Đấu giá đất nền "sốt" trở lại: Ai đang xuống tiền?

Đất đấu giá lập mặt bằng giá mới, dòng tiền nghiêng về nhu cầu thực

Thị trường đất đấu giá nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ về dòng tiền, song với một diện mạo khác hẳn các chu kỳ tăng nóng trước đây. 

Nếu như giai đoạn 2021 - 2022, nhiều phiên đấu giá trở thành "sân chơi" của giới đầu cơ đến từ nhiều địa phương, tạo nên những cơn sốt giá ngắn hạn, thì hiện nay lực cầu lại chủ yếu đến từ người dân địa phương và những khách hàng có nhu cầu sử dụng đất thực. Nhờ đó, nhiều phiên đấu giá vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ gần như tuyệt đối, nhưng diễn biến thị trường được đánh giá ổn định và ít mang tính đầu cơ hơn.

Điển hình, sáng 11/7, phiên đấu giá 34 thửa đất tại khu Đồng Trước Dưới, thôn Hùng Vương, xã Ứng Hòa (trước đây thuộc xã Đại Cường, huyện Ứng Hòa cũ, TP. Hà Nội) đã diễn ra sôi động và kết thúc với tỷ lệ thành công 100%. Tổng diện tích các lô đất gần 4.200m2, bình quân khoảng 123,5m2 mỗi thửa. Với giá khởi điểm hơn 8 triệu đồng/m2 và bước giá từ vòng đấu thứ hai là 17 triệu đồng/m2, phiên đấu giá mang về cho ngân sách gần 119 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,5 tỷ đồng mỗi lô.

Đáng chú ý, toàn bộ 34 thửa đất đều tìm được chủ sở hữu ngay trong phiên đấu giá. Giá trúng thấp nhất đạt khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi lô có mức trúng cao nhất lên tới 41,22 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 5 lần giá khởi điểm.

Tại Hải Phòng, khu vực phía Đông thành phố ghi nhận sự bứt phá mạnh của hoạt động đấu giá đất trong 6 tháng đầu năm. Số lượng các lô đất đưa ra đấu giá tăng khoảng 250% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên diễn ra sôi động, với mức giá trúng vượt đáng kể mặt bằng giá giao dịch trên thị trường.

Diễn biến tích cực này được tiếp tục khi Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Hải Phòng vừa thông báo tổ chức đấu giá quyền sử dụng khu đất thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Tổ dân phố số 6, phường Hải An. Khu đất có tổng diện tích 2.642m2, trong đó 2.251m2 là đất xây dựng nhà ở, với giá khởi điểm hơn 88,6 tỷ đồng và tiền đặt trước trên 17,7 tỷ đồng.

Theo ông Trần Huy Biên, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản VARS IRE, Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú cho biết, trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản tại Hải Phòng vẫn chưa phục hồi rõ nét, đất đấu giá trở thành một trong số ít phân khúc duy trì thanh khoản ổn định, thậm chí đi ngược xu hướng chung của thị trường. Mặc dù vẫn có sự tham gia của một bộ phận nhà đầu tư, song lực cầu chủ đạo đến từ người dân địa phương có nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở hoặc mở rộng không gian sinh sống. Chính nguồn cầu thực cùng lợi thế về pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch và hạ tầng ngày càng hoàn thiện đã giúp nhiều phiên đấu giá duy trì sức hút.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại khu vực miền Trung. Mới đây, Công ty Đấu giá hợp danh Tài sản Việt (Nghệ An) phối hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng 19 lô đất tại khu quy hoạch vùng chợ Trù cũ (xóm 6) và vùng Cựa Làng (xóm 7), xã Bạch Hà (trước đây là xã Trù Sơn), tỉnh Nghệ An.

Các lô đất có diện tích từ hơn 170 - 266m2, với giá khởi điểm dao động từ hơn 1 tỷ đồng đến gần 1,8 tỷ đồng mỗi lô. Kết thúc phiên đấu giá, 100% số lô đất đều được đấu giá thành công, mang về hơn 86 tỷ đồng, cao hơn gần 60 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm.

Đáng chú ý, theo hồ sơ đấu giá, phần lớn người trúng đấu giá là cư dân sinh sống tại địa phương, số còn lại đến từ các khu vực lân cận. Điều này cho thấy lực cầu ở thực đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Một số lô đất ghi nhận mức trả giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Điển hình, lô số 2 có diện tích 172,3m2 được đấu giá thành công với hơn 6,5 tỷ đồng, cao hơn gần 5 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm khoảng 1,5 tỷ đồng.

Những con số chênh lệch hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng sau mỗi phiên đấu giá không chỉ phản ánh sức nóng của thị trường, mà còn cho thấy dòng tiền đang sẵn sàng trả giá cao để đổi lấy sự minh bạch về pháp lý và tính chắc chắn của tài sản. Tuy nhiên, ranh giới giữa "giá trị thực" và "kỳ vọng giá" luôn rất mong manh. Khi mức trúng đấu giá liên tục vượt xa giá khởi điểm, câu hỏi đặt ra không còn là phiên đấu giá thành công hay không, mà là mặt bằng giá mới đó có được thị trường chấp nhận trong các giao dịch thực tế hay chỉ tồn tại trên giấy? Liệu đây là kết quả thuần túy của quy luật cung - cầu ở thực, hay vẫn còn đó những kẽ hở cho các nhóm đầu cơ đẩy giá để tạo sóng ảo?

