Gỡ vướng pháp lý và dòng vốn để thị trường bất động sản thăng hoa

Lại câu chuyện "danh phận" để bất động sản nghỉ dưỡng "bùng nổ" mạnh mẽ

Sáng 13/9, tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” do Báo Công Thương tổ chức, các chuyên gia đã cùng thảo luận về nhiều vấn đề đang nóng của thị trường bất động sản như điểm nghẽn pháp lý, các chính sách về tín dụng và trái phiếu… Các rào cản này đã khiến quá trình hồi phục hậu đại dịch Covid-19 của thị trường bất động sản chậm lại. 

Phát biểu tại diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhưng chưa ai làm. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có thời gian chững lại sau sự cố Cocobay và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, độ nóng của loại hình này đang quay trở lại và đây là thời điểm rất cần một khung chính sách hoàn chỉnh để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ. 

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Cần quan tâm sửa Luật Đất đai để kích thích sự phát triển thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng”.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, có thể thấy du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang bùng nổ. Theo đó, muốn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bùng nổ một cách mạnh mẽ thì cần có vốn và nguồn vốn lớn huy động từ xã hội, cùng với đó là chia sẻ lợi ích cho người dân. Nếu hệ thống pháp luật ổn định, việc nhà đầu tư chia sẻ lợi ích cho người dân sẽ là điểm sáng. Do đó, tiếp cận giải quyết vấn đề đối với Luật Đất đai cần dựa trên nền tảng như vậy chứ không phải trên nền tảng về kỹ thuật. Đặc biệt, bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng không được có sự chồng chéo về các vấn đề thủ tục pháp luật. 

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup chia sẻ, mặc dù có khoảng 10 - 16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý nói chung và của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.

“Chúng tôi là đơn vị trực tiếp thực hiện dự án bất động sản nên hiểu rõ được những vướng mắc về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này. Như chúng ta thấy, để thực hiện một dự án có 3 bước, đó là: Khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành.

Trong khi đó, mỗi địa phương đều có đặc thù khác nhau. Lấy ví dụ thực tế mà chúng tôi trải qua khi đầu tư dự án tại Bình Thuận có tính chất tương tự như đã thực hiện ở miền Bắc, nhưng được hơn nửa quãng đường thì phải dừng thi công do cát của Bình Thuận có nhiều titan, liên quan đến vấn đề khoáng sản. Muốn chuyển cát ra ngoài thì phải thực hiện quá trình liên quan đến Luật Khoáng sản. Bên cạnh đó là những khó khăn khác như đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất...”, ông Thành chia sẻ.

Liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, ông Thành cho rằng, các bộ luật liên quan đến loại hình bất động sản này đã được điều chỉnh nhiều lần nhưng vẫn chưa thực sự rõ ràng. Mặt khác, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn nên vấn đề pháp lý của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại càng trở nên quan trọng.

“Xác định 'thân phận' của bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào là câu chuyện cần đặc biệt quan tâm. Chúng ta hãy coi bất động sản nghỉ dưỡng như một cô gái đẹp và cho cô gái ấy danh phận. Hơn nữa, không một doanh nghiệp bất động sản nào tại Việt Nam là không đầu tư liên quan đến sản phẩm nghỉ dưỡng. Điều đó cho thấy phân khúc này có nhiều tiềm năng và cần phải hoạt động, phát triển một cách trơn tru”, ông Vũ Văn Thành nhấn mạnh.

Tháo gỡ những vướng mắc là để khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường với tiềm năng lớn, mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách cũng như phát triển kinh tế địa phương...

Khó khăn về dòng vốn vẫn gây áp lực lớn cho doanh nghiệp và thị trường

Bên cạnh vướng mắc về pháp lý, việc “đói vốn” cũng đang là một cản trở lớn, nhất là trong chu kỳ phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19 của thị trường bất động sản. Giới chuyên gia nhìn nhận, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng dù được nới room cũng như từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể có sự đột phá cho thị trường, các doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang có nhu cầu vốn lớn nhưng đây lại là vấn đề khó khăn bởi bất động sản vẫn luôn được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, dẫn đến các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong việc giải ngân. Tuy nhiên, cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo từng phân khúc bất động sản để phân tích, cụ thể là bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng…

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi dòng vốn bị ách tắc sẽ có 3 nhóm bị ảnh hưởng.

Nhóm thứ nhất là các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư dự án. Khi doanh nghiệp đang triển khai dự án mà dòng vốn dừng lại thì các dự án dở dang sắp hoàn thành cũng bị dừng lại do không có tiền chi trả cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp. Việc dừng lại này dẫn đến hệ lụy là không có sản phẩm trả cho khách hàng và có thể bị khách hàng kiện…

Nhóm thứ hai là các hoạt động ngành nghề liên quan đến bất động sản. Theo thống kê, có khoảng hơn 30 ngành nghề chịu ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Các chủ dự án dừng hoạt động cũng sẽ gây ra khó khăn trong thanh toán tiền lương công nhân và các đầu vào của mình... Từ đó, gây ra hậu quả chung cho nền kinh tế. 

Nhóm thứ ba là khách hàng. Bởi các nhóm công nhân thu nhập thấp, đối tượng chính sách vẫn phải dùng đến các dòng tín dụng để mua nhà. Nếu không tiếp cận được vốn vay, cùng với mức lương và nguồn thu nhập sụt giảm thì việc mua nhà sẽ càng trở nên khó khăn. Doanh nghiệp làm ra sản phẩm rồi nhưng không tiêu thụ được, từ đó dẫn đến câu chuyện tồn kho bất động sản.

Do đó, cần thiết khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản thông qua thực hiện rất nhiều giải pháp. TS. Đính cho biết: “Ngân hàng đã nới room nhưng không nhiều, chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng và con số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản hiện nay. Do đó, đối với các dự án có tính chất mang lại lợi ích cho xã hội, phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì Nhà nước cần cho tiếp cận với vốn sớm và dễ dàng nhất. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành cần được tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, từ đó tạo ra lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế đất nước”.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng cần tạo nhiều kênh huy động vốn hiệu quả như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác…, đồng thời cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc đầu tiên cần làm là tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô vì nếu lạm phát tăng sẽ gây biến động mạnh và doanh nghiệp sẽ lại gặp nhiều khó khăn. Cùng với đó là thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công... để tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Nhà nước cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản phát triển, cụ thể là quỹ đầu tư phát triển nhà ở với cơ chế, chính sách vận hành rõ ràng.

Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, nghĩa là có bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp, phát hành trái phiếu. Cuối cùng, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải thay đổi, tái cơ cấu lại hoạt động một cách công khai và minh bạch hơn./.