Tháo điểm nghẽn tài chính, "kích hoạt" thị trường nhà ở cho thuê

Loạt dự án nhà ở cho thuê đang được khởi động trên cả nước cho thấy quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc kiến tạo một thị trường nhà ở cân bằng, đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn của người dân. Tuy nhiên, muốn hình thành một thị trường nhà ở cho thuê vận hành bền vững với nguồn cung liên tục, điều cốt lõi là phải thiết kế được cơ chế đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân sẵn sàng đồng hành.

Điều đó đòi hỏi phải tháo gỡ "nút thắt" lớn nhất là bài toán tài chính, từ việc xây dựng nguồn vốn dài hạn, chi phí vốn hợ p lý đến các chính sách chia sẻ rủi ro phù hợp với đặc thù hoàn vốn chậm của nhà ở cho thuê. Khi những điểm nghẽn này được giải quyết, phân khúc nhà ở cho thuê mới có thể trở thành điểm đến của dòng vốn dài hạn, qua đó tạo lập nguồn cung ổn định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của người dân.

1. "Nút thắt" tài chính là rào cản lớn của nhà ở cho thuê

Tại cuộc gặp với đại diện công đoàn và người lao động ngày 5/6, trong khuôn khổ Đại hội Công đoàn Việt Nam, Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định, Nhà nước sẽ sử dụng ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê dài hạn với mức giá phù hợp, đồng thời yêu cầu các địa phương khẩn trương triển khai ngay từ tháng 6.

Trên cơ sở kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về định hướng phát triển nhà ở, trong đó xác định nhà ở cho thuê là một phân khúc chiến lược, dài hạn phục vụ nhu cầu an cư của đông đảo người dân, cùng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ngày 23/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã ký Công điện số 19 về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 - 2030. Công điện yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát nhu cầu thuê nhà của từng nhóm đối tượng, xây dựng kế hoạch phát triển với mục tiêu, danh mục dự án, lộ trình và nguồn lực thực hiện cụ thể, báo cáo Bộ Xây dựng ngay trong tháng 6 để tổng hợp, trình Thủ tướng.

Hưởng ứng chỉ đạo của lãnh đạo Đảng và Nhà nước, nhiều địa phương đã nhanh chóng công bố kế hoạch, khởi công dự án và xây dựng lộ trình phát triển quỹ nhà ở cho thuê, cho thấy quyết tâm đưa chủ trương vào thực tiễn.

Đồng Nai là địa phương đi đầu trong triển khai mô hình này, sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương Đảng. Ngày 12/6 vừa qua, địa phương đã tổ chức lễ khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê quy mô 1.000 căn hộ tại phường Long Bình với tổng mức đầu tư khoảng 1.360 tỷ đồng từ nguồn ngân sách thành phố.

Tại Hà Nội, sáng 22/6 vừa qua, thành phố cũng vừa khởi công 3 dự án với hơn 8.000 căn hộ, trong đó có 2 dự án sử dụng nguồn lực công để hình thành quỹ nhà ở cho thuê phục vụ người dân. Địa phương dự kiến khởi công thêm khoảng 6.000 - 7.000 căn ngay trong tháng 6. Nguồn cung mới sẽ được triển khai tại 2 - 3 dự án nhà ở cho thuê chuyên biệt, cùng 7 dự án nhà ở xã hội có bố trí từ 5 - 20% quỹ căn hộ dành cho thuê.

Gần đây nhất, sáng 28/6, UBND tỉnh Hưng Yên vừa tổ chức Lễ khởi công các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đợt 1 năm 2026 trên địa bàn tỉnh, bao gồm công trình Nhà ở cho thuê - Dự án Khu nhà ở lưu trú và dự án Nhà ở xã hội Khu công nghiệp Liên Hà Thái (Khu kinh tế tỉnh Hưng Yên) và Dự án nhà ở cho thuê - Dự án nhà ở xã hội (phường Phố Hiến).

Có thể thấy, sự vào cuộc đồng bộ từ Trung ương đến địa phương đang mở ra kỳ vọng về một giai đoạn phát triển mới của thị trường nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, để tạo lập nguồn cung bền vững, điều cốt lõi là phải xây dựng được cơ chế đủ sức thu hút dòng vốn dài hạn.

