Sau gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, thị trường BĐS có bị \"bong bóng\"?

Nhận định về chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội (Chương trình phục hồi) mà Quốc hội vừa thông qua, một số đại biểu đánh giá gói phục hồi, phát triển kinh tế không chỉ bao trùm mà còn rất trọng tâm, giải quyết được các vấn đề đang đặt ra cho an sinh xã hội và phòng, chống dịch bệnh.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có ý kiến băn khoăn về tình trạng đầu cơ, có thể bong bóng tài chính, bong bóng bất động sản. Thực tế, ngay từ khi chương trình phục hồi mới chỉ ở giai đoạn đề xuất thị trường bất động sản, chứng khoán đã rất "sốt", giá bất động sản đã tăng cao, thế nhưng đó chỉ là một phần diễn biến của thị trường.

CÂU CHUYỆN TỪ QUÁ KHỨ KHÔNG ĐÁNG LO NGẠI Ở HIỆN TẠI

Lo ngại có “bong bóng” bất động sản xuất phát từ những diễn biến đã từng xảy ra trong quá khứ, khi thị trường đón nhận các gói tài chính kích thích nền kinh tế. 

Trước đó, khủng hoảng kinh tế toàn cầu xuất hiện hồi đầu năm 2008 và chính thức bùng nổ vào cuối quý III/2008 với sự kiện phá sản của Leman Brother đã khiến Chính phủ phải ban hành Nghị quyết về những giải pháp cấp bách nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng, bảo đảm an sinh xã hội.

Trong giai đoạn 2008 - 2009, Nhà nước đã dành ra 122.000 tỷ đồng, tương đương 6,9 tỷ USD phục vụ nền kinh tế, dựa trên việc nới lỏng cả chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa, bao gồm cả tăng tín dụng, giảm lãi suất, tăng chi tiêu ngân sách Nhà nước và giảm thuế.

Khi đó, gói kích cầu đã giúp nền kinh tế vượt qua khủng hoảng, giúp Việt Nam trở thành một trong số ít những nước có tăng trưởng dương khi tăng 5,7% vào năm 2008 và năm 2009 tăng trưởng 5,4%nhưng cũng tạo ra những hệ luỵ to lớn cho sự phát triển bền vững khi chính sách tuy đúng đắn nhưng việc thực hiện thiếu đồng bộ, thiếu giám sát dẫn đến tình trạng thất thoát, không thiết thực, hiệu quả.

Theo Bộ trưởng Bộ kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng"chính sách hỗ trợ có lãi suất lớn nhưng thiếu đồng bộ về chính sách tiền tệ cũng như chính sách tài khóa khác làm giảm hiệu quả, dẫn đến trục lợi chính sách, tức là vay vốn rẻ rồi lại gửi ngân hàng khác để ăn hưởng chênh lệch. Nó lại không chảy vào sản xuất, mà lại chảy vào chứng khoán, bất động sản". Hậu quả là đã khiến lạm phát tăng cao gây bất ổn nền kinh tế vĩ mô và kìm hãm sự phục hồi kinh tế. 

Trong bối cảnh hiện nay, sau hơn một thập kỷ, bài toán hấp thụ vốn vào nền kinh tế, những lĩnh vực quan trọng thay vì đổ vào kênh đầu cơ như chứng khoán, bất động sản lại tiếp tục được nhắc đến như một vấn đề có nguy cơ cao. 

Dù Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chính sách siết dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản trong nhiều năm qua và gần đây là kênh trái phiếu doanh nghiệp, nhưng nhiều ý kiến vẫn tỏ ra lo ngại về một "đường tắt" nào đó có thể dẫn vốn từ gói kích thích đến những lĩnh vực này.

"Từ đầu năm đến nay, công tác giải ngân vốn đầu tư công mới chỉ đạt hơn 70%, trong khi tăng trưởng vốn tín dụng cũng chỉ khoảng trên 10% cho thấy sức hấp thụ vốn vào nền kinh tế là thấp và chậm. Do đó, khi gói kích cầu được bơm ra cũng sẽ không loại trừ nguy cơ dòng tiền sẽ tìm đến những kênh đầu cơ, làm giá bất động sản tăng lên, giá chứng khoán tăng lên", ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Việt Nam nhận định.

