Bảng giá đất mới mở cơ hội vốn hóa đất đai, tạo nguồn lực tăng trưởng kinh tế

Theo thông tin tại Họp báo thường kỳ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ngày 4/12, từ ngày 1/1/2026, tất cả các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Từ những dự thảo mà một số địa phương đã công bố, có thể nhận thấy, mặt bằng giá đất có xu hướng điều chỉnh tăng, nhất là ở khu vực có quy hoạch và các tuyến hạ tầng mới.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn bảng giá đất dưới góc độ tăng giá có thể khiến dư luận lo ngại một chiều. Thực tế, bảng giá đất được thiết kế cho nhiều mục tiêu, hướng đến khai thác và huy động tối đa nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho thị trường đất đai, bất động sản.

Đặc biệt, bảng giá đất lần đầu được kỳ vọng trở thành cơ hội cải cách, để nguồn lực đất đai hỗ trợ hiệu quả cho mục tiêu tăng trưởng năm 2026 đạt trên 10%, theo Nghị quyết về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2026 đã được Quốc hội thông qua ngày 13/11.

Trao đổi về vai trò của bảng giá đất trong tiến trình đưa đất đai từ một nguồn lực tĩnh trở thành tài sản có khả năng tạo giá trị kinh tế lớn hơn, TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhắc lại chặng đường cải cách pháp luật đất đai, bắt đầu từ Luật Đất đai năm 1993.

Theo đó, để thi hành Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất, làm cơ sở cho các địa phương xác định giá các loại đất, để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.

Song, quá trình thực hiện cho thấy nhiều bất cập; trong một số trường hợp, bảng giá đất thấp do vướng trần khung giá, chưa phản ánh được giá giao dịch trên thị trường, gây thất thu ngân sách và thiếu minh bạch khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Từ thực tế đó, TS. Thái Quỳnh Như cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất xây dựng hàng năm; lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026.

Hằng năm, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và trong trường hợp cần thiết. Phạm vi áp dụng cũng rộng hơn (tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… ).

Từ góc nhìn kinh tế, bảng giá đất lúc này không đơn thuần là văn bản hành chính, mà là hạ tầng thể chế để đất đai vận hành như một loại tài sản. Theo chuyên gia VIRES, sau khi Luật Đất đai 1993 xác định "đất có giá" và cho phép 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê), thì bảng giá đất chính là công cụ biến đất đai trở thành tài sản và tham gia vào mọi hoạt động sản xuất, đầu tư - kinh doanh.

Đất đai lúc này vừa là tư liệu sản xuất đối với lĩnh vực nông nghiệp, là địa bàn phân bổ dân cư và các hoạt động khác trên đất, vừa là kênh tạo vốn cho các hoạt động kinh doanh… Mọi hoạt động liên quan đến các nghĩa vụ tài chính, hay các khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai đều được căn cứ vào giá quy định trong bảng giá đất.

“Như vậy, chỉ một thay đổi nhỏ trong bảng giá đất cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, đời sống người dân, đến công bằng xã hội và hiệu quả hội nhập với các quốc gia khác trên thế giới thông qua các hoạt động đầu tư - hợp tác phát triển”, TS. Thái Quỳnh Như chia sẻ.

Trong bối cảnh các tỉnh thành đang xây dựng bảng giá đất lần đầu, việc sử dụng công cụ bảng giá đất như thế nào để khai thác tối ưu nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề trọng tâm.

Chuyên gia VIRES cho biết, hiện hầu hết các tỉnh thành đều đã có dự thảo bảng giá đất năm 2026 và đang xin ý kiến các đơn vị chuyên môn để thực hiện các thủ tục ban hành theo đúng trình tự quy định. Đánh giá chung, giá đất trong dự thảo bảng giá đều tăng, nhất là ở vùng ven các thành phố lớn, tại các khu vực có điều chỉnh về quy hoạch chỉnh trang đô thị, phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng…

TS. Thái Quỳnh Như phân tích: Việc mở rộng diện tích phát triển đô thị sẽ kéo theo việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Về khía cạnh kinh tế, đều mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân do giá trị của đất (giá đất) tăng lên, đồng nghĩa với khả năng huy động vốn cũng tăng lên rất nhiều do phụ thuộc và giá trị tài sản góp vốn là đất đai.

