Năm 2023, bất động sản công nghiệp tiếp tục tỏa sáng, tuy nhiên cần tránh bẫy tăng trưởng nóng

FDI tăng trưởng khả quan, nhiều tín hiệu mừng cho bất động sản công nghiệp 

Mới đây, tại sự kiện Hội thảo Kết nối ngành công nghiệp khu vực phía Bắc - Industrial Connect 2023, được tổ chức bởi Công ty Cổ phần Xúc tiến và Hợp tác đầu tư Việt Nam (IPA Việt Nam), ông Nguyễn Đình Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc IPA Việt Nam đã có bài chia sẻ về bối cảnh quốc tế và xu hướng dịch chuyển FDI toàn cầu. Trong đó, ông Nguyễn Đình Nam nhận định, năm 2022 dòng vốn FDI vào Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực. 

Cụ thể, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/12/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 27,72 tỷ USD. Trong đó bao gồm 12,45 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới; 10,12 tỷ USD vốn đăng ký tăng thêm và 5,15 tỷ USD từ góp vốn mua cổ phần. Đáng chú ý, giải ngân vốn FDI đạt 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm 2021. Theo ông Nguyễn Đình Nam, đây là con số cho thấy khả năng hấp thụ FDI tốt của thị trường, đồng thời thể hiện niềm tin và sự lạc quan về tăng trưởng của các doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư tại Việt Nam. 

Vốn FDI là một trong những nguồn tiền "xương sống" của nền kinh tế Việt Nam. Bước sang năm 2023, về mặt vĩ mô, Việt Nam vẫn được đánh giá có nhiều lợi thế về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Thứ nhất, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung kéo dài khiến xu hướng dịch chuyển xưởng sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp diễn. Thứ hai, Việt Nam là một quốc gia ổn định về chính trị với nguồn nhân công giá rẻ, nền kinh tế tương đối ổn định và có khả năng phát triển tốt. Thứ ba, Việt Nam nằm ở vị trí chiến lược trong hành trình tái định vị chuỗi cung ứng của nhà đầu tư và là một lựa chọn an toàn trong kế hoạch đa dạng hóa nguồn cung. Với những tín hiệu tích cực từ năm 2022, Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) dự báo, thu hút FDI năm 2023 có thể đạt 36 - 38 tỷ USD, còn vốn giải ngân đạt khoảng 22 - 23 tỷ USD.

Nhờ vào lợi thế FDI, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp năm 2022 có thể "ăn ngon ngủ yên" ngay giữa cơn bão của thị trường bất động sản. Cuối năm ngoái là thời điểm thị trường chứng kiến một đợt đảo chiều đầy gian nan. Phân khúc nhà ở thiếu vắng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và tầm trung, trong khi đó lại thừa phân khúc cao cấp, vượt quá sức mua của người dân dẫn đến thanh khoản chậm. Tương tự, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng gặp nhiều khó khăn. Dòng vốn trái phiếu, vốn vay ngân hàng bị siết chặt, lãi suất tăng cao, thanh khoản thấp, nhiều dự án không thể xây dựng đúng tiến độ để bàn giao cùng vướng mắc pháp lý đã khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản đang bước vào giai đoạn thử thách cam go.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp vẫn đứng vững và trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2022. Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ghi nhận, năm 2022 tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt trên 80%. Một số khu công nghiệp trên địa bàn TP. Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Theo số liệu của RCA Analytics, trong năm 2022, phân khúc bất động sản công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng, chiếm 38%, vượt phân khúc văn phòng với 36%.

Giá thuê nhà xưởng, đất công nghiệp tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung hạn chế. Trong đó, giá thuê trung bình trong các khu công nghiệp tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc trong khoảng từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê trung bình trong các khu công nghiệp tại TP.HCM và các tỉnh miền Nam trong khoảng từ 100 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, giá thuê trung bình tại TP.HCM khoảng từ 180 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất cả nước.
Ngay từ năm 2021, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá thuê bất động sản công nghiệp đã có chiều hướng gia tăng tại nhiều tỉnh thành. Tại khu vực phía Bắc, giá thuê nhà xưởng, đất công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải Dương,...tăng trung bình 6 - 8%. Khu vực phía Nam, giá thuê tăng 5,2% so với cùng kỳ, diện tích cho thuê tăng 4,4%, tỷ lệ lấp đầy đạt 89,6%. 

Tăng trưởng nóng sẽ gây bất lợi cho FDI 

Bên cạnh tiềm năng tăng trưởng dồi dào, các chuyên gia cũng đưa ra cái nhìn thận trọng về bất động sản công nghiệp bởi những yếu tố dẫn dắt tích cực đang mờ dần. Nhìn từ năm 2022, bất động sản công nghiệp có lợi thế nhờ vào những yếu tố: Nhu cầu phục hồi sau đại dịch Covid-19, nền kinh tế dần mở cửa; nhu cầu thuê tăng mạnh từ nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển xưởng sản xuất từ Trung Quốc; cải thiện cơ sở hạ tầng và cuối cùng là giá đất công nghiệp ở Việt Nam vẫn thấp hơn từ 20 - 30% so với Indonesia và Thái Lan - những nước có cùng lợi thế FDI như Việt Nam. 

