Niên hạn sử dụng chung cư: Giới hạn công trình, không giới hạn quyền tài sản

1. Niên hạn chung cư: Cần hiểu thế nào cho đúng?

Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Tại khoản 2.2 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc phần III - Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết nêu định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản; theo đó, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Ngay sau khi được ban hành, định hướng đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, trong đó không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về việc khi công trình đi đến cuối niên hạn thì căn hộ mà người dân đã dành nhiều năm tích lũy để sở hữu có thể mất giá trị, thậm chí quyền sở hữu cũng đương nhiên chấm dứt theo tuổi thọ của công trình.

Trao đổi với Reatimes, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần cho rằng, phản ứng của dư luận trước định hướng mới là điều dễ hiểu. Bởi đây là lần đầu tiên một văn kiện ở cấp Trung ương đặt vấn đề gắn trực tiếp thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới với niên hạn của công trình, người dân theo đó sẽ đặt câu hỏi về giá trị tài sản trong dài hạn và quyền lợi của mình khi công trình đi đến cuối vòng đời. Trong khi đó, trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay định giá căn hộ phần lớn dựa trên yếu tố quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài. "Bất kỳ tín hiệu chính sách nào liên quan đến khái niệm "thời hạn" cũng dễ tác động ngay đến tâm lý người mua và cách thị trường nhìn nhận, định giá tài sản", luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo luật sư, nguyên nhân của những lo ngại này chủ yếu đến từ việc người dân chưa phân định rõ giữa "niên hạn sử dụng công trình" và "thời hạn sở hữu". Từ đó, khái niệm "chung cư có niên hạn" dễ bị liên tưởng với "sở hữu có thời hạn", vốn thường gắn với các loại hình như condotel, officetel, từ đó dẫn đến những cách hiểu chưa đầy đủ về bản chất pháp lý của chính sách.

"Thực tế, nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư không hoàn toàn mới về mặt kỹ thuật pháp lý. Điều 58 Luật Nhà ở 2023 đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định chất lượng công trình. Có nghĩa, vấn đề về vòng đời và thời hạn sử dụng của công trình đã được pháp luật đặt ra từ trước khi Nghị quyết 21-NQ/TW được ban hành", luật sư Trần Thị Thanh Thảo chỉ rõ.

Theo luật sư, điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW nằm ở việc làm rõ và gắn trực tiếp thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới với niên hạn của công trình một cách tường minh, thay vì để vấn đề này được hiểu chủ yếu thông qua các quy định về quản lý, kiểm định và sử dụng công trình. Đặc biệt, Nghị quyết đồng thời đặt vấn đề bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định. Theo cách tiếp cận này, niên hạn công trình sẽ là cơ sở để xác lập trách nhiệm và cơ chế tái thiết khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng.

Tuy nhiên, để người dân nhìn nhận đúng bản chất chính sách và tránh những cách hiểu lệch lạc về quyền sở hữu, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng trước hết cần tách bạch rõ hai khái niệm "niên hạn sử dụng công trình" và "thời hạn sở hữu", bởi đây là hai vấn đề thuộc những phạm trù pháp lý khác nhau. Theo luật sư, niên hạn sử dụng công trình là khái niệm thuộc lĩnh vực xây dựng - kỹ thuật, phản ánh tuổi thọ và khả năng duy trì các yêu cầu về chất lượng, an toàn của công trình. Niên hạn này thường được xác định trong hồ sơ thiết kế, trên cơ sở cấp công trình và các điều kiện kỹ thuật cụ thể, qua đó đưa ra khoảng thời gian dự kiến công trình có thể được khai thác an toàn trong điều kiện bình thường.

Trong khi đó, thời hạn sở hữu, hay chính xác hơn là thời hạn của quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ lại thuộc phạm trù pháp luật dân sự và đất đai, chỉ bị giới hạn trong những trường hợp pháp luật quy định quyền sử dụng đất được giao hoặc cho thuê có thời hạn, chẳng hạn đất thương mại, dịch vụ theo Điều 172 Luật Đất đai 2024.