Tại buổi làm việc với lãnh đạo TP. Hải Phòng và các tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, để phát triển nhà ở cho thuê Nhà nước phải làm trước và coi nguồn lực Nhà nước là đòn bẩy để hỗ trợ, kêu gọi nguồn lực tư nhân. Phải huy động đa dạng nguồn lực, không chỉ trông chờ vào ngân sách, tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, vốn dài hạn.

Điều đó đồng nghĩa, Nhà nước sẽ giữ vai trò "mở đường" thông qua thể chế, chính sách, còn thị trường sẽ quyết định quy mô nguồn cung. Bởi xét đến cùng, một thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển bền vững khi nhà đầu tư nhìn thấy hiệu quả kinh tế. Muốn vậy, nhà ở cho thuê cần phải trở thành một mô hình đầu tư có hiệu quả kinh tế đủ để doanh nghiệp nhìn thấy khả năng thu hồi vốn, kiểm soát rủi ro và tạo ra lợi nhuận hợp lý để bù đắp chi phí vốn cũng như chi phí vận hành trong dài hạn. Nếu bài toán hiệu quả đầu tư chưa có lời giải thỏa đáng, rất khó kỳ vọng các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đầu tư vào phân khúc này.

Thực tế, đây cũng chính là điểm nghẽn lớn khiến thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam nhiều năm qua chưa thể phát triển tương xứng với nhu cầu. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, rào cản lớn nhất của phân khúc này nằm ở khả năng huy động nguồn vốn dài hạn - yếu tố mang tính quyết định đối với hiệu quả của mô hình đầu tư nhà ở cho thuê.

Chuyên gia phân tích, bản chất của nhà ở cho thuê là mô hình đầu tư có vòng đời dài. Doanh nghiệp phải bỏ ra một lượng vốn lớn ngay từ giai đoạn đầu để đầu tư, nhưng nguồn thu chỉ được tích lũy từng tháng, từng năm trong suốt hàng chục năm khai thác. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam lại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Sự lệch pha giữa kỳ hạn nguồn vốn và chu kỳ thu hồi vốn của dự án khiến các ngân hàng khó có thể cung cấp các khoản vay dài hạn với lãi suất thấp, còn doanh nghiệp cũng rất khó xây dựng được phương án tài chính khả thi.

"Nhu cầu thuê nhà có thể rất lớn, nhưng nếu không giải được bài toán vốn thì nhu cầu ấy vẫn khó có thể chuyển hóa thành nguồn cung. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy dư địa phát triển của thị trường vẫn chưa sẵn sàng tham gia đầu tư quy mô lớn", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Từ thực tiễn triển khai các dự án nhà ở cho thuê, ông Nguyễn Kiệt, Phó Tổng giám đốc Thường trực Tập đoàn Bcons chia sẻ với Reatimes, đây là mô hình đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính rất lớn và tầm nhìn dài hạn. Với đặc thù là loại hình đầu tư có chu kỳ thu hồi vốn kéo dài, thường từ 15 - 25 năm, thậm chí lâu hơn nếu tính thêm các chi phí vận hành, bảo trì, khấu hao, chi phí vốn, tỷ lệ căn hộ trống và những biến động của thị trường, bản thân doanh nghiệp khi triển khai phân khúc này cũng phải đối mặt với áp lực rất lớn về dòng tiền. Theo ông, đây là "điểm nghẽn" chung của toàn thị trường và Bcons cũng không nằm ngoài thực tế đó.

Phân tích rõ hơn, ông Nguyễn Kiệt cho biết, khác với các dự án nhà ở thương mại để bán, chủ đầu tư có thể huy động dòng tiền từ khách hàng theo tiến độ xây dựng để tái đầu tư ngay vào công trình, dự án nhà ở cho thuê buộc doanh nghiệp phải tự thu xếp gần như 100% toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu. Trong khi đó, nguồn thu lại chỉ được tạo ra sau khi công trình đưa vào khai thác và được phân bổ từng tháng thông qua tiền thuê nhà trong nhiều năm.

