Thị trường bất động sản cuối năm: Tiếp tục điều chỉnh và sàng lọc

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “xì hơi” rõ nét

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc chậm lại, nguồn cung hạn chế, dòng tiền mất cân đối. Đến cả một số quận, huyện Hà Nội như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, huyện Hoài Đức… từng nhan nhản sàn giao dịch tự phát nhưng đến nay cũng đã “cửa đóng then cài”. Nguyên nhân được cho là do thị trường bất động sản đang chịu nhiều thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, vốn tín dụng thắt chặt, pháp lý phức tạp, tâm lý doanh nghiệp e ngại…

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. 

“Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới hay không, thì phải nhìn vào thực tế. Hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước”, ông Hoàng cho biết.

Chưa kể, theo ông Hoàng, hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Về các chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, không nên đổ lỗi đây là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản trầm lắng bởi chính sách này đã có từ lâu. Nó chỉ là 1 phần tác động làm cho người mua bất động sản không còn dễ dàng vay như trước nữa.

Vì thế, dự báo đến cuối năm 2022, ông Hoàng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư áp lực về dòng vốn.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cũng nhìn nhận, từ nay đến cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều nếu xung đột giữa Nga và Ukraine vẫn diễn ra. Bởi giá xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường hạn chế sẽ làm tăng giá bất động sản từ 20 - 30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ những yếu tố khác như giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, lạm phát...

Chuyên gia này phân tích, giá nhà đất tăng trong thời gian qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa, giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước là tăng một lúc từ 10 - 15% mà sẽ tăng vài phần trăm hàng tháng. “Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không nhiều thay đổi so với những quý đầu năm khi nguồn cung hạn chế và ngân hàng vẫn thắt chặt tín dụng”, đại diện Savills dự đoán.

Ở một góc nhìn tích cực hơn, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá, thời gian tới sẽ có nhiều yếu tố vĩ mô thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó, Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội sẽ được đẩy nhanh, tạo cơ hội cho bất động sản và xây dựng.

Ngoài ra, còn có các yếu tố cơ hội khác như: Quy hoạch được quan tâm, các dự án đầu tư hạ tầng là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy mạnh; chiến lược Phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 - 2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…

Về dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, tổng lượng vốn tung ra thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 khoảng 420.000 tỷ đồng. Nếu từ nay đến cuối năm thuận lợi, lượng vốn cho thị trường bất động sản cả năm sẽ khoảng 800.000 tỷ đồng.

“Thị trường bất động sản vẫn đang điều chỉnh và sàng lọc. Trong đó sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV/2022. Bên cạnh đó, thị trường vẫn có tâm lý chờ đợi, vì vậy dòng tiền sẽ dịch chuyển kênh đầu tư”, vị chuyên gia nhìn nhận.

Từ ý kiến của các chuyên gia có thể thấy, thị trường bất động sản hồi phục hay bất động là do nhiều yếu tố tác động. Rất khó để nắm rõ được kịch bản giai đoạn cuối năm, tuy nhiên, bất động sản vẫn là kênh đầu tư “vua” được giới đầu tư quan tâm và săn đón.

Sẽ có phân khúc bất động sản giảm giá trong dịp cuối năm

Dự đoán về giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, có thể khai thác thì vẫn giữ giá vì nguồn cung tại các đô thị lớn đang giảm dần, cộng với tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền đã khiến phân khúc này chuyển động nhưng với biên độ giá và lượng giao dịch ít hơn. Bằng chứng là giai đoạn vừa qua, giá đất nền và chung cư trong trung tâm Hà Nội, TP.HCM giữ mức tăng ổn định, không có tình trạng xả hàng, cắt lỗ. 

Cụ thể, theo ông Đinh Hoàng Thắng - Quản lý cấp cao Batdongsan.com, giá bán sơ cấp rất khó giảm vì nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, đặc biệt là tại trung tâm các thành phố lớn. Nhưng trên thị trường thứ cấp, giá bán có thể giảm được ở một số phân khúc.

Theo dự đoán của ông Thắng, tại những khu vực từng xuất hiện các cơn sốt đất, giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không xứng với tiềm năng thì trong thời gian tới sẽ có hiện tượng giảm giá. “Thực tế, hiện tượng này đã diễn ra được một thời gian ngắn, một số nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo, cắt lỗ. Tuy nhiên, giá chỉ giảm cục bộ tại một số khu vực tăng trưởng nóng nhưng không có động lực phát triển còn những thị trường tăng trưởng với giá trị thực thì sẽ không giảm”, ông Thắng cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, trong 6 tháng cuối năm 2022, một số thị trường sẽ có thanh khoản giảm, nhất là giảm mạnh tại những khu vực bất động sản chưa tạo ra được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay những bất động sản có giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản này đã nhen nhóm từ quý I/2022 nhưng tới nay mới thực sự bắt đầu.

Theo ông Hiển, tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra./.