Ngân hàng mạnh tay rót vốn vào bất động sản: Lực đẩy hay mồi lửa?

Bất động sản hút mạnh vốn ngân hàng

Sáu tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn đầy kịch tính, khi nhiều ngân hàng thương mại mạnh tay "trải thảm" cho tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế ở mức vừa phải, dòng vốn lại ồ ạt đổ vào địa ốc với tốc độ đáng chú ý.

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng 9,9% so với cuối năm 2024, đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, điểm nhấn thực sự nằm ở cơ cấu dòng vốn khi dư nợ cho vay bất động sản chiếm tới 18,47%, tương đương khoảng 3,176 triệu tỷ đồng. Con số này cao gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024, cho thấy sự ưu ái rõ rệt của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản.

Quan sát báo cáo tài chính quý II/2025 của các ngân hàng cũng thấy rõ, nhiều nhà băng ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng cho vay bất động sản lên tới 30 - 50%. Dẫn đầu là Nam A Bank với mức tăng 49,3% chỉ trong nửa đầu năm, đưa dư nợ cho vay bất động sản lên 29.840,1 tỷ đồng. MBBank cũng bứt tốc với mức tăng 33%, nâng dư nợ cho vay bất động sản lên 85.534 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6/2025.

Các ngân hàng khác như TPBank, Saigonbank, PGBank, SHB, HDBank… cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng về dư nợ cho vay bất động sản. Theo đó, TPBank tăng 31,9% lên 28.176 tỷ đồng; Saigonbank tăng 30,9% lên 1.472,3 tỷ đồng; PGBank tăng 30,2% lên 4.593 tỷ đồng. SHB đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm; trong khi HDBank ghi nhận 83.125 tỷ đồng dư nợ cho vay bất động sản, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 16,4% cơ cấu tín dụng.

Xét về quy mô, Techcombank hiện dẫn đầu hệ thống ngân hàng với dư nợ cho vay bất động sản đạt 227.450 tỷ đồng, tăng 21,6% chỉ sau 6 tháng (tương ứng tăng 40.350 tỷ đồng), chiếm 33,6% tổng dư nợ.

Lý giải về việc tập trung cho vay mảng này, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ của Techcombank cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu. Hơn nữa, các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản đều có tài sản thế chấp, do đó tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp.

"Dù dư nợ cho vay bất động sản ở mức khá cao nhưng nợ xấu trong mảng vay mua nhà của Techcombank đang được kiểm soát chặt chẽ, duy trì quanh mức 2%. Kết quả này đến từ việc lựa chọn tài sản đảm bảo ngay từ đầu, cũng như năng lực xử lý tài sản đảm bảo hiệu quả", đại diện Techcombank nói thêm.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng nhận định tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản thời gian qua tuy cao hơn bình quân chung nhưng phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Khi dự án được gỡ vướng pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.

Lạc quan về đà hồi phục, nhưng không thể lơ là rủi ro

Dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản không chỉ đáp ứng nhu cầu vốn lớn của doanh nghiệp và người mua nhà, mà còn phản ánh niềm tin vào thị trường này đang dần hồi phục.

Giới chuyên gia dự báo, xu hướng này sẽ tiếp tục tăng tốc trong nửa cuối năm, khi Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5% cho năm 2025. Để hiện thực hóa mục tiêu này, tín dụng toàn nền kinh tế có thể tăng tới 18%, vượt mức 16% mà Ngân hàng Nhà nước đề ra từ đầu năm. Điều này mở ra cơ hội lớn để dòng vốn tiếp tục chảy vào bất động sản, tạo thêm động lực giúp thị trường sớm bứt phá sau giai đoạn dài trầm lắng.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý, dòng tín dụng tập trung quá lớn vào bất động sản sẽ là "dao hai lưỡi" nếu không kiểm soát tốt. Bởi tín dụng là vốn ngắn hạn trong khi bất động sản lại là lĩnh vực cần vốn trung và dài hạn.

