Vùng động lực phía Nam: Thời cơ vàng cho thị trường BĐS trong kỷ nguyên mới

Ngày 3/12/2025, tại TP.HCM, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Diễn đàn Bất động sản Vùng động lực phía Nam lần thứ I với chủ đề “Thời cơ vàng để bứt phá”.

Tại đây, các chuyên gia và doanh nghiệp đã cùng nhau thảo luận, nhấn mạnh tầm quan trọng của tầm nhìn quy hoạch mới tại Vùng động lực phía Nam và bước chuyển tư duy từ “phát triển cục bộ” sang mô hình “đa cực - đa trung tâm”.

Để hiện thực hóa tầm nhìn, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp, chuyên gia và cộng đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản cần chuyển đổi vai trò từ “xây dựng” sang “kiến tạo”, hướng đến các dự án đáp ứng các tiêu chuẩn mới của thời đại: Xanh - thông minh - tích hợp - liên kết cao - phát triển bền vững.

Quy hoạch hạ tầng - "Xương sống" của Vùng động lực phía Nam trong chu kỳ mới

Phát biểu tại Diễn đàn, PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định, Việt Nam lập ra các vùng động lực với kỳ vọng tạo ra sức mạnh mang tính cộng hưởng cho cả khu vực. Nhưng trên thực tế, chiến lược phát triển vùng trước đây chưa thành công như kỳ vọng là bởi sự chia cắt về mặt địa giới hành chính với nhiều tỉnh nhỏ, lợi ích còn mang tính cục bộ địa phương, chưa có sự gắn kết.

Nhận diện được vấn đề này, năm 2025, Việt Nam đã có công cuộc “sắp xếp lại giang sơn”, mở ra triển vọng phát triển lớn cho các tỉnh, thành và cho cả quốc gia.

Nghị quyết 306/NQ-CP ngày 05/10/2025 của Chính phủ về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã lựa chọn những địa bàn có điều kiện thuận lợi nhất để hình thành các vùng động lực quốc gia, có sứ mệnh dẫn dắt tăng trưởng, lan tỏa phát triển và “kéo” cả nền kinh tế đi lên.

Trong đó, theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Vùng động lực phía Nam (TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh) mang đẳng cấp của đô thị cảng biển, đô thị sân bay, trung tâm tài chính, kinh tế, thương mại dịch vụ…, đóng vai trò tiên phong dẫn dắt cả nước. Do đó, quy hoạch phải đi trước đón đầu, đồng bộ, hội tụ các điều kiện nền tảng như hạ tầng, cảng trung chuyển, vành đai, cao tốc…

Cụ thể, Vùng động lực phía Nam đang được mở rộng về không gian biển - không gian lòng đất - không gian bầu trời - không gian số - không gian văn hóa. Các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay Long Thành, hệ thống cảng biển, trung tâm logistics cùng các khu công nghiệp - đô thị mới đang được triển khai sẽ tạo ra bộ khung phát triển hoàn toàn khác so với cách đây 10 - 15 năm.

Đặc biệt, về đường bộ, Vùng động lực phía Nam được hoạch định dọc theo các trục quốc lộ 22, 13, 1, 51, cao tốc Bắc - Nam phía Tây, đường Vành đai 4 kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, nhận định, đây không chỉ là những tuyến đường trên bản đồ; đó là các “động mạch phát triển”, là hạ tầng của một không gian kinh tế - đô thị đa cực, đa trung tâm.

“Trong bối cảnh ấy, bất động sản trở thành cấu phần đặc biệt quan trọng của chiến lược phát triển vùng, khi mỗi khu đô thị mới gắn với một trục hạ tầng, một cụm công nghiệp, một trung tâm dịch vụ; mỗi dự án lớn phải trả lời được câu hỏi: ‘Dự án này đóng góp gì cho cấu trúc không gian kinh tế - đô thị của Vùng?’; mỗi quyết định đầu tư là một bước đi trong bức tranh tổng thể của đa trung tâm - đa cực phát triển”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan kỳ vọng.

Xu hướng và cơ hội đầu tư rộng mở tại các khu đô thị vùng động lực phía Nam

Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng động lực phía Nam lần thứ I, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đều đồng tình, để phát triển bền vững theo mô hình “đa cực - đa trung tâm”, Vùng động lực phía Nam cần xây dựng chuỗi liên kết kinh tế - đô thị - hạ tầng xuyên suốt, lấy hạ tầng kết nối đa phương thức làm mạch máu, hình thành các cực tăng trưởng mới và các đại đô thị ven đô, đồng bộ phát triển toàn vùng.