Đặt trong bài toán tài chính cụ thể, có thể thấy rõ điều này. Giả sử, một căn hộ có tổng mức đầu tư khoảng 1 tỷ đồng, với giá cho thuê phổ biến 6 - 7 triệu đồng/tháng, doanh thu mỗi năm chỉ đạt khoảng 80 - 90 triệu đồng. Sau khi khấu trừ các chi phí quản lý vận hành, bảo trì, sửa chữa, tỷ lệ căn hộ trống và các chi phí khai thác khác, lợi nhuận hoạt động ròng thực tế chỉ còn khoảng 65 - 75 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, nếu dự án được tài trợ bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất khoảng 10%/năm, riêng chi phí lãi vay đã vào khoảng 100 triệu đồng mỗi năm, vượt toàn bộ lợi nhuận tạo ra từ hoạt động cho thuê. Điều này đồng nghĩa, dòng tiền của dự án gần như đã âm ngay từ giai đoạn khai thác, chưa tính đến nghĩa vụ trả nợ gốc hay các rủi ro phát sinh trong suốt quá trình vận hành.

Không chỉ vậy, việc thị trường chưa hình thành các gói tín dụng chuyên biệt hoặc cơ chế ân hạn nợ gốc đủ dài dành cho loại hình này cũng tạo áp lực không nhỏ lên doanh nghiệp. Theo ông Nguyễn Kiệt, hiện nay các ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp các khoản tín dụng ngắn và trung hạn, phổ biến từ 3 - 5 năm, trong khi một dự án nhà ở cho thuê cần tối thiểu từ 15 - 25 năm mới có thể hoàn vốn.

"Sự lệch pha giữa thời hạn trả nợ và chu kỳ tạo dòng tiền khiến doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro thanh khoản rất lớn. Trong nhiều trường hợp, nghĩa vụ trả nợ đến trước khi dự án tạo ra đủ dòng tiền để tự nuôi mình, làm gia tăng đáng kể chi phí vốn và áp lực tài chính trong suốt quá trình đầu tư, khai thác", ông Kiệt nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Kiệt cho biết, để theo đuổi phân khúc này, doanh nghiệp phải chấp nhận đánh đổi giữa áp lực dòng tiền trong ngắn hạn và giá trị tích lũy trong dài hạn. Theo ông, dù giai đoạn đầu triển khai dự án luôn chịu sức ép lớn về vốn và dòng tiền, song nếu được đầu tư bài bản, đây sẽ là nền tảng giúp doanh nghiệp hình thành nguồn tài sản dài hạn có giá trị gia tăng theo thời gian, đồng thời tạo ra dòng tiền khai thác ổn định, bền vững. Chính hai yếu tố này sẽ trở thành "trụ cột" tài chính quan trọng, giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào chu kỳ lên xuống của thị trường bất động sản.

2. Vốn dài hạn - "chìa khóa" phát triển nhà ở cho thuê bền vững

Rõ ràng, khi hiệu quả kinh tế chưa tương xứng với quy mô vốn bỏ ra, thời gian thu hồi kéo dài và mức độ rủi ro mà nhà đầu tư phải gánh chịu, nhà ở cho thuê khó có thể trở thành một phân khúc đủ sức hấp dẫn dòng vốn tư nhân. Điều này cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết phải thiết kế một hệ thống chính sách tài chính đủ hấp dẫn và ổn định để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.

Với tư cách là một trong những doanh nghiệp tư nhân tiên phong đầu tư và vận hành nhà ở cho thuê, Phó Tổng giám đốc Bcons cho rằng, nếu không có những đột phá về cơ chế tài chính, tín dụng và thuế, doanh nghiệp sẽ khó có thể tham gia mạnh mẽ, dù nhu cầu của thị trường còn rất lớn.

Theo ông, "nút thắt" lớn nhất hiện nay nằm ở sự lệch pha giữa kỳ hạn nguồn vốn và chu kỳ thu hồi vốn của dự án. Vì vậy, ông Nguyễn Kiệt kiến nghị cần sớm hình thành các gói tín dụng dành riêng cho nhà ở cho thuê với thời hạn vay từ 15 - 20 năm, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn xây dựng và vận hành ban đầu, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất khoảng 4,5 - 5,5%/năm thông qua cơ chế cấp bù lãi suất của Nhà nước.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất mở rộng cơ chế bảo đảm tiền vay theo hướng cho phép doanh nghiệp sử dụng quyền khai thác dòng tiền cho thuê trong tương lai hoặc các hợp đồng thuê dài hạn làm tài sản bảo đảm khi tiếp cận tín dụng và huy động vốn. "Đây là giải pháp quan trọng giúp khơi thông khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn cho các dự án nhà ở cho thuê", ông Nguyễn Kiệt nhận định.

