Doanh nghiệp đề xuất giải pháp tháo gỡ "điểm nghẽn" cho đất thương mại dịch vụ

Đây là một trong những nội dung được thảo luận tại Tọa đàm "Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức.

Còn nhiều điểm nghẽn pháp lý cản trở quá trình triển khai dự án

Tại đây, đại diện các doanh nghiệp đã cùng nhau trao đổi, thảo luận từng bước làm rõ bản chất, giá trị, tiềm năng của đất thương mại dịch vụ trong tổng thể phát triển đô thị và nền kinh tế; đồng thời nhận diện những điểm nghẽn, rào cản từ pháp luật, thực tiễn và tâm lý thị trường.

Bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO cho biết, ở góc độ kinh tế - xã hội, các dự án thương mại dịch vụ như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác. Cụ thể, đất thương mại dịch vụ mãi là tài sản công, là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động, mở ra cơ hội kiến tạo đất nước. Đặc biệt, dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế. Song, tiềm năng của đất thương mại dịch vụ hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này.

Cũng đưa ra nhận định về vấn đề này, bà Võ Nhật Liễu, CEO Propiin nêu rõ, thực tế cho thấy, quan niệm về đất thương mại dịch vụ chưa chuẩn xác cộng với những vướng mắc về pháp lý đã tạo ra rào cản rất lớn trong việc sử dụng, phát triển loại hình đất đai này. Một nghịch lý là phần lớn đất thương mại dịch vụ nằm tại các vị trí rất đắc địa như mặt tiền biển, khu trung tâm, các khu vực thu hút đông khách du lịch, lưu lượng giao thông lớn, nhưng lại gặp vướng mắc, khiến dự án phải "đắp chiếu" hoặc khai thác không hiệu quả.

"Thời gian qua, chúng tôi đã nghiên cứu hơn 80 dự án lớn, nhỏ, có những dự án 100% sử dụng đất thương mại dịch vụ, với tổng mức đầu tư lên đến 3.000 - 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang rất thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án như vậy, vì họ không chắc chắn rằng mô hình kinh doanh có thực sự phát huy hiệu quả trên loại đất này hay không, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như yêu cầu hay không? Đây là điều mà cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều phải tính toán kỹ", bà Võ Nhật Liễu, CEO Propiin cho hay.

Còn theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhiều doanh nghiệp rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất thương mại dịch vụ. Nhưng trên thực tế, không ít trường hợp dù đã đã xây dựng xong dự án, nhưng không thể bán được sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng, đây cũng là một trở ngại lớn với các dự án thấp tầng. Có dự án xây dựng cả trăm căn nhà, nhưng khi triển khai lại không thể tách sổ, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên.

Từ hoạt động thực tiễn, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland bổ sung thêm một số vướng mắc lớn trong quá trình triển khai dự án bất động sản trên đất thương mại dịch vụ. Về vấn đề gia hạn thời gian thuê đất, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 – 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm nữa. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Về vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào, theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm. Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu, và theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Và khó khăn trong việc lấy số liệu còn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

"Một vấn đề nữa là việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp. Theo đó, công tác định giá với các số liệu không bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế thì có thể sẽ mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu và không bám sát thị trường, dễ dẫn đến yếu tố cung cầu cũng như giá trị bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế", ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng nhận diện.

Tháo gỡ điểm nghẽn để đột phá chính sách, khơi thông nguồn lực đất đai

Trên cơ sở những vướng mắc đã nêu trên, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng đề xuất 3 kiến nghị. Thứ nhất, Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: (1) ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất; (2) người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ hai, Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Thứ ba, các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.

Bên cạnh đó, bà Đoàn Thị Vân cũng cho hay, đối với các dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, các chủ đầu tư dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án và chủ đầu tư thực hiện việc quản lý, vận hành các hạng mục này trong khi đây là các hạng mục phục vụ công cộng.

"Từ thực tế đó, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở", Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO kiến nghị./.