Theo PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường Tài chính, Đại học Kinh tế TP.HCM, việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể xem là "màu hường" khi nền kinh tế vận hành bình thường. Tuy nhiên, trong trường hợp khủng hoảng kinh tế hoặc thị trường bất động sản đóng băng, việc ngân hàng cho vay bất động sản dài hạn sẽ tiềm ẩn nhiều hệ lụy.

Chuyên gia phân tích, khi dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, nguồn vốn cho vay chưa kịp thu hồi trong khi ngân hàng vẫn phải trả lãi cho các khoản huy động ngắn hạn. Nếu thanh khoản gặp khó, các ngân hàng sẽ lao vào cuộc đua lãi suất huy động để tồn tại, tạo sức ép lớn lên hoạt động kinh doanh và toàn bộ hệ thống tín dụng.

Thực tế giai đoạn 2009 - 2011 cho thấy, lãi suất huy động có lúc lên tới 20%/năm, nhiều ngân hàng buộc phải "xé rào" chi lãi ngoài để hút vốn, dẫn đến không ít lãnh đạo phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, khi thị trường đi xuống, người vay mua nhà có nguy cơ mất khả năng trả nợ, đẩy tỷ lệ nợ xấu tăng cao. Điều này nhanh chóng làm xấu đi bảng cân đối kế toán của ngân hàng, trong khi việc thu hồi nợ trong bối cảnh này lại đặc biệt khó khăn.

"Bất động sản là lĩnh vực then chốt, được ví như 'hàn thử biểu' của nền kinh tế. Khi bất động sản thăng hoa, nền kinh tế sẽ có những chuyển động tích cực; ngược lại, nếu thị trường suy yếu, nền kinh tế cũng khó tránh khỏi suy giảm. Vì vậy, việc bơm vốn cho bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, điều đó phải đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước và sự thận trọng tối đa trong quản trị rủi ro của từng ngân hàng. Bài toán hiện nay không chỉ là tăng trưởng, mà phải là tăng trưởng bền vững, để bữa tiệc hôm nay không để lại một hóa đơn đắt giá cho ngày mai", PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.

Việc bơm vốn cho bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, điều đó phải đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước và sự thận trọng tối đa trong quản trị rủi ro của từng ngân hàng. Bài toán hiện nay không chỉ là tăng trưởng, mà phải là tăng trưởng bền vững, để bữa tiệc hôm nay không để lại một hóa đơn đắt giá cho ngày mai.

PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân

Theo chuyên gia, cần có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý đối với mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Việc tăng cường minh bạch thông tin và quản trị rủi ro sẽ là chìa khóa để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng thời bảo đảm sự phát triển bền vững của cả hệ thống ngân hàng lẫn thị trường bất động sản.

Ở cấp độ từng ngân hàng thương mại, cần đề cao vai trò của thành viên hội đồng quản trị độc lập. Những thành viên này nên do cổ đông thiểu số bầu ra, nhằm đại diện và bảo vệ quyền lợi của nhóm cổ đông này. Thực tế cho thấy, tình trạng cho vay "sân sau" hoặc cho vay đối với các công ty liên kết thường gắn liền với lợi ích của một nhóm cổ đông lớn. Khi đứng về phía cổ đông thiểu số, thành viên hội đồng quản trị độc lập có thể chất vấn, thậm chí phủ quyết các quyết định có dấu hiệu sai phạm. Trong trường hợp không đủ số phiếu để phủ quyết, họ vẫn có thể công khai các dấu hiệu vi phạm của hội đồng quản trị để cơ quan chức năng kịp thời xử lý.

Song song đó, chuyển đổi số cần được coi là yêu cầu bắt buộc đối với các ngân hàng thương mại, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý, điều hành.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn thông qua nhiều kênh như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, huy động từ các quỹ đầu tư, hoặc vốn từ khách hàng… Qua đó giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời gia tăng khả năng chống chịu trước biến động của thị trường./.