Trong đó, đô thị TOD (Transit-Oriented Development - đô thị gắn với giao thông công cộng) được coi là lời giải tối ưu, giúp giải quyết bài toán áp lực giao thông, ô nhiễm môi trường và hướng đến kiến tạo những vùng đô thị hiện đại - tiện nghi - đẳng cấp quốc tế và song hành cùng phát triển kinh tế.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định, thời điểm này là thời cơ vàng của Vùng động lực phía Nam và TP.HCM, bởi đây là khu vực luôn đóng vai trò đầu tàu về phát triển kinh tế và thương mại, cũng là vùng có dư địa phát triển mạnh nhất sau sáp nhập. Quy mô dân số TP.HCM hiện hơn 20 triệu người, GDP chiếm 27% cả nước với tốc độ phát triển kinh tế top đầu, sở hữu động lực rất lớn để phát triển siêu đô thị và thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

PGS. Tuyến nhấn mạnh, thị trường bất động sản TP.HCM có 3 lợi thế: Một, đây là trung tâm tài chính lớn nhất của Việt Nam; Hai là hạ tầng hoàn chỉnh, trong đó, sân bay Long Thành có quy mô tầm cỡ tại Đông Nam Á và khu vực; Ba là việc triển khai đường sắt cao tốc Bắc - Nam nếu hoàn thiện đúng tiến độ sẽ giúp kết nối rất tốt và rút ngắn khoảng cách khi tới TP.HCM.

Các dự án bất động sản tại TP.HCM và vùng lân cận đang hưởng lợi từ hạ tầng hoàn chỉnh, tạo ra giá trị gia tăng lớn, đồng thời mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị vệ tinh và đô thị mới.

TS. Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành nhận định, với hướng phát triển đó, chắc chắn một điều là không gian sống của người dân sẽ được mở rộng. Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP.HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn.

Nói về tầm vóc của TP.HCM hiện nay, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM cho rằng, TP.HCM hiện đã được gọi là “mega city” với diện tích và dân số đang tương đương với Tokyo và chỉ thua Thượng Hải một chút, đồng thời đặt mục tiêu GRDP đạt 1.000 tỷ USD.

Theo đó, khu vực trung tâm cũ TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ. Các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ được dịch chuyển dần về phía Đông Bắc (Bình Dương cũ). Còn lĩnh vực dịch vụ cảng biển, logistics và du lịch biển sẽ được ưu tiên phát triển mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ - nơi có cảng Cái Mép - Thị Vải hiện đang là một trong những cảng có lượng trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước.

Đặc biệt, Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC) quy mô 898ha sẽ thu hút lượng lớn các tập đoàn nước ngoài, doanh nghiệp lớn và chuyên gia đến với TP.HCM. Từ đó, mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thực.

Đóng góp ý kiến, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, cần phân tách rõ các chức năng để hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh tình trạng đô thị nén. Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò quan trọng, người dân có thể sinh sống thuận tiện mà không nhất thiết phải ở ngay trung tâm.

Để người dân ở Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ)… vẫn có thể đi làm, đi học ở trung tâm TP.HCM một cách thuận tiện thì hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng là yếu tố quan trọng.

Doanh nghiệp Bất động sản: Chủ thể kiến tạo và phát triển đô thị bền vững

Vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong Vùng động lực phía Nam được nhấn mạnh xuyên suốt diễn đàn. Dưới góc độ đại diện doanh nghiệp, ông Dương Long Thành, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi nhấn mạnh, vai trò hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản là cần bám sát thị trường, nhất là trong bối cảnh Đảng và Nhà nước đang cởi mở hơn về thể chế nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển. Do đó, các doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động tham gia đóng góp để xây dựng, tháo gỡ, phát triển hạ tầng.

Chia sẻ quan điểm, TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành nhận định, trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, cần phát huy tinh thần “Nhà nước kiến tạo”; quy hoạch phải đi trước, sau đó mới phát triển các tuyến đường đi theo. Có như vậy thì mới tạo lập được không gian sống hài hoà, phù hợp, chẳng hạn những khu đô thị phát triển xung quanh các tuyến nhà ga.

Mô hình TOD sẽ tạo ra nhu cầu thực. Khi có hạ tầng giao thông sẽ hình thành “dòng chảy” hàng hoá đi theo các tuyến đường, cùng với đó là “dòng chảy” dân cư, việc làm, lao động và dòng vốn đầu tư - tức là sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển dọc theo các tuyến giao thông.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, nên tư duy theo hướng “kiến tạo” lối sống, kiến tạo hệ sinh thái, bám vào tuyến đường để làm dự án, chứ không chạy theo “sóng”. “Việc kiến tạo không gian sống trước rồi mới phát triển đô thị như vậy sẽ tránh được lãng phí nguồn lực xã hội”, TS. Điền nhấn mạnh.

Đánh giá cao những thành quả đã đạt được của các nhà phát triển bất động sản, ông Dương Long Thành cho rằng, hiện các doanh nghiệp Việt Nam đã quan tâm nhiều hơn đến tiện ích y tế, trường học, trung tâm thương mại ngay từ giai đoạn phát triển dự án. Mục tiêu là tạo ra những “ô cửa sáng đèn” tại các đô thị, thu hút dân cư và giữ chân họ ở lại, góp phần giảm tắc đường và tăng chất lượng sống cho toàn vùng.

Vùng động lực phía Nam, với sự hội tụ của hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đa cực - đa trung tâm, nguồn nhân lực dồi dào và cơ chế chính sách cởi mở, đang mở ra chu kỳ phát triển đầy triển vọng cho thị trường bất động sản.

Trước thời cơ vàng đó, nhu cầu thực và các đô thị TOD sẽ định hình xu hướng phát triển, không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn tạo ra giá trị bền vững và cơ hội đầu tư chiến lược cho các nhà đầu tư, tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.