Thị trường BĐS lâm “thế thủ” sau cú sốc dây chuyền từ sàn chứng khoán

Giới đầu tư "nín thở" chờ đợi

Dù đại dịch Covid-19 đã tạm lắng xuống nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Đáng nói là sau những diễn biến bất ngờ trên thị trường chứng khoán và việc ngân hàng hạn chế cho vay mua bất động sản đã tiếp tục giáng một đòn mạnh vào thị trường.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám Đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, hiện thị trường đang đối mặt nhiều thách thức lớn. Chỉ trong vài tuần qua, những tác động từ việc đấu giá ảo, lạm phát, chứng khoán, trái phiếu và bây giờ là hạn chế cho vay cá nhân đã khiến thị trường bị chững lại rõ nét, hiệu quả khai thác không rõ ràng và biên độ lợi nhuận gần như đứng yên.

Tác động rõ nhất là các dự án mới mở bán khi các chủ đầu tư cũng dè chừng hơn để thăm dò, tung hàng chậm hơn chứ không ồ ạt như trước vì lo lắng cung ra nhưng không có cầu. Trong khi đó, nhà đầu tư gần như đều đang ở thế “phòng thủ” chờ đợi thị trường sẽ diễn biến ra sao, hạn chế xuống tiền vào lúc này. Ông Quang dự đoán tình trạng này rất có thể sẽ kéo dài đến tháng 9/2022, thậm chí cho đến hết quý 4.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Ngọc Á Châu cũng đánh giá thị trường bất động sản đang ở giai đoạn vô cùng căng thẳng. Bởi theo ông Hạnh, thông thường nhà đầu tư nếu thắng ở chứng khoán sẽ đổ tiền vào bất động sản và ngược lại. Do đó, những khó khăn thời gian qua đã khiến dòng tiền giữa hai kênh bị đứt gãy. Hiện nay dòng tiền gần như đứng im sau hàng loạt các tác động dây chuyển liên quan đến trái phiếu, chứng khoán, siết tín dụng. Tâm lý của nhà đầu tư cũng trở nên e sợ, dè chừng hơn và tất cả đều đang chờ đợi cơ hội mới.

“Thời gian qua nhiều nhà đầu tư thế chấp tài sản đi vay để mua đất vùng ven, nhưng khi ngân hàng siết tín dụng thì không được giải ngân đã tạo nên tâm lý lo sợ, hoang mang, không muốn đầu tư nữa. Họ đang thủ lại, dẫn đến tính quyết định chậm hẳn. Ngoài ra, những thông tin về lạm phát trên thế giới, ví dụ như Mỹ trong Quý 1 lãi suất cao đến trên 8%, tăng trưởng âm ở nhiều nước, chiến tranh Nga - Ukraine cũng làm giá xăng dầu tăng cao. Trong bão giá, lạm phát thì hầu như ai cũng có tâm lý thủ tiền để phòng thân. Do đó đã tác động đến tâm lý của người mua nhà, đa phần giờ ai ở đâu thì ở yên đó, tất cả đều đang nín thở chờ đợi”, ông Hạnh đánh giá.

Chung quan điểm, ông Ngô Đức Sơn - Tổng Giám Đốc DRH Holdings nhận định, một trong những đặc thù của thị trường bất động sản ở Việt Nam là sử dụng vốn vay, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhiều bất động sản. Điều này cũng làm sai lệch giá trị thị trường trong khi không tạo được giá trị cốt lõi của bất động sản từ công tác khai thác, vận hành. Tâm lý đầu cơ đất đai làm tài sản, tâm lý đầu cơ theo phong trào đâu đó vẫn luôn sẵn sàng theo kiểu “nhà nhà bất động sản, người người bất động sản” đã ăn sâu vào máu.

Do đó, việc siết tín dụng bất động sản được xem như một phản ứng đã thành thói quen của Nhà quản lý nhằm chặn các cơn sốt đất. Hầu hết, các ngân hàng dù muốn hay không cũng đã đều rất khó khăn trong việc sắp xếp nguồn cho vay đối với bất động sản kể cả người vay mua hay tổ chức đầu tư dự án. Tuy nhiên, do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay nên thị trường bất động sản giai đoạn này đang đối mặt với nguy cơ mất lực và có thể sẽ chỉ dành lại cho những nhà đầu tư có khả năng tài chính dồi dào.

