Thị trường bất động sản vẫn hụt vốn

Thị trường kỳ vọng sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý IV/2022

Vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn.

Số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp cho hay, tính đến ngày 26/8, có 15 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được công bố trong tháng 8 với tổng giá trị phát hành 7.810 tỷ đồng và một đợt phát hành ra công chúng của CTCP Nông Nghiệp BAF Việt Nam trị giá 300 tỷ đồng.

Ngân hàng vẫn là nhóm ngành chiếm phần lớn giá trị phát hành với 6.510 tỷ đồng. Nhóm bất động sản đứng thứ hai với doanh nghiệp duy nhất phát hành là CTCP Fuji Nutri Food, phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn một năm.

Thông tin cho biết, trong tháng 8 còn một doanh nghiệp bất động sản nữa huy động thành công 800 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH). Trái phiếu được phát hành ngày 23/8, hoàn tất vào ngày 29/8. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 23/8/2025.

Trong tháng 7, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh. Cụ thể, giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng (lãi suất 11%/năm) và chỉ chiếm vỏn vẹn 2% thị trường sơ cấp.

Có thể thấy, tạm tính tính từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 46.681 tỷ đồng trái phiếu, giảm gần 57% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương mức giảm ròng hơn 61.299 tỷ đồng.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận sự ảm đạm sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý.

Trong báo cáo vừa phát hành, FiinRatings nhận định, các chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đang tác động đến cả cầu và cung của trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thị trường kỳ vọng sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý IV/2022 tới đây khi Nghị định 153 (sửa đổi) được ban hành và có hiệu lực chính thức như kế hoạch được thông báo bởi Bộ Tài chính. Mặc dù vậy, sẽ không thể sôi động ngay lại như nửa cuối năm 2021.

Cùng với đó, các quy định mới như dự thảo hiện nay nếu đi vào áp dụng sẽ góp phần làm cho các doanh nghiệp niêm yết hoặc các doanh nghiệp chủ động minh bạch hóa thông tin và hồ sơ tín dụng để hướng đến các nhà đầu tư tổ chức cùng chia sẻ rủi ro và kỳ vọng mức lãi suất phù hợp. Tuy nhiên, việc phân phối cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp vẫn sẽ khó khăn hơn.

Theo chuyên gia FiinRatings đánh giá, nhu cầu vốn trung và dài hạn hiện nay là rất lớn, không chỉ của các doanh nghiệp bất động sản mà nhiều ngành kinh tế khác nhau trong khi hệ thống tín dụng ngân hàng khó có thể hấp thụ hết do hạn chế về quy mô vốn và các dàng buộc khác nhau về an toàn vốn.

Thực tế theo nhóm phân tích, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng trưởng dư nợ vay ở mức 25,1% trong 6 tháng đầu năm 2022, đặc biệt với bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát rủi ro và các ngân hàng vẫn mua vào trái phiếu doanh nghiệp một cách có chọn lọc.

Lo ngại rủi ro khủng hoảng vỡ nợ?

CTCP Chứng khoán VNDirect trong báo cáo phát hành mới đây cho rằng, cuộc khủng hoảng nợ bất động sản tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên thị trường bất động sản tại châu Á. Nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh.

Cùng với đó, người mua nhà cũng đang thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến các vấn đề vỡ nợ. Người mua nhà Trung Quốc có xu hướng từ chối thanh toán khoản vay thế chấp, do các chủ đầu tư chậm trễ trong công tác xây dựng một số dự án.

Mặt khác, sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022 có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ. “Chúng tôi không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty bất động sản niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới", nhóm phân tích nhận định.

Đồng thời, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II/2022, với tỷ lệ D/E trung bình chỉ 0,3-0,4x và tỷ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao khoảng 15-20% tổng tài sản.

Song song đó, chính sách tiền tệ của Việt Nam đang được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát dòng vốn tín dụng bất động sản trong vài năm qua. Nghị định 153 sửa đổi sớm được ban hành kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu, một kênh huy động vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam.

Thời gian tới, đích ngắm của các nhà đầu tư bất động sản sẽ là những điểm đến tiềm năng với lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.