Gỡ khó thị trường bất động sản phải trên tinh thần “lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ“

Trong nền kinh tế thị trường không ai giải cứu ai

Ngày 17/2/2023 vừa qua, hội nghị của Chính phủ bàn về vấn đề thị trường bất động sản thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Nội dung được nêu rõ là tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng gói gọn trong mấy chữ "giải cứu thị trường bất động sản" và cho rằng, các nhà đầu tư sau thời gian "ăn đậm" với món lời từ bất động sản, nay họ chủ động kêu cứu và đang chờ đợi sự giải cứu đến từ Chính phủ.

Cũng chính cách diễn đạt này khiến dư luận đang đặt các doanh nghiệp, thị trường bất động sản lên bàn cân để xem xét, liệu có nên giải cứu hay không? Phía các nhà đầu tư thì cho rằng, cần phải giải cứu để tháo gỡ khó khăn, giúp các dự án bất động sản tìm được lối ra, tránh tình trạng đổ vỡ hàng loạt, khan hiếm nguồn cung trên thị trường. 

Tuy nhiên, phần lớn ý kiến người dân lại không tán thành, cho rằng đã là thị trường thì phải bình đẳng, cạnh tranh, lời ăn, lỗ chịu và bất động sản không thể là trường hợp ngoại lệ đặc biệt. Hơn hết, bất động sản vừa trải qua cơn sốt đẩy giá lên cao, các nhà đầu tư kiếm lời bộn tiền, nay không lý do gì Nhà nước lại sử dụng các gói hỗ trợ, giảm lãi suất để cứu các dự án bất động sản. Bởi điều này không khác gì "cứu nhà giàu". 

Thực chất, nói Chính phủ tung các gói hỗ trợ để "cứu thị trường bất động sản" là sai lệch. Không có gói nào cứu bất động sản mà phải hiểu đúng nội dung như khẳng định của Thủ tướng là "tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, không ai giải cứu cho ai". Và trên thực tế, những chính sách của Nhà nước ở thời điểm hiện tại cũng chỉ mang tính chất hỗ trợ thị trường thông qua việc khơi thông những vướng mắc trong cơ chế pháp lý đang hiện hữu nhiều năm qua chứ không phải là "bơm tiền" để "giải cứu". 

Nhìn nhận về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, Nhà nước chỉ đang gỡ rối cho thị trường bất động sản thông qua các cơ chế, chính sách chứ không phải "giải cứu" và bản chất của nền kinh tế thị trường cũng không ai giải cứu ai. Vì vậy, không nên dùng từ  "giải cứu" mà thay vào đó là "gỡ rối cho thị trường", gỡ từ pháp luật, cấu trúc kinh doanh, đến nguồn vốn và cân đối cung cầu giữa các phân khúc khác nhau.

Theo GS. Võ, nền kinh tế thị trường là nền kinh tế mở mà ở đó tồn tại nhiều thành phần kinh tế, nhiều loại hình sở hữu cùng tham gia, cùng vận động và phát triển trong một cơ chế cạnh tranh bình đẳng và ổn định. Do đó, không phải ai muốn cứu ai cũng có thể được, kể cả Nhà nước. 

"Chúng ta không nên đổ hết tội lỗi lên đầu doanh nghiệp mà cần nhìn nhận, soi xét vấn đề toàn diện. Chúng ta cần phải đặt câu hỏi: Liệu các chính sách điều hành của Nhà nước đã hợp lý, pháp luật đã hoàn thiện hay chưa? Thị trường bất động sản lâm vào khó khăn trầm trọng như hiện nay có bao nhiêu % đến từ chính sách pháp lý?".

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 

Từng chia sẻ với Reatimes, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, chúng ta không nên nói Nhà nước "cứu hay không cứu" thị trường bất động sản. Bởi thực chất, Nhà nước muốn "cứu" cũng không thể "cứu" được mà phải là doanh nghiệp bất động sản thông qua cơ chế chính sách của Nhà nước để tự "cứu" lấy mình. 