Khó khăn sẽ kéo dài đến cuối năm

Nhìn về thị trường tương lai gần, ông Trần Khánh Quang nhận định đến hết quý 3 có thể thị trường sẽ bắt đầu có sự điều chỉnh từ chính các chủ đầu tư. Để kích hoạt lại giao dịch thì các chủ đầu tư sẽ tìm phương án để đưa ra những sản phẩm phù hợp hơn. Thời gian gần đây các dự án mới cũng đã có sự điều tiết về giá, cũng có tăng nhưng không quá cao như trước đây.

“Ví dụ theo truyền thống thì dự án mới thường giá phải cao hơn sản phẩm trước đó từ 10 - 30%, nhưng hiện nay là các chủ đầu tư đang tung ra những sản phẩm có giá cao hơn chỉ khoảng 2 - 5%. Đây là động thái đầu tiên để thị trường có sự điều chỉnh giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, sản phẩm cao cấp vẫn chiếm phần lớn nên không tác động chung đến toàn thị trường được. Nhìn chung là sáu tháng cuối thị trường vẫn sẽ tập trung vào những phân khúc vừa phải, những căn hộ giá tốt, những sản phẩm vùng ven có giá 1 - 2 tỷ đồng”, ông Quang nhận định.

Nhìn về chiều hướng tích cực, ông Nguyễn Lộc Hạnh đánh giá hiện nay chính sách vĩ mô nước ta tương đối ổn định, việc kiềm chế lạm phát với chỉ số giá tốt. Tuy nhiên, những thay đổi của thị trường bất động sản cũng phụ thuộc vào thế giới, nếu xăng dầu tiếp tục leo thang nữa thì khủng hoảng là khó tránh khỏi. Một khi kinh tế Mỹ tiếp tục tăng trưởng âm thì rất khó để hồi phục nhanh. Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể kỳ vọng vào những điểm sáng về kinh tế như Trung Quốc hiện nay đang mở cửa, thương chiến giữa Trung Quốc và Mỹ đã tạm dừng bằng việc ký lại các thỏa thuận mới.

Ngoài ra, thời gian qua việc giải ngân đầu tư công khá nhanh. Các chính sách về tiền tệ, sau khi xử lý hết các công ty chứng khoán tiêu cực đã tạo ra sự minh bạch về thị trường, các công ty nước ngoài an tâm đầu tư vào thị trường tốt hơn, không sợ tâm lý làm giá nữa. Vị chuyên gia kỳ vọng đến hết Quý 3, thị trường có thể bắt nhịp trở lại.

Dành lời khuyên cho các nhà đầu tư trong giai đoạn căng thẳng này, ông Ngô Đức Sơn khuyên người mua không nên kỳ vọng quá cao mà chỉ nên mua đúng loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình. Nếu người mua cần bất động sản để phục vụ cho nhu cầu ở thì nên lựa chọn những sản phẩm có thể hoàn thiện công tác xây dựng và bàn giao sớm, giảm bớt sự quan tâm về tính hoàn thiện pháp lý. Nếu nhà đầu tư chỉ mong muốn bảo toàn giá trị vốn thì có thể chọn mua bất động sản thứ cấp, hoặc bất động sản mới được đưa ra thị trường nhưng có chọn lọc. Nếu người mua có thu nhập đều đặn thì nên chọn mua các sản phẩm hình thành trong tương lai giãn tiến độ thanh toán và nhận được giá trị cao hơn. Nếu muốn đầu tư ngắn hạn, đương nhiên sự lựa chọn sẽ nghiêng về bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao.

"Giai đoạn khó khăn nào cũng có cơ hội cho người biết cân đối tài chính và mua đúng nhu cầu của bản thân. Sẽ không có một bất động sản nào hoàn hảo với giá thấp cả, nên việc lựa chọn một bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình là điều hết sức cần thiết. Việc lựa chọn cũng nên hướng đến sự minh bạch pháp lý, minh bạch thông tin quản lý, tiếp thị và bán hàng thông qua đó giúp cho sự lựa chọn của người mua dễ dàng hơn và tránh được các tình huống không như mong muốn sau này. Tôi muốn nhấn mạnh rằng những gì người mua nhận được đều là sự lựa chọn của họ trước khi phụ thuộc vào sự can thiệp của Nhà nước, của chính quyền, của các tổ chức nghề nghiệp và xã hội. Nếu không an tâm về một bất động sản hình thành trong tương lai, bạn nên và chắc chắn nên chọn một căn nhà hiện hữu”, ông Sơn chia sẻ thêm./.