Ở góc độ chính sách thuế, Phó Tổng giám đốc Bcons cho rằng cần chuyển từ tư duy thu ngân sách trong ngắn hạn sang nuôi dưỡng nguồn thu lâu dài. Cụ thể, ông đề xuất giảm thuế VAT đối với hoạt động cho thuê nhà ở để góp phần hạ giá thuê cho người dân, đồng thời áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi khoảng 10% trong 15 năm đầu khai thác và miễn thuế trong những năm đầu dự án đi vào vận hành nhằm tạo dư địa tích lũy dòng tiền cho doanh nghiệp.

"Doanh nghiệp tư nhân không e ngại những lĩnh vực có chu kỳ vốn dài như nhà ở cho thuê. Điều doanh nghiệp cần là một hành lang chính sách đủ ổn định và cơ chế chia sẻ rủi ro từ phía Nhà nước. Khi bài toán tài chính được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ sẵn sàng đầu tư dài hạn, đồng hành cùng Chính phủ phát triển quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn", ông Nguyễn Kiệt khẳng định.

Góp thêm góc nhìn, GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững, Việt Nam không thể chỉ trông chờ vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Với đặc thù cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi kéo dài, việc tài trợ hoàn toàn bằng các khoản vay thương mại có lãi suất cao là rất khó khả thi.

Theo ông, bên cạnh nguồn lực của Nhà nước, Việt Nam cần sớm phát triển các quỹ đầu tư bất động sản và những công cụ huy động vốn dài hạn phù hợp với đặc thù của phân khúc nhà ở cho thuê. Đây cũng là mô hình đang được nhiều quốc gia áp dụng nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tạo ra dòng vốn ổn định cho thị trường.

Điểm đáng chú ý của mô hình này là mở rộng cơ hội tham gia cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thay vì phải bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu một căn hộ cho thuê, người dân chỉ cần vài trăm triệu đồng cũng có thể góp vốn vào các quỹ đầu tư nhà ở cho thuê, qua đó hưởng lợi từ nguồn thu cho thuê và giá trị gia tăng của tài sản.

Tuy nhiên, để những công cụ tài chính này thực sự phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải có một khuôn khổ pháp lý đầy đủ và minh bạch. Mặc dù Việt Nam đã có những bước đi ban đầu trong việc phát triển các sản phẩm đầu tư bất động sản theo hình thức góp vốn, song theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, hệ thống pháp luật vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện để bảo vệ nhà đầu tư, bảo đảm tính minh bạch và tạo niềm tin cho dòng vốn dài hạn tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê.

Bổ sung góc nhìn về nguồn lực vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, muốn phát triển nhà ở cho thuê trên quy mô lớn, Việt Nam cần một nguồn vốn dài hạn đủ lớn và ổn định. Ông cho rằng, nguồn vốn chủ đạo cho phân khúc này nên được huy động từ ngân sách và trái phiếu Chính phủ.

Lý do là trái phiếu Chính phủ có thể huy động được nguồn vốn với kỳ hạn rất dài, khoảng 20 năm hoặc hơn, đồng thời có mức lãi suất chỉ khoảng 3 - 4%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay thương mại. Đây là điều kiện phù hợp với đặc thù của các dự án nhà ở cho thuê, loại hình cần vốn đầu tư lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm và không thể chịu được chi phí vốn quá cao.

"Khi được tiếp cận nguồn vốn dài hạn với lãi suất hợp lý, doanh nghiệp mới có thể cân đối dòng tiền, duy trì giá thuê ở mức phù hợp và mạnh dạn đầu tư phát triển nhà ở cho thuê một cách bền vững", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Trong một chia sẻ mới đây với báo chí, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, chính sách nhà ở cho thuê cần được thiết kế theo hướng vừa tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia đầu tư, vừa bảo đảm nguồn lực công thực sự đi đúng mục tiêu an cư của người dân. Nếu Nhà nước cấp vốn trực tiếp cho từng dự án, nguy cơ dàn trải, xin - cho và kém hiệu quả là rất lớn; nhưng nếu phó mặc hoàn toàn cho thị trường, mục tiêu an sinh cũng khó đạt được. Vì vậy, cần một mô hình trung gian, trong đó Nhà nước không rót vốn theo dự án, mà vận hành dòng vốn thông qua một thiết chế tài chính công đủ năng lực điều phối.

