Tồn kho tăng cao, huy động vốn khó khăn: Doanh nghiệp bất động sản dần “đuối sức”

Tồn kho bất động sản tăng cao

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lệch pha cung cầu khi thiếu các nguồn cung dự án, nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. 

Cụ thể, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2% và năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.

Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%); ngược lại năm 2020, nhà ở cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà ở cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, tình trạng lệch pha cung cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường đã kéo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Hiện nay, thị trường địa ốc đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thực tế tồn kho bất động sản tăng khi không đáp ứng đúng nhu cầu của đại bộ phận người dân. 

“Quy luật phát triển của thị trường là sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu cũng như khả năng chi trả của khách hàng thì sản phẩm đó mới có khả năng tiêu thụ. Ngược lại, sản phẩm ra đời nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu hoặc chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận nhỏ khách hàng thì sản phẩm đó sẽ có thanh khoản kém, dẫn đến tình trạng ế hàng. 

Trong lĩnh vực bất động sản cũng vậy. Nhu cầu sở hữu nhà của người dân là rất lớn và điều này không thể phủ nhận. Tuy nhiên, nhu cầu lớn không có nghĩa khả năng chi trả lớn. Do đó, với dòng nhà ở cao cấp, thậm chí là trung cấp rất khó để đại bộ phận người dân có thể sở hữu. Vì vậy, tình trạng tồn kho sản phẩm bất động sản tăng cao là điều dễ hiểu”, ông Châu chia sẻ. 

Lấy dẫn chứng từ số liệu của Batdongsan.com.vn, ông Lê Hoàng Châu cho biết, trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. 

Cũng theo Chủ tịch HoREA, bên cạnh tồn kho các sản phẩm hoàn thiện, tồn kho của các doanh nghiệp phần lớn còn nằm ở các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án đang xây dựng dở dang. Trải qua hai năm chịu tác động nặng nề bởi đại dịch Covid-19, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này đã kéo theo tổng giá trị tồn kho của nhiều doanh nghiệp vượt ngưỡng. 

Chưa kể, trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng thì một số doanh nghiệp lớn đã nhân cơ hội để đẩy mạnh M&A dự án cũng là nguyên nhân khiến giá trị tồn kho không ngừng tăng mạnh.

Điển hình, trong nửa đầu năm nay, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) đã M&A thêm dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (TP. Thủ Đức, TP.HCM) và ghi nhận thêm hơn 3.181 tỷ đồng vào tồn kho. Đây cũng khoản tồn kho khiến tổng giá trị tồn kho của Khang Điền tăng mạnh so với cuối năm ngoái. 

Trong khi đó, tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) hàng tồn kho đang ở mức 16.083 tỷ đồng, tăng 14,8% so với hồi đầu năm và chiếm tới 64,4% tổng tài sản (24.842 tỷ đồng). Tồn kho của Nam Long chủ yếu tại các dự án như Izumi (7.315 tỷ đồng), Southgate (3.865 tỷ đồng), Paragon Đại Phước (1.975 tỷ đồng), Waterpoint (1.406 tỷ đồng)…

Hết quý II/2022, một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt chiếm đến 55,7% tài sản; CTCP Tập đoàn Đất Xanh tăng gần 12% so với đầu năm lên 12.584 tỷ đồng; Tổng CTCP Đầu tư Văn Phú-Invest tăng 24,3% so với cuối năm 2021 lên 4.280 tỷ đồng, chiếm 39,5% tài sản...

Doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng “đuối sức”

Trong khi các doanh nghiệp đang mắc kẹt nguồn vốn do tồn kho bất động sản tăng cao thì Ngân hàng Nhà nước lại liên tục có động thái mạnh tay kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào lĩnh vực bất động sản. Điều này đã khiến cộng đồng doanh nghiệp địa ốc khó huy động vốn vay, không có dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án hay thực hiện các dự án mới. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rơi vào tình cảnh không còn tiền để trả nợ vay, duy trì bộ máy chỉ nhằm giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm nghiêm trọng.

“Nếu các kênh huy động vốn không được “mở van” thì từ giờ đến cuối năm tình trạng doanh nghiệp địa ốc “đuối sức” sẽ ngày càng nhiều. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp sẽ khó cầm cự. Nhà đầu tư thứ cấp cũng sẽ khó khăn vì thị trường thứ cấp đang trầm lắng, người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước”, ông Châu khẳng định. 

Trước tình trạng thị trường bất động sản cầm chừng, các doanh nghiệp “khóc than” do thiếu vốn, mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với một số tổ chức tín dụng. Việc điều chỉnh hạn mức (room) tín dụng dựa vào việc đánh giá tình hình hoạt động của tổ chức tín dụng và còn phải đảm bảo góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ...

Theo đó, việc nới room tín dụng nhằm thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2% cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh. 

Ông Châu cho biết, sau khi nhận được thông tin này, cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản rất phấn khởi trước 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14% sẽ được bơm ra thị trường.

Tuy nhiên theo Chủ tịch HoREA, sẽ phù hợp hơn nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 thêm 1 - 2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15 - 16%) thì sẽ có thêm trên dưới 200.000 tỷ đồng nữa đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm.

“Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có cơ sở để xem xét nâng room tín dụng năm 2022 lên thêm 1 - 2% nữa do nước ta cơ bản giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, xuất siêu và có dự trữ ngoại hối trên 100 tỷ USD, được các tổ chức quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao, trong đó tổ chức xếp hạng tín nhiệm rất uy tín là Moody’s Investors Service vừa nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam từ mức Ba3 lên mức Ba2, triển vọng ổn định. Cùng với đó, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) vừa dự báo nâng GDP Việt Nam năm 2022 có thể đạt 7% cao hơn mục tiêu được Quốc hội đặt ra là từ 6 - 6,5%”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

“Tín dụng và trái phiếu là những kênh huy động không thể thiếu đối với sự sống của các doanh nghiệp bất động sản. Không có một doanh nghiệp nào đủ mạnh về dòng vốn tự thân để tồn tại và phát triển lâu dài. Vì vậy, việc nới room tín dụng, tạo điều kiện cho trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh là rất cần thiết”, ông Châu nói. 

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất thêm kiến nghị về tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu. 

Đặc biệt, ở thời điểm hiện tại chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm) để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, từ đó không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội./.