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ với Reatimes rằng, Nghị quyết 21-NQ/TW thực chất đã phân định khá rõ giữa quyền sử dụng đất và thời hạn tồn tại của công trình trên đất. Theo đó, đất xây dựng nhà chung cư vẫn thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ và không phải là đối tượng chịu giới hạn theo niên hạn của công trình. Phần có vòng đời và chịu sự chi phối của niên hạn chính là công trình được xây dựng trên đất.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, một phần băn khoăn của dư luận xuất phát từ cách hiểu rằng khi nhà chung cư có thời hạn thì cả căn hộ và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cũng đồng thời bị giới hạn về thời gian. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Nghị quyết 21-NQ/TW không đặt vấn đề theo hướng này, mà tập trung xác lập giới hạn đối với tuổi thọ của công trình, trên nền tảng quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu vẫn được bảo đảm. Điều này tạo cơ sở để xử lý, thay thế công trình khi hết vòng đời mà không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân bị xóa bỏ.

Từ góc nhìn đó, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng việc Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng gắn thời hạn sử dụng căn hộ với niên hạn công trình không nên được hiểu đơn thuần là một giới hạn đối với quyền sở hữu, mà cần được nhìn nhận như một cơ chế để giải quyết bài toán vòng đời của các công trình chung cư, nhất là khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn và điều kiện sử dụng.

"Chủ trương trong Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương là hoàn toàn đúng, hoàn toàn phù hợp. Đây được xem là 'nhát cắt', cắt đi những vương vấn của những người mua căn hộ…", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định.

Dẫn chứng từ thực tế, chuyên gia lấy trường hợp khu đô thị HH Linh Đàm - nơi tập trung nhiều tòa nhà cao tầng với mật độ xây dựng lớn. Theo ông, những công trình như vậy đặt ra một bài toán rất đáng lưu tâm rằng, khi công trình đi đến cuối vòng đời, phương án xử lý sẽ dựa vào đâu, nhất là trong trường hợp không còn nhiều dư địa để tăng tầng, tăng mật độ xây dựng nhằm tạo thêm nguồn lực tài chính cho việc tái thiết.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cũng lưu ý rằng, trong thực tế, không phải công trình nào cũng chắc chắn đạt được tuổi thọ khoảng 70 năm như kỳ vọng ban đầu nếu xét đến chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác và quá trình bảo trì, vận hành. Do đó, nếu tiếp tục nhìn nhận các công trình chung cư như những tài sản có thể tồn tại vô thời hạn mà không thiết lập cơ chế xử lý vòng đời, bài toán cải tạo, xây dựng lại sẽ ngày càng khó giải quyết. Giới hạn tuổi thọ công trình, vì vậy, không chỉ là câu chuyện về thời gian, mà còn là cách tạo ra một "điểm kết thúc" rõ ràng để kích hoạt cơ chế tái thiết, thay vì để công trình xuống cấp kéo dài trong khi việc xử lý vẫn thiếu một cơ sở pháp lý đủ mạnh.

2. Để niên hạn chung cư không phải "đồng hồ đếm ngược" của quyền sở hữu

Bên cạnh việc phân định rõ bản chất của "niên hạn sử dụng công trình" và "thời hạn sở hữu", các chuyên gia cho rằng, cũng cần làm rõ cơ sở xác định niên hạn để có cái nhìn đầy đủ hơn về tuổi thọ và giá trị sử dụng thực tế của một công trình. Bởi nếu chỉ nhìn niên hạn như một con số cố định, người dân rất dễ hiểu rằng khi chạm đến mốc thời gian đó, công trình đương nhiên phải dừng sử dụng và giá trị căn hộ cũng chấm dứt theo.

"Niên hạn sử dụng công trình không nên được hiểu là một con số bất biến, được ấn định một lần duy nhất tại thời điểm thiết kế, mà cần được nhìn nhận trên hai phương diện là niên hạn thiết kế và khả năng duy trì điều kiện sử dụng thực tế của công trình", luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhấn mạnh.