Theo đó, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhìn nhận, Ngân hàng Chính sách xã hội có thể được giao vai trò trung tâm. Cụ thể, nguồn lực ngân sách có thể được bổ sung vào đây dưới nhiều hình thức như tăng vốn điều lệ, cấp bù lãi suất hoặc bảo lãnh rủi ro, nhưng không đi trực tiếp tới doanh nghiệp. Thay vào đó, dòng vốn được tập trung, thẩm định và phân bổ theo bộ tiêu chí rõ ràng về đối tượng, giá thuê và thời hạn thuê.

"Thay vì phải lựa chọn doanh nghiệp nào được hỗ trợ, dự án nào được ưu tiên, Nhà nước tập trung xây dựng các tiêu chí chính sách và các chuẩn mực đầu ra. Nhiệm vụ của Ngân hàng Chính sách xã hội là bảo đảm cho dòng vốn công luôn đi đúng hướng và phục vụ đúng mục tiêu, đúng đối tượng mà vẫn bảo tồn được nguồn vốn" , TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

Quan trọng hơn, mô hình này cho phép hỗ trợ đồng thời cả hai phía của thị trường. Ở phía cung, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý để phát triển dự án nhà ở cho thuê, nhưng phải tuân thủ các ràng buộc về giá và đối tượng thuê. Ở phía cầu, người dân, đặc biệt là công nhân, lao động trẻ có thể được hỗ trợ thêm về đặt cọc hoặc tín dụng thuê nhà, tháo gỡ rào cản lớn nhất trong việc tiếp cận chỗ ở, vốn không nằm ở tiền thuê hằng tháng mà ở chi phí ban đầu.

"Dòng vốn công khi được tổ chức đúng cách sẽ không chỉ tạo ra thêm công trình nhà ở, mà quan trọng hơn là tạo ra thêm cơ hội an cư. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, thiết kế và giám sát; hệ thống ngân hàng tham gia phân phối và quản trị tín dụng; doanh nghiệp và người dân trở thành hai mắt xích trực tiếp thụ hưởng chính sách", TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

❃ ❃ ❃

Có thể thấy, phát triển nhà ở cho thuê không đơn thuần là câu chuyện xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà trước hết là bài toán thiết kế một hệ sinh thái tài chính phù hợp với đặc thù của loại hình đầu tư có chu kỳ hoàn vốn dài nhất trên thị trường bất động sản. Khi doanh nghiệp vẫn phải vay vốn ngắn hạn để đầu tư cho những dự án cần 20 - 30 năm mới thu hồi vốn, khi chi phí vốn còn cao hơn lợi nhuận tạo ra từ hoạt động cho thuê, thì rất khó kỳ vọng dòng vốn tư nhân sẽ tham gia mạnh mẽ và bền vững.

Vì vậy, cùng với vai trò "mở đường" của Nhà nước trong việc đầu tư ban đầu, điều quan trọng hơn là phải nhanh chóng hoàn thiện một cấu trúc vốn dài hạn thông qua các gói tín dụng chuyên biệt, cơ chế cấp bù lãi suất, ưu đãi thuế, các quỹ đầu tư bất động sản và những công cụ huy động vốn dài hạn. Chỉ khi bài toán tài chính được tháo gỡ, nhà ở cho thuê mới có thể trở thành một phân khúc đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển quy mô lớn.

Xa hơn, đó cũng là tiền đề để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, vận hành theo cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu an sinh. Khi dòng vốn dài hạn được khơi thông, doanh nghiệp có động lực đầu tư, người dân có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở với chi phí hợp lý, còn Nhà nước giảm dần áp lực phải trực tiếp tạo lập nguồn cung. Đây cũng chính là nền tảng để xây dựng một thị trường nhà ở cân bằng, bền vững và có khả năng đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn trong quá trình đô thị hóa của Việt Nam.