng chú ý và tập trung chủ yếu vào các phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội.

Đến nay, sự hồi phục và cải thiện tính thanh khoản của thị trường bất động sản là kết quả những nỗ lực của chính phủ để kích thích thị trường, việc tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng. Hay việc Chính phủ, Bộ ngành đã đưa ra nhiều chính sách khuyến khích đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Các chính sách này bao gồm việc cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và cung cấp các ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư… 

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư bất động sản rất quyết liệt trong việc bán các dự án để giảm bớt gánh nặng tài chính; trong khi đó các doanh nghiệp với nguồn tài chính mạnh lại mong muốn có được những dự án như vậy để tận dụng sự phục hồi của thị trường. Kết quả là một số thương vụ M&A đã diễn ra thành công. Cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện cũng như giao thông kết nối giữa các khu vực đô thị và các thành phố trọng điểm cũng góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

"Một trong những xu hướng nổi bật là sự gia tăng đầu tư vào các khu công nghiệp. Sự phát triển của ngành công nghiệp và sản xuất đã tạo ra nhu cầu lớn về đất công nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang trở thành một trong những trung tâm sản xuất lớn của khu vực. Các khu công nghiệp tại đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Nhật Bản và Hàn Quốc. Điều này không chỉ giúp phát triển hạ tầng khu vực mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động địa phương. Ngoài ra, phân khúc nhà ở cũng chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị mới ngày càng tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số. Phân khúc khách sạn cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A, đặc biệt tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng và Nha Trang. Sự phát triển của ngành du lịch đã tạo ra nhu cầu lớn về các cơ sở lưu trú cao cấp, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước," bà Trang Bùi đánh giá.

Thời gian tới, Bà Trang cho biết, nửa cuối năm 2025, thị trường tiếp tục có nhiều thương vụ chuyển nhượng các dự án phát triển nhà ở, bao gồm phân khúc căn hộ, bất động sản gắn liền với đất và khu dân cư. Các nhà đầu tư cũng rất quan tâm đến các tài sản đang hoạt động với tỷ suất sinh lợi ổn định và rủi ro thấp.

Còn theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết tăng trưởng dư nợ cho vay các doanh nghiệp phát triển dự án trong hai năm gần đây báo hiệu nguồn cung mới có thể hình thành trong tương lai. Đây cũng là kênh dẫn vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp mua lại dự án dang dở, tái cấu trúc danh mục hoặc triển khai dự án sau M&A. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện vay vốn, thường do vướng mắc pháp lý, phải tìm đến M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.

Ông David Jackson cho rằng sự hợp nhất và sàng lọc trên thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy, khi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ chiếm ưu thế. Về lâu dài, nhà đầu tư kỳ vọng vào những lợi thế như mở rộng đô thị, tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục và thúc đẩy hạ tầng liên vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động M&A. 

Ông David Jackson nhận định: "Cả các doanh nghiệp lớn trong nước và quốc tế đều đang tích cực mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ M&A. Tuy nhiên, việc đưa ra quyết định mua lại dự án đều dựa trên quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng về tính khả thi, nhu cầu thực tế, tiềm năng tăng giá và khả năng tiêu thụ của dự án. Hiện tại, thị phần dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn không chỉ giúp tránh lãng phí tài nguyên đất đai mà còn mở ra cơ hội hồi sinh cho các dự án đang dang dở. Tuy nhiên, điều quan trọng cần theo dõi là cách các nhà đầu tư phát triển các quỹ đất này sau khi M&A, liệu sản phẩm có đáp ứng đúng nhu cầu thị trường và khả năng thanh khoản có đủ tốt để đảm bảo vòng quay vốn đầu tư. Đây mới là những yếu tố quyết định hiệu quả thực sự của một thương vụ M&A".