Vướng mắc trong định giá đất đang là nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Thị trường đón nhận sự phục hồi tích cực

Phát biểu nhận định về thị trường bất động sản tại "Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản" diễn ra ngày 27/11 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản năm 2024 dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

"Từ đầu năm đến nay, để quy định hướng dẫn chi tiết các luật trên, Chính phủ đã ban hành 13 nghị định và 6 thông tư góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ. Theo đó thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện; các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai", ông Hoàng Hải nhấn mạnh.

Tổ công tác 1435 thành lập theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực đã xử lý cơ bản 188 kiến nghị liên quan 203 dự án. Tổ công tác cũng làm việc với các địa phương, nhất là 5 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin: Về nguồn cung nhìn chung có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế; cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hoà. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép. Đây là những nhân tố tác động giúp thị trường bất động sản có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.

Về yếu tố thế chế - pháp lý, ông Lực cho biết vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

Gỡ "nút thắt" lớn trong định giá đất

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi đã "bơm" thêm vào thị trường những nguồn cung mới, đặc biệt trong giai đoạn từ đầu năm tới nay, đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới. Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách, cởi trói của thể chế của Chính phủ cũng như các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, theo ông Đính, trên thực tế, vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm. Do đó, dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, một vấn đề rất lớn đang đặt ra đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vướng mắc do định giá đất.

Ông Hiệp dẫn chứng, hàng loạt các dự án đang "tắc" định giá đất. Nhiều dự án đã hoàn thiện những chưa được định giá đất, chưa được mở bán ra thị trường. Nhiều dự án do tắc định giá đất khiến chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng.

Nghiêm trọng hơn, định giá đất tăng cao, đang khiến cấu thành giá bán bất động sản trở thành một "vòng luẩn quẩn" giữa giá nhà và giá đất đối với các doanh nghiệp và thị trường.

Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng. "Cứ như vậy, tưởng rằng bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng tốt về giá, song rất nhanh sẽ không có người mua, giá cao như vậy thì ai mua", ông Hiệp đặt câu hỏi.

Theo ông Hiệp, phương pháp định giá đất hiện tại khiến giá đất tăng mạnh. Có những dự án chỉ chênh 6 tháng về thời điểm định giá, giá đất đã tăng gấp đôi.

"Nhiều dự án chung cư có giá lên đến 500 triệu đồng/m2. Đây là mức giá "phi lý" nhưng lại có nguyên nhân do định giá đất tăng cao. Giá đất hiện đang chiếm tới 40% giá thành sản phẩm bất động sản.Giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Và cứ theo vòng luẩn quẩn giá đất - giá nhà, giá bất động sản Việt Nam sẽ cao nhất thế giới", ông Hiệp cho hay.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Đính cho biết thêm, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội. Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm "thông" đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.