Thị trường bất động sản “dễ thở” hơn khi ngân hàng nới room tín dụng

“Sốt ruột” đợi nới room tín dụng

Hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng liên tục “nóng” trong thời gian gần đây khi nhiều ngân hàng dùng hết hạn mức khiến cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp ngành bất động sản nói riêng chật vật vì vốn.

Các chuyên gia dự báo, nếu việc siết tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần khi thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Để không xảy ra viễn cảnh này, ngày 26/8, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã có những chia sẻ thông tin mới nhất về lộ trình bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc phổ biến, giải đáp, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2%/năm.

“Chậm nhất là đầu tuần sau sẽ thông báo về điều chỉnh phần còn lại của room tín dụng trong con số 14% mà Ngân hàng Nhà nước đã định hướng từ đầu năm để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%”, bà Nguyễn Thị Hồng cho hay.

Mặc dù vậy, đến chiều ngày 31/8, Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có thông tin chính thức về việc nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng, trong khi thị trường kỳ vọng hạn mức tín dụng sẽ được điều chỉnh trước kỳ nghỉ lễ Quốc khánh 2/9.

Trước đó, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng tính đến hết tháng 7 tăng 9,42% so với đầu năm (tương đương mức tăng 16,3% so với cùng kỳ). Như vậy, tăng trưởng tín dụng đang có xu hướng hạ nhiệt sau khi đạt đỉnh vào cuối tháng 5 (tăng gần 17% so với cùng kỳ), do việc giải ngân chậm lại khi nhiều ngân hàng đã chạm trần tăng trưởng tín dụng hàng năm.

Nhiều quan điểm cho rằng, trong thời gian qua, các ngân hàng đã quá “dễ dãi” với việc cho vay bất động sản. Đến năm 2022, dù đã có động thái siết chặt nhưng địa ốc vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Minh chứng là trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của ngành này trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 280 nghìn tỷ đồng. Các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Có thể thấy, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng thì doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

Song thực tế là, từ tháng 4 đến đầu tháng 7 năm nay, tức sau 3 tháng sau khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán hàng. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần và các dòng vốn đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co cụm, phòng thủ.

Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm so với cùng kỳ năm trước do những chính sách “nắn chỉnh” thị trường theo định hướng đi vào ổn định để phát triển lành mạnh, bền vững và bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư sau một giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2019 - 2021.

Tại diễn đàn mới đây, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho biết, khá nhiều doanh nghiệp mà ông tiếp xúc thời gian gần đây đều chia sẻ về thực tế khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Từ thực tế nêu trên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần có giải pháp huy động vốn bền vững thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng. 

Thị trường bất động sản chờ hưởng lợi

Mới đây, nhận định từ SSI Research cho biết, hạn mức tăng trưởng tín dụng điều chỉnh trong khoảng còn lại của mục tiêu 14% để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%, cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Như vậy, điều này tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, với mức dự báo hạn mức bổ sung sẽ vào khoảng 3 - 5%, tùy vào tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.

Còn theo đánh giá của KBSV, việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng:

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Nhóm phân tích KBSV cũng dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023 cùng năm 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó là họ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia, Ngân hàng Nhà nước cần linh hoạt về hạn mức tăng trưởng tín dụng, không nên chờ đến quý IV khi tăng trưởng tín dụng và lạm phát “êm” rồi mới nới room tín dụng vì như vậy quá trễ so với nhu cầu phục hồi của nền kinh tế và doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân, đó là lo ngại lạm phát và thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá thịt lợn thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.

“Không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt”, TS. Cấn Văn Lực nhận định. 

Giải quyết câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra ba phương án:

Thứ nhất, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60 - 80%.

Thứ hai, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, không phải là công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Từ năm2012 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn đã cho thấy điều này.

Thứ ba, lành mạnh thị trường thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Việt Nam hiện có bán nhà ở hình thành trong tương lai, là hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng nhà đầu tư cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà. Quỹ tín thác, định chế tài chính sẽ đánh giá dự án, ký hợp đồng với chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ, vẫn là hình thức cũ nhưng người cầm trịch là định chế tài chính./.