Sang năm 2023, riêng về FDI, dòng vốn đang có xu hướng chậm lại. Theo Báo cáo Kinh tế vĩ mô tháng 1/2023 của CTCP Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam, tính đến ngày 20/01/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp (GVMCP) của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 1,69 tỷ USD, giảm 19,8% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 1,35 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2022.

Ông Nguyễn Đình Nam cũng chỉ ra rằng, dòng vốn FDI của năm 2022 tăng chủ yếu nhờ vào vốn đầu tư của các doanh nghiệp đã có mặt ở Việt Nam chứ không phải từ doanh nghiệp đăng ký mới. 

Bằng chứng là trong số gần 28 tỷ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào Việt Nam năm 2022, chỉ có 12,5 tỷ USD đến từ 2.036 dự án đăng ký cấp mới, giảm 18,4% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tỷ lệ vốn đăng ký tăng thêm và góp vốn mua cổ phần lần lượt tăng 12,4% và 12,2% so với cùng kỳ. Điều đó cho thấy rằng, bức tranh thu hút FDI tích cực của năm 2022 chủ yếu đến từ việc các nhà đầu tư đã có mặt tại Việt Nam tiến hành rót vốn thêm vào để mở rộng sản xuất, tái phục hồi kinh tế, xây dựng thêm nhà xưởng. 

Do đó, thách thức trong thu hút vốn FDI của Việt Nam năm 2023 đến từ cả hai nhiệm vụ. Một là phải “giữ chân” các tập đoàn lớn trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu như hiện nay. Hai là phải “đón đại bàng về làm tổ”, thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp mới và điều này có nghĩa là Việt Nam phải tăng cường cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia, Thái Lan, Malaysia từ chính sách ưu đãi và chi phí sản xuất. 

Trong khi đó, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng nhanh sẽ khiến cho nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro và phải cân đối lại chi phí. Theo ông Nguyễn Đình Nam, các nhà đầu tư FDI trước khi rót vốn đã xây dựng kế hoạch chi tiết, bao gồm các công thức tính toán cụ thể về giá thuê đất, chi phí nhân công, logistic,... Trong trường hợp thị trường đất công nghiệp của Việt Nam điều chỉnh quá nhanh, biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư FDI sẽ giảm và dẫn đến việc họ sẽ có xu hướng lựa chọn địa bàn khác để đầu tư. Với bối cảnh cạnh tranh FDI gay gắt giữa các nước như hiện nay thì đó là điểm bất lợi cho Việt Nam. Cùng với đó, chính sách ưu đãi của chúng ta cũng chưa có nhiều và quy định pháp lý về đầu tư FDI còn nhiều nút thắt, vướng mắc cản trở các nhà đầu tư tiếp cận thị trường Việt Nam. 

Ông Nguyễn Đình Nam phân tích, khoảng 2 năm trước khi nguồn cung đất công nghiệp còn hạn chế, giá đất tăng cao cho cầu vào nhiều mà thiếu cung. Tuy nhiên trong 2 - 5 năm tới, quỹ đất công nghiệp sẽ được mở rộng. Nếu thị trường tiếp tục “ngộ nhận” cung ít mà cầu cao để tăng trưởng nóng thì sẽ dẫn đến tình trạng là có đất nhưng nhà đầu tư không xuống tiền do giá quá cao, gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển sau này. 
Song song với giá tăng, chất lượng bất động sản công nghiệp cũng phải tăng theo. Trong khi đó, chỉ có những sản phẩm bất động sản công nghiệp của nhà phát triển chuyên nghiệp mới được nâng cấp cơ sở hạ tầng để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Còn tại một số khu công nghiệp tăng giá do đầu cơ, chất lượng sẽ không được cải thiện. Như vậy giá tăng mà không kèm theo giá trị cốt lõi sẽ dẫn đến việc thị trường không thể phát triển bền vững và rất khó thu hút dòng vốn FDI. 

Tuy nhiên, ngay cả khi chất lượng sản phẩm tăng thì giá cũng không nên tăng cao một cách tùy tiện. Theo ông Nguyễn Đình Nam, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nên có chiến lược bán hàng và chiến lược xúc tiến đầu tư rõ ràng để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy đạt 70 -80% trước khi đầu tư mở rộng quỹ đất mới. Doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng để mở rộng hoạt động kinh doanh, nếu tiếp tục phát triển ồ ạt mà thiếu định hướng xúc tiến đầu tư rõ ràng thì rất dễ “chết yểu” trong bối cảnh cạnh tranh cao giữa các nước trong khu vực và giữa các địa phương trong một quốc gia./.