Doanh nghiệp nào có năng lực thật sự, biết cách ứng phó với những biến động của thị trường, sức cạnh tranh mạnh, doanh nghiệp đó sẽ vượt qua khó khăn còn vai trò của Nhà nước lúc này là vai trò hỗ trợ, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, cởi mở. Bởi xét một cách khách quan, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh khó khăn như hiện tại là do vướng mắc cơ chế pháp lý. 

"Chúng ta không nên đổ hết tội lỗi lên đầu doanh nghiệp mà cần nhìn nhận, soi xét vấn đề toàn diện. Chúng ta cần phải đặt câu hỏi: Liệu các chính sách điều hành của Nhà nước đã hợp lý, pháp luật đã hoàn thiện hay chưa? Thị trường bất động sản lâm vào khó khăn trầm trọng như hiện nay có nhiêu % đến từ chính sách pháp lý?", ông Chiến nói.

Cũng theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi đã xem xét rõ vấn đề, chúng ta mới đủ bình tĩnh để đưa ra những quyết định, giải pháp hợp lý. Đặc biệt, quá trình này sẽ giúp chúng ta nhận thấy, không nên đặt nặng việc "cứu" hay "không cứu" thị trường bất động sản mà chỉ nên xem những chính sách của Nhà nước là nhiệm vụ cần thiết để gỡ khó cho thị trường trên tinh thần "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ". 

Nên gỡ khó cho thị trường trên tinh thần "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ"

Bàn về câu chuyện gỡ khó cho thị trường bất động sản phải trên tinh thần "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ", Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã nêu rõ, phải tôn trọng quy luật thị trường nhưng khi cần thiết, trong bối cảnh không bình thường thì Nhà nước phải có sự can thiệp, xây dựng cơ chế, chính sách để giải quyết; các cơ quan chức năng phải phản ứng chính sách nhanh hơn, kịp thời hơn, hiệu quả hơn; doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh lại, người dân cũng phải chia sẻ; tất cả cùng suy nghĩ, cùng làm; hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã đóng góp vai trò rất lớn cho việc phát triển nền kinh tế cả nước. Theo đó, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Rõ ràng, khi thị trường bất động sản phất lên, các doanh nghiệp địa ốc ăn nên làm ra, cũng đồng nghĩa đang góp phần làm giàu cho đất nước, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao động. Vì vậy, khi thị trường này gặp khó, Nhà nước và người dân cũng nên cùng chia sẻ. Điều này cũng sẽ đem lợi cho cả ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân chứ không riêng gì doanh nghiệp. 

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, việc đồng hành và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thông qua các cơ chế chính sách là điều không phải bàn cãi nhưng để hiệu quả, Nhà nước phải xác định được những khó khăn đó là gì để đưa ra những chính sách hợp lý. Trước mắt, có thể thấy là vốn cho thị trường và kế đến là vấn đề về pháp luật.

Theo GS. Võ, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai ở Việt Nam còn nhiều khoảng trống, xung đột. Điều này tạo nên những khó khăn trong việc phê duyệt dự án vì người có thẩm quyền còn e ngại. Trong khi, việc phê duyệt dự án chậm, kéo dài sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ dự án cũng như việc huy động vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai - một trong những nguồn vốn rất đáng kể để phát triển thị trường bất động sản.

Như vậy, những khó khăn về huy động vốn lại liên thông đến vấn đề chính sách pháp luật. Nói cách khác, vướng mắc pháp lý chính là vướng mắc của mọi vấn đề. Vì vậy, Nhà nước cần phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc này mới giải quyết được những khó khăn cho thị trường địa ốc và cộng đồng doanh nghiệp. 

Theo đó, vị chuyên gia đề xuất, cách tốt nhất ở thời điểm hiện tại là Chính phủ trình một dự thảo nghị quyết lên Quốc hội, cho phép tạm thời chỉnh lại một số điều của luật sao cho thống nhất để có thể phát triển, phê duyệt được dự án bất động sản thay vì chờ sửa từng luật, nhóm luật để đồng bộ với nhau. Như vậy, những người có thẩm quyền mới mạnh dạn, tự tin hơn trong việc phê duyệt dự án. Đồng thời, các cơ quan quản lý cũng nên tự nhìn nhận lại trách nhiệm của mình khi để hệ thống pháp luật có nhiều xung đột./.