Dòng vốn ngoại tăng tốc, bất động sản Việt Nam đứng trước cơ hội mới

Vốn ngoại vào bất động sản tăng tốc

Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết tháng 8/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần) đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đăng ký cấp mới đạt 21,72 tỷ USD với 2.771 dự án được cấp phép.

Đặc biệt, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 8 tháng ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2025 và là mức giải ngân cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong tổng số 17,25 tỷ USD vốn FDI đã được đưa vào nền kinh tế, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 1,29 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn FDI thực hiện. Quy mô này đứng thứ hai, sau công nghiệp chế biến, chế tạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6%.

Ghi nhận từ thực tế thị trường, ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital cho biết, bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng cao cấp đang là hai phân khúc được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. 

Với bất động sản công nghiệp, ông Michael Piro cho biết, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng theo chiến lược "Trung Quốc + 1" đang củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến đầu tư chiến lược. Cùng với đó, việc thúc đẩy các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, sân bay quốc tế Gia Bình và tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng được kỳ vọng tăng cường kết nối liên vùng, liên quốc gia, qua đó gia tăng sức hút đối với phân khúc này tại các khu vực hưởng lợi.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng - khách sạn, động lực thu hút vốn ngoại đến từ sự tham gia ngày càng sâu của các thương hiệu quản lý quốc tế và khả năng kết nối với nguồn khách toàn cầu. Theo ông Michael Piro, trong nửa đầu năm nay, phân khúc hạng sang ghi nhận sức hấp thụ tích cực, với nhiều hợp tác chiến lược giữa các nhà phát triển uy tín trong nước và những thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới. Đơn cử, dự án Wink Hotel Hanoi Westlake dự kiến ra mắt cuối năm nay và gia nhập hệ thống Unscripted by Hyatt. 

Tương tự, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết trong nửa đầu năm nay, quy mô vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh, cho thấy thị trường vẫn duy trì sức hút đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Theo chuyên gia Savills, việc hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ thời gian qua đang mở rộng phạm vi các thị trường mà dòng vốn quốc tế có thể tiếp cận. Tại phía Nam, các dự án như Sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang từng bước cải thiện kết nối với các hành lang công nghiệp, logistics trọng điểm. Nhờ đó, những khu vực trước đây còn hạn chế về khả năng tiếp cận có thêm điều kiện để phát triển, kéo theo nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, logistics và các khu đô thị lân cận.

Đáng chú ý, tác động của hạ tầng không chỉ dừng ở việc mở rộng không gian cho sản xuất và logistics. Khi các trung tâm kinh tế mới hình thành, sự gia tăng của dòng vốn và lực lượng lao động sẽ kéo theo nhu cầu về một hệ sinh thái bất động sản đa dạng hơn. "Khi các trung tâm kinh tế mới hình thành, nhu cầu có thể lan rộng sang nhà ở, văn phòng, bán lẻ, lưu trú và các phân khúc bất động sản khác", ông John Campbell cho hay.

Hành lang pháp lý hoàn thiện củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong chu kỳ mới

Bên cạnh lợi thế về vị trí chiến lược và sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng, việc hành lang pháp lý cho thị trường đang từng bước được hoàn thiện theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn cũng là một trong những yếu tố quan trọng góp phần củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam đối với dòng vốn ngoại.

Thời gian gần đây, việc rà soát, sửa đổi các quy định liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đang được đẩy nhanh, với trọng tâm là xử lý những điểm chồng chéo, bất cập, khơi thông nguồn lực và tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Đáng chú ý, ba dự án luật có tác động trực tiếp đến thị trường gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được khẩn trương hoàn thiện để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Theo các chuyên gia, động thái này có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh thị trường bước vào một chu kỳ mới, khi các quyết định đầu tư ngày càng đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và mức độ chắc chắn cao hơn về pháp lý. Với nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ cơ hội thị trường mà khả năng dự báo về chính sách, quy định và thủ tục cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình đánh giá rủi ro và quyết định phân bổ vốn.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhìn nhận, việc Việt Nam nhanh chóng rà soát, sửa đổi và điều chỉnh các quy định pháp luật, đặc biệt là những luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, là một tín hiệu tích cực. Theo bà, các nhà đầu tư đang theo dõi sát quá trình này và nhìn nhận đây là bước đi cần thiết để xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có thể dự báo.

"Khi các quy định ngày càng rõ ràng, nhất quán và phù hợp hơn với thực tế, mức độ bất định pháp lý có thể được giảm bớt, qua đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư và tạo cơ sở cho những quyết định phân bổ vốn có tầm nhìn dài hạn hơn vào Việt Nam", bà Lê Thị Huyền Trang nhận định.

Còn theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, những cải thiện về tính minh bạch và khung pháp lý đang tạo thêm nền tảng để Việt Nam nâng cao sức hút đối với dòng vốn quốc tế.

Theo bà, việc Việt Nam nằm trong nhóm 10 thị trường có mức cải thiện điểm số minh bạch bất động sản mạnh nhất toàn cầu trong kỳ đánh giá 2026 cho thấy những chuyển biến đáng kể về chất lượng thị trường. Trong đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch thông tin và đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai là những yếu tố quan trọng, giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở đánh giá cơ hội, rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư.

Từ góc độ dòng vốn dài hạn, những yếu tố này càng trở nên quan trọng đối với các dự án quy mô lớn, có vòng đời đầu tư kéo dài và yêu cầu thẩm định chặt chẽ. Bà Nguyễn Hồng Vân nhận định, khi môi trường pháp lý và thông tin thị trường ngày càng minh bạch, Việt Nam sẽ có cơ hội tiếp cận sâu hơn với nguồn vốn phát triển toàn cầu. Mức độ rõ ràng, minh bạch và khả năng dự báo của thị trường sẽ là những yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm định và ra quyết định của nhà đầu tư.

Theo chuyên gia, những thay đổi pháp luật trong thời gian qua, xét trên phương diện dài hạn, là tín hiệu tích cực đối với quá trình nâng cao chất lượng và tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các nền tảng này tiếp tục được củng cố, sức hấp dẫn của thị trường sẽ không chỉ đến từ tiềm năng tăng trưởng, mà còn từ khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn quốc tế về tính minh bạch, rõ ràng và khả năng dự báo.

Lưu ý với các nhà đầu tư ngoại đang quan tâm đến thị trường Việt Nam, nhìn từ góc độ lựa chọn tài sản, ông Michael Piro cho rằng, cần  ưu tiên nên dành cho những tài sản đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng và tỷ lệ lấp đầy cao, qua đó bảo đảm dòng tiền ổn định, thay vì đầu cơ vào đất nền. Theo ông, tiếp cận thị trường thông qua các thương vụ M&A hoặc liên doanh (JV) cũng là một phương án phù hợp, giúp doanh nghiệp nước ngoài giảm bớt rủi ro khi gia nhập thị trường, đồng thời tận dụng được quỹ đất, năng lực triển khai và hiểu biết thị trường của đối tác trong nước./.