Cũng theo ông Hồng Anh, tốc độ tăng trưởng từ thị trường chứng khoán vừa qua đã thể hiện phần nào hướng đi của dòng tiền, cùng với đó là những đột sốt giá đất, nhất là đất nền tại nhiều địa phương từ Bắc vào Nam. Trong ngắn hạn, hiện tượng này có thể giúp một số thành phần nhà đầu tư được hưởng lợi nhưng xét về lâu dài sẽ là không mấy tích cực.

Tại phiên họp chiều 11/1/2022, Quốc hội đã thông qua và ban hành Nghị quyết về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội.

Nghị quyết được thông qua nêu rõ mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể là: Phục hồi, phát triển nhanh hoạt động sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy các động lực tăng trưởng, ưu tiên một số ngành, lĩnh vực quan trọng, phấn đấu đạt mục tiêu của giai đoạn 2021-2025 tăng trưởng bình quân 6,5-7%/năm, các chỉ tiêu nợ công dưới mức cảnh báo Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 23/2021/QH15, tỉ lệ thất nghiệp ở khu vực thành thị dưới 4%; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn trong trung hạn và dài hạn.

Chương trình xác định khung những vấn đề trọng tâm, cần tập trung giải quyết, bao gồm 5 nhóm nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu với quy mô thực hiện dự kiến trong năm 2022-2023 như sau: Mở cửa nền kinh tế gắn với đầu tư nâng cao năng lực y tế, phòng, chống dịch bệnh (60 nghìn tỷ đồng); Bảo đảm an sinh xã hội và hỗ trợ việc làm (53,15 nghìn tỷ đồng); Hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh (110 nghìn tỷ đồng); Phát triển kết cấu hạ tầng, khơi thông nguồn lực xã hội cho đầu tư phát triển (113,85 nghìn tỷ đồng); Cải cách thể chế, cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Huy động từ các Quỹ tài chính ngoài ngân sách Nhà nước khoảng 10 nghìn tỷ đồng.

Nghị quyết cũng đề cập tới cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê và thuê mua; đồng thời yêu cầu Chính phủ, các bộ, cơ quan Trung ương và địa phương đề cao trách nhiệm, nhất là trách nhiệm người đứng đầu trong lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức, triển khai thực hiện các nội dung, chính sách quy định tại Nghị quyết này, bảo đảm đúng quan điểm, mục tiêu, công khai, minh bạch, hiệu quả, khả thi và tiến độ; không để trục lợi chính sách.

Đưa ra ý kiến về vấn đề này, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, đây một định hướng rất đúng đắn bởi lẽ nhà ở xã hội là những lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước ta vẫn luôn coi là trọng tâm, khuyến khích. Trước đây đã có gói 30.000 tỷ, sau khi gói này kết thúc khiến thiếu vắng nguồn tài trợ cho phân phúc này nên khi gói 350.000 tỷ được đưa vào sẽ tiếp tục chủ trương này.

Ngoài ra, đối tượng nhà ở xã hội là đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, có nhiều người còn bị mất hết thu nhập nên sẽ khó khăn hơn so với quá khứ và so với nhóm có khả năng mua nhà ở thương mại nên phải cần được trợ nhiều hơn. Mục tiêu của gói hỗ trợ lần này là thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần ổn định an sinh xã hội cho người dân, vì vậy dành kinh phí cho việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là rất ý nghĩa, đúng mục tiêu.

"Hơn nữa, chính nhờ sự phát triển của khu vực nhà ở xã hội sẽ giúp cân đối thị trường bất động sản phát triển lành mạnh đúng hướng hơn", TS. Nguyễn Minh Phong khẳng định.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH LÀ TÍN HIỆU TỐT CHO NỀN KINH TẾ

Thực tế, việc lo ngại về bài học của quá khứ là điều đương nhiên bởi lẽ theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, gói kích thích hỗ trợ nền kinh tế vừa được Quốc hội thông qua sẽ có những hiệu ứng tích cực đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2022.