Thị trường bất động sản sôi động cũng làm tăng ngân sách nhà nước, để thực hiện chỉnh trang đô thị, phát triển giao thông, hạ tầng cơ sở. Từ đó, kéo theo các cơ hội việc làm, cải thiện điều kiện giao thông, môi trường sống, khiến cho nhu cầu về nhà ở tăng, giá đất cũng sẽ tăng theo.

Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh thành trong thời gian qua cũng là yếu tố làm tăng diện tích đất tự nhiên, mở ra cơ hội mở rộng, phát triển các dự án lớn, các đại đô thị vệ tinh, trên cơ sở điều kiện tiên quyết là phải phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng (đặc biệt là giao thông). Thực tế cho thấy địa phương nào đầu tư hệ thống giao thông đi trước một bước thì đất tại khu vực đó tăng rất nhanh và giữ mức ổn định trong thời gian dài.

Song, theo chuyên gia VIRES, điểm mấu chốt là phải nhìn nhận việc bảng giá đất tăng như một cơ hội để Nhà nước thu lại phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra, từ đó tái đầu tư vào hạ tầng, phúc lợi xã hội, chứ không chỉ như gánh nặng chi phí.

Cụ thể, theo Điều 159 Luật đất đai 2024, bảng giá đất năm 2026 sẽ được dùng để xác định nghĩa vụ tài chính trong 11 trường hợp (tại dự thảo Nghị định về giá đất thì có 14 trường hợp áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất - do có sự thay đổi về các phương pháp định giá đất).

“Hiển nhiên khi giá đất trong bảng giá tăng, thì việc khai thác nguồn lực từ đất đai cũng sẽ tăng đáng kể. Nhà nước tăng được nguồn thu cho ngân sách thông qua việc thu giá trị đất đai tăng thêm mà không do đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại (mà chủ yếu do đầu tư công hay đầu tư phát triển chung). Thu giá trị đất đai tăng thêm là giải pháp thu hồi lại chi phí đã đầu tư phát triển của Nhà nước. Về bản chất, đây chính là kết quả vốn hóa đất đai khu vực Nhà nước.

Thu giá trị đất đai tăng thêm là giải pháp thu hồi lại chi phí đã đầu tư phát triển của Nhà nước. Về bản chất, đây chính là kết quả vốn hóa đất đai khu vực Nhà nước.

TS. Thái Quỳnh Như

Cụ thể, Nhà nước dùng chính nguồn thu này để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển các ngành nghề khác như văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học công nghệ… và một số lĩnh vực sử dụng vốn ngân sách. Khi môi trường xung quanh được đầu tư phát triển thì thị trường bất động sản cũng sẽ sôi động, giá đất sẽ tăng và như vậy thì khả năng huy động vốn từ đất đai của khu vực tư nhân cũng sẽ tăng theo”, TS. Thái Quỳnh Như phân tích.

Như vậy, Bảng giá đất mới là cơ hội để tái định hình quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - người dân trong phân chia địa tô: Nhà nước có thêm nguồn lực minh bạch để tái đầu tư, thị trường có nền giá rõ ràng hơn, còn người dân được hưởng lợi gián tiếp từ hệ thống hạ tầng và dịch vụ công được nâng cấp.

Ngoài việc thu tiền sử dụng đất, còn những cách nào để khai thác nguồn thu từ đất theo hướng bền vững, đồng thời bảo đảm công bằng trong sử dụng đất? TS. Thái Quỳnh Như cho biết, theo Luật Đất đai 2024, có thể liệt kê một số khoản thu ngân sách chủ yếu từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…

Đến năm 2030, việc chuyển dịch nền kinh tế sẽ kéo theo chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp rất mạnh mẽ, mở ra một tiềm năng rộng lớn cho vốn hóa đất đai. Khi giá trị kinh tế của đất tăng, giá trị tài sản của các hoạt động tạo vốn (giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…) ở cả hai khu vực Nhà nước và tư nhân đều sẽ tăng theo.

"Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp chính là phương thức vốn hóa trực tiếp: Nhà nước nhận được tiền từ nguồn thu giao đất có thu tiền sử dụng đất", chuyên gia VIRES khẳng định. Song, cũng lưu ý, phương thức này không có tính lâu dài. Vì thực tế, đất đai vốn là nguồn lực có hạn, quỹ đất để chuyển mục đích sử dụng rồi giao cho tổ chức, cá nhân sẽ ngày càng thu hẹp.

"Việc phụ thuộc quá lớn vào nguồn thu từ giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản thu chủ đạo của nhiều địa phương hiện nay) cần được nhìn nhận một cách nghiêm túc và sớm có phương án xử lý khi nguồn thu này suy giảm trong tương lai", TS. Thái Quỳnh Như cảnh báo.

Đồng thời cho rằng, chính sách đất đai trong thời gian tới buộc phải dịch chuyển theo hướng giảm dần nguồn thu từ giao đất có thu tiền sử dụng đất, và từng bước tăng tỷ trọng các nguồn thu bền vững hơn như cho thuê đất, thuế sử dụng đất và các loại thuế - phí phát sinh trong giao dịch đất đai.

Trong đó, việc mở rộng nguồn thu từ đất thông qua thuế tài sản (thuế thu nhập từ đất) được xem là hợp lý nhất, bởi vừa tạo nguồn lực ổn định cho ngân sách, vừa góp phần hạn chế đầu cơ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và điều chỉnh hợp lý quá trình phát triển đô thị - nông thôn. Vì thế, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ và khả thi của định hướng này.

Bên cạnh câu chuyện nguồn thu, bài toán công bằng trong sử dụng đất, đặc biệt là công bằng, hài hoà lợi ích giữa các nhóm chủ thể cùng tham gia thị trường đất đai cũng được chuyên gia VIRES nhấn mạnh như một trụ cột khi thiết kế bảng giá đất và cơ chế định giá.

Trước hết, việc xây dựng bảng giá đất của địa phương phải phù hợp với tình hình thực tế, không làm thất thoát nguồn thu của ngân sách nhưng cũng phải đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai, cũng như sức hút của môi trường đầu tư. Đồng thời, tránh những thay đổi quá đột ngột, quá nhiều, gây xáo trộn và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp.

Song song với đó, việc giám sát tốt hơn dòng vốn gắn với đất đai, đặc biệt là trong các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng bất động sản cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác công bằng nguồn lực đất đai.

"Đối với vốn hóa đất đai bằng quyền góp vốn, pháp luật đất đai mới chỉ quy định về trình tự, thủ tục; do đó cần có quy định bổ sung nội dung quyền của người góp vốn được giám sát trong quá trình sử dụng đất và hướng giải quyết khi hoạt động góp vốn không mang lại hiệu quả", TS. Thái Quỳnh Như đề xuất.

Trong giai đoạn mới, khi bảng giá đất là một “điểm nút” quan trọng để kết nối nhiều chính sách khác nhau trong hệ thống kinh tế - tài chính quốc gia, thì yêu cầu đối với chính sách và pháp luật đất đai phải bảo đảm tính nhất quán, tính đồng bộ và tính ổn định khi vận hành, theo chuyên gia VIRES.

Với hệ thống quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, đã tạo cơ chế để đất đai trở thành nguồn thu ngân sách, nguồn lực phát triển đất nước. Chính sách đất đai vì thế luôn được xây dựng trong tổng thể thể chế chính trị và gắn bó chặt chẽ với chính sách của các ngành, lĩnh vực có liên quan.

"Trong phạm trù kinh tế đất, bản chất vấn đề luôn gắn liền với tài chính, tiền tệ, ngân hàng và cả các chính sách đối nội, đối ngoại của quốc gia. Do đó, việc ban hành chính sách đất đai không thể tách rời hệ thống chính sách kinh tế - tài chính chung, mà phải được đặt trong một cấu trúc thống nhất từ Hiến pháp, các Nghị quyết đến đường lối phát triển của Nhà nước. Tính hiệu quả của một chính sách kinh tế - xã hội nói chung, và chính sách, pháp luật liên quan đến tạo vốn từ đất đai nói riêng, chỉ được khẳng định khi nó mang lại kết quả thực chất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đạt được mục tiêu đề ra", TS. Thái Quỳnh Như khẳng định.