Luật sư chỉ rõ, niên hạn thiết kế là khoảng thời gian được ghi nhận trong hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, xác định trên cơ sở cấp công trình, loại kết cấu, điều kiện địa chất, tải trọng thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật liên quan. Tùy cấp và đặc điểm công trình, niên hạn thiết kế có thể dao động trong những khoảng thời gian khác nhau, phổ biến từ khoảng 50 - 100 năm theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng. Đây là mốc kỹ thuật ban đầu, được xác lập dựa trên các tính toán và điều kiện dự kiến tại thời điểm công trình được thiết kế, xây dựng.

Tuy nhiên, niên hạn thiết kế không đồng nghĩa với niên hạn sử dụng thực tế của công trình. Trong suốt quá trình khai thác, khả năng duy trì chất lượng và mức độ an toàn của công trình còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố như chất lượng thi công, điều kiện môi trường, cường độ sử dụng, chất lượng bảo trì, sửa chữa và mức độ xuống cấp của kết cấu. Những yếu tố này không thể chỉ được xác định trên giấy tờ từ thời điểm thiết kế, mà cần được theo dõi, đánh giá và kiểm định trên thực tế trong quá trình công trình được sử dụng. Do đó, không thể chỉ dựa vào một con số được xác lập tại thời điểm thiết kế để mặc nhiên coi đó là thời điểm công trình phải chấm dứt sử dụng. Điều quan trọng là phải đánh giá được tình trạng thực tế của công trình và khả năng tiếp tục đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, an toàn tại từng thời điểm.

"Niên hạn thiết kế là điểm khởi đầu để lên kế hoạch kiểm định, chứ không phải là mốc mặc định để chấm dứt quyền sử dụng; và kết luận cuối cùng về việc công trình còn an toàn để tiếp tục sử dụng, cần gia cố, hay buộc phải phá dỡ phải dựa trên kết quả kiểm định thực tế do tổ chức có thẩm quyền, độc lập thực hiện, chứ không suy diễn thuần túy từ con số niên hạn thiết kế ban đầu. Đây cũng là cơ sở để tránh cách hiểu rằng cứ có niên hạn thì căn hộ mặc nhiên trở thành một tài sản 'có hạn sử dụng' và mất giá trị khi chạm đến một mốc thời gian nhất định", luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhấn mạnh.

Từ góc nhìn này, theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, điều quan trọng nhất là phải xây dựng được một cơ chế pháp lý đủ rõ cho toàn bộ vòng đời công trình, từ khi đưa vào sử dụng cho đến khi công trình xuống cấp và cần được thay thế. Niên hạn chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm với hệ thống kiểm định định kỳ, bảo trì, cảnh báo xuống cấp, xử lý nguy hiểm, di dời và cuối cùng là phá dỡ, xây dựng lại. Mỗi khâu cần được xác định rõ tiêu chí, thời hạn, trách nhiệm của từng chủ thể và cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân. Nếu chỉ quy định niên hạn mà thiếu các bước xử lý tiếp theo, có thể dẫn đến những trường hợp công trình đã xuống cấp nhưng không được xử lý kịp thời, trong khi khi buộc phải phá dỡ, quyền tài sản của người dân lại không có một cơ chế chuyển tiếp đủ rõ ràng.

Khoảng trống này trên thực tế được phản ánh khá rõ qua thực tế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM. GS. TSKH. Đặng Hùng Võ chỉ ra, không ít công trình đã xuống cấp trong thời gian dài, thậm chí được xác định có nguy cơ mất an toàn, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc, trong đó có sự thiếu đồng thuận giữa các chủ sở hữu về phương án bồi thường, tái định cư và tổ chức xây dựng lại. Trong bối cảnh quyền sở hữu được xác lập lâu dài, ngay cả khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, một bộ phận cư dân vẫn có tâm lý không muốn di dời hoặc chưa thống nhất được phương án xử lý quyền lợi. Hệ quả là nhiều dự án kéo dài qua nhiều năm, trong khi chất lượng công trình tiếp tục xuống cấp và rủi ro đối với người dân ngày càng lớn.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc gắn thời hạn sử dụng căn hộ với niên hạn công trình có thể tạo ra một cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để chủ động xử lý công trình khi đi đến cuối vòng đời, qua đó góp phần tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn của quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị.