Thế nhưng cũng cần phải nhắc lại, nền kinh tế sau hơn một thập kỷ đã khác nhiều, các cơ quan điều hành cũng rút ra được bài học lớn từ gói kích cầu giai đoạn 2008-2009 từ đó sẽ tiến hành những giải pháp triển khai đồng bộ, hiệu quả hơn.

Trong khi đó, câu chuyện tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản thường xuyên được nhắc đến rất nhiều, bên cạnh động thái siết dòng vốn trực tiếp từ ngân hàng thì "lằn ranh đỏ" từ lĩnh vực trái phiếu cũng được đưa ra.

Thực tế, theo TS. Vũ Đình Ánh, mục đích của việc siết chặt này là hợp lý nhằm đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho cả hệ thống. Song, dù muốn hay không, điều này cũng trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và trung hạn làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận chi phí vốn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn dịch Covid-19 vẫn có nhiều diễn biến phức tạp, các doanh nghiệp bất động sản đang phải gánh chịu nhiều khó khăn.

"Thời gian qua, chúng ta liên tiếp nhận mạnh tín dụng bất động sản nhiều rủi ro, tín dụng sốt nóng. Tuy nhiên, tôi cho rằng cần thay đổi cách nhìn về tín dụng mảng này, từ đó giúp ổn định thị trường. Đây là thời điểm cần đánh giá lại rủi ro của tín dụng bất động sản", TS. Vũ Đình Ánh cho biết. 

Thậm chí, TS. Vũ Đình Ánh còn cho rằng, việc siết chặt nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản khiến sự phục hồi bị cản trở, đặc biệt các những doanh nghiệp có mục đích phát triển lành mạnh, chính đáng.

Trước đó, tại một hội thảo được tổ chức bởi Reatimes, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, việc kiểm soát chặt mức độ tập trung tín dụng đổ vào các doanh nghiệp bất động sản, thận trọng khi cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản là những biện pháp cần thiết để ổn định thị trường. 

Tuy nhiên, không nên siết chặt một cách cực đoan, nên có sự đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản ngày càng hợp lý hơn.

Đồng quan điểm không nên siết quá chặt mà chuyển hướng tín dụng theo hướng lành mạnh hơn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, chưa bao giờ thị trường trái phiếu lại nhộn nhịp như năm vừa qua. Trong năm 2021, toàn bộ thị trường trái phiếu phát hành khoảng 628.000 tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2020, riêng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 39% tổng khối lượng phát hành thị trường.

Cũng theo ông Lực, cần ưu tiên phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách lành mạnh bởi đây là kênh dẫn vốn quan trọng, không nên vì một vài hiện tượng mà "bóp nghẹt" thì doanh nghiệp bất động sản sẽ rất "gay go" về vốn.

Đối với gói hỗ trợ nền kinh tế vừa được thông qua, các doanh nghiệp bất động sản không được hỗ trợ trực tiếp nhưng vẫn sẽ gián tiếp được hưởng lợi. Do đó, để được khơi thông dòng vốn các doanh nghiệp bất động sản có thể định hướng phát triển theo mô hình  5R: Respond (thích ứng linh hoạt), Recover (phục hồi càng nhanh càng tốt), Restructure (tái cấu trúc), Re-invent (đổi mới, sáng tạo bao gồm cả chuyển đổi số), Resilience (tăng sức đề kháng, tăng khả năng chống chịu các cú sốc).

Cùng với đó, đa dạng hóa nguồn vốn và hướng đến quản trị chuyên nghiệp hơn (quản trị lao động, tài chính, quản lý rủi ro) cũng là những xu hướng để hướng tới phát triển bền vững.

“Phải tận dụng tối đa nguồn vốn hỗ trợ từ chương trình phục hồi của Chính phủ. Tôi nghĩ rằng 1 đồng hay 100 đồng trong lúc này cũng đều rất đáng quý”, ông Lực khuyến nghị. Tất nhiên, khi nguồn vốn được đặt đúng nơi, đúng chỗ, giản ngân một cách rõ ràng minh bạch, thì bong bóng bất động sản sẽ không còn là nỗi lo.