Cuộc chơi đấu giá đổi luật, dòng tiền đổi chiều

Giới chuyên gia cho rằng, sự thay đổi của thị trường đấu giá đất trong thời gian gần đây không phải diễn biến mang tính chu kỳ, mà phản ánh quá trình tái định hình "luật chơi" dưới tác động của việc hoàn thiện khung pháp lý. Nếu như trước đây, nhiều phiên đấu giá từng bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ và các chiêu thức đẩy giá nhằm tạo mặt bằng giá ảo, thì hiện nay, hành vi của người tham gia đang dần dịch chuyển theo hướng thận trọng và thực chất hơn.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, đất đấu giá từng được xem là "điểm kích hoạt" của những cơn sốt đất. Không ít trường hợp giá trúng được đẩy lên cao bất thường, vượt xa giá trị thực, nhằm tạo hiệu ứng lan tỏa để nâng giá đất dân cư xung quanh hoặc gia tăng giá trị các dự án thương mại lân cận. Những phiên đấu giá khi đó không chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, mà còn trở thành công cụ dẫn dắt kỳ vọng của thị trường.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã có nhiều thay đổi. Thay vì chạy theo tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội", nhà đầu tư bắt đầu đặt các lô đất đấu giá lên bàn cân với đất dân cư hiện hữu, nhà ở thương mại hay các sản phẩm bất động sản tại những đô thị lân cận. Quyết định xuống tiền không còn dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, mà gắn nhiều hơn với giá trị sử dụng, khả năng khai thác và triển vọng nắm giữ dài hạn.

Một trong những yếu tố được đánh giá tạo ra sự thay đổi rõ nét nhất là việc siết chặt các quy định về đấu giá, đặc biệt là cơ chế tiền đặt trước. Đây được xem là "bộ lọc" quan trọng nhằm hạn chế tình trạng trả giá rất cao rồi bỏ cọc - hiện tượng từng gây méo mó mặt bằng giá và làm nhiễu tín hiệu của thị trường trong những năm trước.

Theo thông báo ngày 1/7 về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Tiến Châu tại cuộc họp về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Bộ Tư pháp được giao rà soát, hoàn thiện quy định liên quan đến tỷ lệ tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất giao đất ở cho cá nhân. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả quản lý tài sản công, đồng thời ngăn ngừa tình trạng thao túng kết quả đấu giá, hạn chế đầu cơ và tạo sóng giá trên thị trường.

Thực tế tại nhiều địa phương cũng cho thấy sự thay đổi trong hành vi của người tham gia. Theo phản ánh từ các hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc bán lại với giá cao trong thời gian ngắn.

Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch Bất động sản Land Phát Đạt, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS cho biết, từ đầu năm đến nay, khu vực Ninh Bình (cũ) ghi nhận hai phiên đấu giá quy mô lớn, gồm 161 lô đất tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh (xã Gia Trấn) và 40 lô đất thuộc chín khu dân cư tại phường Hoa Lư.

Theo ông Dũng, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá đã giảm khoảng 30% so với các đợt trước, trong khi hoạt động mua đi bán lại sau đấu giá diễn ra khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, mức giá trúng cũng giảm khoảng 10%, đặc biệt xuất hiện nhiều trường hợp cùng trả mức giá sát giá khởi điểm. Điều này cho thấy tâm lý của người tham gia đã thay đổi đáng kể, khi yếu tố thận trọng thay thế cho tâm lý cạnh tranh bằng mọi giá.

"Những diễn biến này cho thấy đấu giá đất đang dần mất đi vai trò dẫn dắt kỳ vọng giá như giai đoạn trước. Giá trúng ngày càng phản ánh nhiều hơn giá trị thực của từng lô đất, được quyết định bởi vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng tại từng địa phương", ông Dũng nhận định.

Trao đổi với Reatimes, luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, đề xuất nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm sẽ buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ năng lực tài chính trước khi trả giá. Quy định này làm tăng đáng kể chi phí cơ hội của hành vi bỏ cọc, qua đó thu hẹp "đất diễn" của các nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc tham gia đấu giá chỉ nhằm tạo sóng ngắn hạn.

Tuy nhiên, theo luật sư Tuấn, nếu biên độ tiền đặt trước quá rộng và nhiều địa phương đồng loạt lựa chọn áp dụng mức tối đa 50%, chính sách này có thể tạo ra rào cản tài chính đối với người dân có nhu cầu ở thực nhưng nguồn lực tích lũy còn hạn chế, vô tình làm giảm tính cạnh tranh của các phiên đấu giá.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Được, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA), Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, thay vì nâng mạnh tiền đặt trước, cơ quan quản lý có thể lựa chọn giải pháp cân bằng hơn. Theo ông, mức đặt cọc vẫn có thể duy trì trong khoảng 10-20% giá khởi điểm, nhưng cần tăng đáng kể chế tài đối với hành vi bỏ cọc, chẳng hạn áp dụng mức phạt gấp 5-10 lần tiền đặt trước. Đây là cơ chế hoàn toàn có cơ sở theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Theo ông Được, cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính nghiêm túc của hoạt động đấu giá, vừa không tạo thêm rào cản cho người dân và nhà đầu tư có nhu cầu thực sự. Quan trọng hơn, việc nâng chế tài xử phạt sẽ góp phần ngăn chặn hiệu quả tình trạng bỏ cọc, thông đồng, dìm giá hoặc thao túng giá, qua đó giúp thị trường đấu giá đất vận hành minh bạch và bền vững hơn./.