Sửa đổi Luật để thị trường BĐS phát triển, gỡ khó cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản

Tiếp nối thành công của Hội nghị góp ý lần thứ nhất, để có cơ sở và thông tin đầy đủ hơn nhằm tổng hợp báo cáo kiến nghị lên các cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản lần thứ hai diễn ra ngày 28/4 tại Hà Nội.

Hội nghị có sự góp mặt của lãnh đạo VNREA, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong các lĩnh vực bất động sản, tài chính, pháp lý... cùng đại diện các doanh nghiệp thành viên, hứa hẹn mang lại nhiều ý kiến đa chiều để gửi tới các cơ quan thẩm quyền nghiên cứu, tiếp thu, sửa đổi triệt để, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia các phân khúc trên thị trường.

Trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân cũng là lĩnh vực cần được đẩy mạnh. Bên cạnh đó, trong giai đoạn hiện nay, ngành du lịch đang được đẩy mạnh tái cơ cấu, đảm bảo tính chuyên nghiệp, hiện đại... để trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Vì vậy, phát triển đa dạng bất động sản du lịch là một trong những yếu tố quan trọng cho sự phát triển du lịch.

Tuy nhiên hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Do đó, Hội nghị nhằm lắng nghe những ý kiến chia sẻ, đề xuất đi sâu vào các nội dung liên quan đến sửa đổi các vướng mắc, bất cập của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, về Luật Nhà ở: Nhằm phát triển nhà ở cho người dân, cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở. Rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

Tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính. Hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở. Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.

Về Luật Kinh doanh bất động sản: Rà soát, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, tránh chồng chéo, vướng mắc quá trình thực hiện. Hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí… để điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Tại hội nghị, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương trình bày tham luận và nêu ra một số vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ: “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Từ những ý kiến đã phát biểu, tôi cho rằng, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau. Có vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị, thậm chí Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hoá, kinh tế”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nói rằng, điều cần quan tâm là nên sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trước Luật Đất đai hay là chờ? Chính phủ đã đề nghị lùi trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương, định hướng về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

Góp ý về sửa đổi Luật Nhà ở, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội) đề xuất sửa đổi Điều 1 cần bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này. ..

Gỡ khó cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Tại Hội nghị, LS. Nguyễn Đức Tĩnh, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi chia sẻ  hai vấn đề đang là rào cản vướng mắc lớn đối với thị trường bất động sản:

Thứ nhất là rào cản cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.

Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Tuy nhiên, đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2, cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Chính sự bất nhất trong quy định giữa luật và nghị định, khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam có thắc mắc “Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục.

Thứ hai, rào cản với các sản phẩm lai

Dễ dàng nhận thấy một thực tế khách quan rằng, các sản phẩm bất động sản đang có sự biến đổi từng ngày để phù hợp với nhu cầu cuộc sống của con người.

Luật Nhà ở 2014 nói riêng, pháp luật về nhà ở nói chung chưa tạo ra được một hành lang pháp lý rõ ràng nhằm xác định các vấn đề liên quan đến condotel, officetel…, tạo ra tâm lý e ngại cho không chỉ cá nhân nước ngoài mà còn cả cá nhân Việt Nam khi muốn sở hữu các loại hình bất động sản này.

Việc sở hữu của người mua liệu có được ghi nhận hay không? Việc chuyển nhượng các loại hình bất động sản này giữa cá nhân Việt Nam với người nước ngoài, giữa người nước ngoài với nhau sẽ được thực hiện như thế nào? Liệu có thể đăng ký officetel làm địa chỉ kinh doanh được hay không… là những câu hỏi mà các nhà đầu tư, những người muốn mua các loại hình bất động sản trên đã đặt ra khi đến với dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

"Chúng tôi đã trực tiếp chứng kiến nhà đầu tư Nhật Bản, là một công ty bất động sản có tiếng của Nhật Bản, từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (trong đó công trình ngoài chung cư thông thường còn có cả condotel, officetel…) bởi những quy chế pháp lý còn thiếu tường minh như vậy.

Mặc dù không thể phủ nhận Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, mở ra một chương mới cho chính sách về nhà ở đối với người nước ngoài, song vẫn còn đó những vấn đề cần phải giải quyết" - LS. Nguyễn Đức Tĩnh cho việt

Với những vướng mắc trên, LS đưa ra một số kiến nghị, góp ý sửa đổi Luật Nhà ở như sau để giải quyết vấn đề nhà ở cho người nước ngoài:

Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.

Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”. Dù giải pháp nào được đưa ra cũng cần bảo đảm được hai yêu cầu cơ bản sau:

Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 162 Luật Nhà ở 2014).

Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm mới của nhà ở bằng cách đưa ra định nghĩa mang tính nội hàm của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, biến nó trở thành một đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở.

Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam. Như vậy, không chỉ với các hình thức theo quy định hiện tại, nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.

Tổng kết Hội nghị, Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết sẽ tiếp thu và tổng hợp tất cả các ý kiến của 2 Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Từ đó, có bộ tổng hợp báo cáo chi tiết, cùng sự nghiên cứu của Ban Pháp chế, Tạp chí Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam để trình các cấp như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và sau đó là trình lên Quốc hội, Chính phủ.