Thị trường bất động sản những tháng cuối năm có khởi sắc?

Mức độ quan tâm giảm, giao dịch chậm

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 7 vừa được của Batdongsan.com cho thấy, những tháng gần đây, giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra khá chậm.

Mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc giảm 4%, trong khi lượng quan tâm đến bất động sản cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tỉnh thành như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản thể hiện nhu cầu giảm nhưng lượng tin đăng bất động sản phần nào phản ánh nguồn cung tăng so với 7 tháng đầu năm 2021.

Tại thị trường Hà Nội, 7 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm bất động sản Hà Nội gần như không có sự thay đổi, chỉ giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021, trong khi đó, lượng tin đăng tăng 11%. Điều này phần nào cho thấy các bên bán bất động sản gồm chủ đầu tư, sàn giao dịch và chủ nhà đang ở giai đoạn chuẩn bị với những phương án truyền thông, quảng cáo nhằm đón đợi cơ hội thanh khoản.

Trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng từ 6 - 13%. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP.HCM (tăng từ 4 - 8%).

Hầu hết các loại hình bất động sản khác của Thủ đô, từ đất thổ cư riêng lẻ đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5 - 32% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP.HCM, mức độ quan tâm trong 7 tháng đầu năm nay tăng 7%, lượng tin đăng cũng tăng 23% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố và biệt thự liền kề tăng lần lượt 18% và 9%. Lượng tìm thuê văn phòng, nhà mặt phố, chung cư, nhà riêng đều tăng đáng kể, với mức tăng lần lượt là 122%, 61%, 35%, 16%. Đây là những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động kinh doanh, sản xuất của người dân.

Cũng là một loại hình bất động sản phổ biến, phục vụ nhu cầu ở thực nhưng căn hộ chung cư lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Tìm hiểu thực tế cho thấy, hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP.HCM và các tỉnh xung quanh, tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. Xét về mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TP.HCM đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), sau đó là trung cấp (5%) và cao cấp (4%).

Dòng tiền kiểm soát chặt khiến doanh nghiệp phải lách luật

Trên thị trường bất động sản, giao dịch sụt giảm mạnh do không ít chủ đầu tư vừa lo huy động vốn triển khai dự án, vừa phải xoay tiền trả nợ trái phiếu đến hạn. 

Tại hội thảo mới đây, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cho biết, không chỉ các khách hàng, các doanh nghiệp địa ốc cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro trong thời gian vừa qua, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện nay còn bất cập.

Đơn cử, các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu, bàn giao. Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12 - 17 bộ luật và các văn bản dưới luật. Để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

Ngoài ra, theo vị này, doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn từ cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan, đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án.

Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất hoặc khi giao đất và lập quy hoạch dự án có tỷ lệ đất rừng nguyên sinh hoặc rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp. Song song với đó, việc xem xét và phê duyệt có rất nhiều vấn đề chồng chéo gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đang gặp rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn lại 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết lại, không cấp tín dụng nữa, cùng với đó là kênh trái phiếu bị khoá thì chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn vì đặc thù đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn. 

“Từ những khó khăn trên, nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức góp vốn, vay vốn… thậm chí phải lách luật để có nguồn tiền đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ", ông Thành nhận định.

Còn ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc Nam Land chia sẻ: "Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung, dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín".

Ông Quân cho rằng, thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi tín dụng bị kiểm soát chặt, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. 

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bán bị đẩy cao hơn...

Diễn biến thị trường những tháng cuối năm ra sao?

Nhận định về diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com, đánh giá rằng, Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, giao dịch đất nền và thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới.

“Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động”, Ông Quốc Anh nói.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết: “Thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư. Sắp tới Quốc hội sẽ cho ý kiến về Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Khi quyết định khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tạo lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, phải xác định rõ ai là người định giá, thẩm định và quyết định giá. Nhìn mặt tích cực, mặt bằng giá mới sẽ đúng với giá trị thực hơn”.

Cũng dự báo diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường bất động sản có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra”, ông Đính nhấn mạnh./.