"Khi công trình cần được kiểm tra và xử lý, việc cải tạo, xây dựng lại sẽ có cơ sở pháp lý chủ động hơn, thay vì bị kéo dài chỉ vì chưa đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu, đặc biệt đối với những công trình đã xuống cấp và cần được xử lý vì lý do an toàn", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về cơ chế bảo đảm quyền tài sản khi chung cư đi đến cuối vòng đời, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, điều quan trọng hơn là phải xây dựng được cơ chế pháp lý đầy đủ cho giai đoạn sau khi công trình hết niên hạn. Theo đó, pháp luật cần trả lời rõ các vấn đề liên quan đến cơ chế tổ chức xây dựng lại chung cư, phương thức phân chia chi phí, trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của cư dân cũng như cách xử lý các trường hợp phát sinh xung đột lợi ích.

Theo ông, đây mới là nội dung quyết định tính khả thi của chính sách. Bởi xác lập niên hạn mới chỉ giải quyết được câu chuyện công trình tồn tại đến bao giờ; còn khi công trình đi đến giới hạn đó, quyền tài sản của người dân được thực hiện ra sao và quá trình tái thiết được tổ chức như thế nào mới là bài toán khó hơn. Nếu không giải quyết được bài toán lợi ích giữa các chủ thể liên quan thì những vướng mắc từng khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đình trệ hoàn toàn có thể lặp lại ở thế hệ chung cư cao tầng trong tương lai.

Theo vị chuyên gia, đây cũng là những nội dung cần được lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp trước khi thể chế hóa thành các quy định pháp luật cụ thể. Bởi một chính sách chỉ thực sự tạo được niềm tin khi người dân không chỉ biết công trình của mình có một "điểm kết thúc", mà còn biết rõ sau điểm kết thúc đó, quyền tài sản của mình sẽ được chuyển tiếp và bảo đảm như thế nào.

Trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng không nên vội vàng đánh giá chính sách chỉ từ một định hướng ban đầu. Theo ông, chủ trương mà Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra là phù hợp, nhưng giá trị và hiệu quả thực tế của chính sách sẽ được quyết định bởi việc pháp luật có xây dựng được một cơ chế đủ rõ, minh bạch và khả thi để xử lý vòng đời của hàng nghìn chung cư cao tầng trong nhiều thập niên tới hay không.

❃ ❃ ❃

Có thể khẳng định, xác định một công trình đã đến cuối vòng đời mới chỉ là điểm bắt đầu của bài toán, chứ chưa phải lời giải. Nếu không có cơ chế tiếp nối ngay sau đó, việc xác định niên hạn có thể chỉ dừng ở việc xác định "khi nào phải dừng", nhưng lại chưa trả lời được "dừng như thế nào và người dân được bảo đảm quyền lợi ra sao".

Bởi vậy, giới hạn tuổi thọ của công trình trước hết phải được nhìn nhận là một yêu cầu về an toàn, chứ không phải một giới hạn đối với quyền tài sản. Mục tiêu của việc xác định niên hạn là để cơ quan quản lý và chủ sở hữu chủ động theo dõi chất lượng công trình, phát hiện nguy cơ xuống cấp và có phương án xử lý trước khi rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng, tài sản của người dân. Không thể vì lo ngại về quyền sở hữu mà bỏ qua giới hạn an toàn của công trình; nhưng cũng không thể vì công trình hết vòng đời mà mặc nhiên coi quyền tài sản của người dân cũng kết thúc theo.

Một chính sách tốt không chỉ xác định được thời điểm một tòa nhà cần được thay thế, mà còn phải xác định rõ cách thức để quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã sở hữu tài sản trong tòa nhà đó được bảo toàn và tiếp tục thực hiện trong quá trình tái thiết. Khi cơ chế này đủ rõ ràng, minh bạch và có khả năng dự đoán, niên hạn chung cư sẽ không còn bị nhìn nhận như một "đồng hồ đếm ngược" đối với tài sản, mà trở thành công cụ quản lý vòng đời công trình gắn với mục tiêu an toàn và bảo đảm quyền tài sản./.