Doanh nghiệp bất động sản “nhảy nhóm nợ“, nhiều hệ lụy sẽ ập đến với nền kinh tế

Nguy cơ nợ “nhảy số” tăng cao

Xu hướng tăng tỷ lệ nợ xấu bất động sản vẫn chưa dừng lại khi bước sang năm 2023 - thời kỳ “đỉnh nợ” trái phiếu doanh nghiệp, một loạt doanh nghiệp bất động sản không thể trả nợ các lô trái phiếu tới kỳ đáo hạn nên phải “khất nợ” với nhà đầu tư, đồng thời lùi thời điểm thanh toán.

Trên thực tế tình trạng chậm thanh toán lãi và gốc trái phiếu đã diễn ra phổ biến trong nửa năm qua. Trong giai đoạn từ 16/9/2022 đến ngày 31/1/2023, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội ghi nhận có tới 54 doanh nghiệp công bố thông tin với nội dung chậm trả gốc, lãi trái phiếu.

Đặc biệt rất nhiều doanh nghiệp trong số này kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản như Novaland, Hải Phát, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, Nam Land, Đầu tư LGD, Danh Khôi, Gotec Land, BĐS Hà An, Apec Land Huế.

Sau đó, chuyên trang trái phiếu của HNX tiếp tục ghi nhận thông tin nhiều doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trái phiếu đã phát hành như Công ty Nice Star, Lavida Invest, Fuji Nutri Food hay Công ty BĐS Phú Gia.

Làn sóng doanh nghiệp bất động sản mất thanh khoản, không còn khả năng trả nợ đang lan rộng. Trong khi đây là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp tích cực nhất trong những năm trước và các ngân hàng đang nắm giữ hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản bên cạnh các khoản vay kinh doanh bất động sản thông thường.

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ bất động sản đi xuống nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ban điều hành ngân hàng.

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự gia tăng nợ xấu và chi phí tín dụng trong vài quý tiếp theo do rủi ro từ vĩ mô thế giới, triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam và chu kỳ đi xuống của ngành bất động sản và những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp.

Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn nguy cơ thành nợ xấu.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, Khối phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho biết, ngay từ đầu năm 2023, nhóm phân tích nhận thấy ngày càng gia tăng doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

"Chúng tôi ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý II/2023 và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối 2023", bà Tú nói.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong năm 2023. Ngoài ra, ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Tại hội nghị về tín dụng bất động sản với Ngân hàng Nhà nước giữa tháng 2, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ.

"Dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ", ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land chia sẻ.

Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng bởi biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Tuy vậy, các ngân hàng cho rằng, điều này rất khó, vì nếu vậy, doanh nghiệp ngành nghề nào cũng đòi giãn nợ, cơ cấu nợ.

Giải pháp ngăn chặn nguy cơ nợ xấu kéo dài

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp bất động sản và người dân đang kỳ vọng ở sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn của thị trường.

Theo ông Châu, một trong những khó khăn cần sớm được tháo gỡ là giãn nợ, bởi doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn nếu không được gia hạn sẽ bị xếp vào nhóm nợ xấu. Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn cũng đứng trước nguy cơ bị nhảy nhóm thành nợ xấu hơn. 

Để gỡ điểm nghẽn này, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành thông tư cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn từ 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

“Việc nhảy nhóm nợ khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng mới. Vì thế, ngân hàng nên nới lỏng hơn đối với nợ nhóm 2 - 3. Với các dự án khả thi thì nên giải ngân cho doanh nghiệp. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ”, ông Châu nói.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, giai đoạn năm 2011 - 2013, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, nợ xấu đã trở thành “cục máu đông” của hệ thống ngân hàng cũng như toàn nền kinh tế. Ở giai đoạn hiện tại, nhiều doanh nghiệp bị hụt hẫng trong huy động vốn bởi khó tiếp cận tín dụng ngân hàng và khó phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Khi nợ xấu bất động sản kéo dài đương nhiên cũng sẽ ảnh hưởng đến các tổ chức tín dụng, ngành nghề khác. Thực tế là hiện nhiều doanh nghiệp phát hành kẹt vốn trong các dự án bất động sản dang dở, không có vốn để tiếp tục triển khai, sản phẩm chưa có để bán, thu hồi vốn trả nợ.

Chính vì vậy, sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu theo hướng cho phép giãn thời gian 1 năm đối với việc xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp; giãn thời gian 1 năm đối với việc xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây được kéo dài kỳ hạn thanh toán sẽ giúp doanh nghiệp phát hành có thêm thời gian xoay xở dòng tiền. 

Tuy nhiên, theo ông Hiển, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể xem xét để giảm bớt tỷ lệ an toàn khi cho vay bất động sản và dành ưu đãi cho những doanh nghiệp có dự án, pháp lý đầy đủ nhằm hỗ trợ một phần cho các doanh nghiệp này. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có vốn tín dụng để triển khai tiếp chứ không thể nào cào bằng tất cả doanh nghiệp. Ở góc độ khác, Ngân hàng Nhà nước cũng không có thẩm quyền để đáp ứng giải pháp do các doanh nghiệp bất động sản đưa ra như cơ cấu nợ, giãn nợ trong nhiều tháng hay giảm lãi suất cho khoản vay bất động sản…
Cũng theo chuyên gia, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi cũng chỉ được coi là giải pháp gỡ khó tạm thời cho doanh nghiệp trong việc gia hạn nợ, đảo nợ. Về lâu dài, thị trường cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, cũng như để doanh nghiệp phát hành và các tổ chức trung gian hoạt động theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, Khối phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho biết, sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp cho thị trường bất động sản: Thứ nhất, đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Thứ hai, tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay. Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

“Những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn, đồng thời góp phần khôi phục niềm tin của người mua nhà - vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể đảo chiều", chuyên gia nhận định.

Bà Cẩm Tú chia sẻ thêm, hiện có nhiều dự án đang đình trệ, chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản. Điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. Do đó kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới. 

Ngoài ra, cần tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng./.