Dòng vốn chưa thông khiến thị trường bất động sản “kẹt” thanh khoản

Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, nay thị trường bất động sản lại tiếp tục đối diện với những khó khăn do chính sách kiểm soát dòng vốn ngày càng chặt chẽ. Điều này khiến cho nguồn cung giảm sâu, thanh khoản kém, trong khi đó giá bất động sản lại tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người mua.

Ghi nhận cụ thể cho thấy, về tín dụng, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố trên thị trường đã khiến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục sụt giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Về thuế bất động sản, theo thống kê của Tổng Cục Thuế, tính chung trên cả nước năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Ngoài ra, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân.

Bên cạnh đó, theo báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu, lượng quan tâm và giao dịch mua bán bất động sản có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

Giới chuyên gia cũng nhận định, doanh nghiệp và các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn và rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.

Tại Hội thảo mới đây, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam chia sẻ: “Trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi đã trải qua cuộc khủng hoảng giai đoạn 2008 - 2010, vấn đề đặt ra là các hoạt động của thị trường hiện nay có điều gì giống và khác so với cuộc khủng hoảng của giai đoạn trước? Dưới góc nhìn của một người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy vào giai đoạn trước, thị trường bất động sản phát triển với nhiều dự án, giá tăng nhanh, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30 - 37%.

Tuy nhiên năm 2022, động thái siết tín dụng, trái phiếu bất động sản đã khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống. Các nhà đầu tư hiện đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm và giá giảm từ 15 - 20%”.

Theo ông Cần, hiện tại, nhiều dự án bị rà soát và đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… Theo đó, thanh khoản của các dự án cũng chững lại.

Liên quan đến tiềm năng của bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, ông Phan Xuân Cần cho rằng, các nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn hơn, không phải 3 - 5 năm mà phải là 10 - 20 năm. Bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia trên thế giới.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho hay, chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Và tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Theo bà Cúc, chính sách tài khóa thông qua điều tiết thu ngân sách Nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với bất động sản đã được đề cập nhiều lần trong những năm qua. Và hiện nay vấn đề này lại nóng trở lại khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước; đồng thời Chính phủ cũng ban hành quyết định số 508/2022/QĐ-TTG ngày 23/4/2022 về việc phê duyệt chiến lược cải cách thuế đến năm 2030.

“Có thể nói, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu ngân sách Nhà nước nói chung”, bà Cúc nhận định,

Theo đó, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề xuất cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý cho thị trường bất động sản; xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.../.