Đầu tư bất động sản tỉnh lẻ: Nguyên tắc nào để không bị chôn vốn?

Thị trường bất động sản tỉnh lẻ tuy sôi động nhưng không dễ có lời

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng quan tâm đất nền ở Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2022 giảm lần lượt 9% và 4% so với cùng kỳ năm 2021. Ở chiều ngược lại, nhiều tỉnh thành khác chứng kiến mức độ quan tâm đất nền gia tăng, như Đắk Lắk với mức tăng 58%, Khánh Hòa 48%, Bình Thuận 44%, Hưng Yên 15%, Quảng Nam 14%. Bên cạnh đất nền, hầu hết các phân khúc bất động sản khác như căn hộ, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng cũng lần lượt được quan tâm nhiều tại các tỉnh thành, nhu cầu đầu tư bất động sản chuyển hướng về đây ngày càng rõ nét. 

Lý giải nguyên nhân của việc dịch chuyển dòng tiền và sự sôi động ở nhiều địa phương, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam mở cửa kinh tế sau thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch bệnh đã kéo theo các khu du lịch và khu công nghiệp tại địa bàn các tỉnh được hoạt động trở lại. Từ đó, nhu cầu về bất động sản các địa phương cũng liên tục tăng cao.

Ngoài ra, nhiều tỉnh thành liên tục đón nhận các thông tin hạ tầng, dự án tích cực, đầu tư công không ngừng được đẩy mạnh đã tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển kinh tế. 

Đặc biệt, tâm lý người mua bất động sản cũng có nhiều thay đổi, góp phần không nhỏ vào sự biến động của thị trường. Các xu hướng như “bỏ phố về quê”, sở hữu ngôi nhà thứ hai ở vùng ven, cùng với việc giá bất động sản ở khu vực nội thành liên tục lập đỉnh là nguyên nhân khiến dòng tiền đổ về những địa phương có mặt bằng giá chưa vượt quá sức mua và còn nhiều dư địa phát triển về kinh tế lẫn du lịch.

Ông Lê Phương Đông, Trưởng văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nhìn nhận, làn sóng đầu tư ly tâm bùng nổ mạnh mẽ trong những năm gần đây được dự báo sẽ còn tiếp tục sôi động trong các năm tiếp theo. Bên cạnh việc quỹ đất trung tâm TP.HCM và các đô thị vệ tinh lân cận ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao, sự phát triển hạ tầng giao thông liên kết vùng cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh của nhiều địa phương đang thúc đẩy làn sóng "đánh bắt xa bờ" của nhà đầu tư bất động sản. 

“Chưa kể, sự thay đổi trong tâm lý người mua nhà hậu Covid-19 khi xu hướng đi xa tìm kiếm môi trường sống thông thoáng hơn ngày càng được ưa chuộng. Bằng chứng là nhiều địa phương trước kia ít được để tâm như khu vực Tây Nam Bộ, Tây Nguyên thì hiện nay đang chứng kiến làn sóng đầu tư dồn dập đổ về, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch bất động sản gia tăng kéo theo giá bán cũng biến động mạnh”, ông Lê Phương Đông cho biết.

Nhìn nhận về sự dịch chuyển dòng tiền, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, việc “đánh bắt xa bờ” của các nhà đầu tư đang ngày càng rõ nét, đặc biệt là giai đoạn hậu Covid-19. Tuy nhiên, phải mang lại nhiều lợi ích, các nhà đầu tư mới chuyển dịch đến những vùng đất mới.

Thứ nhất là yếu tố giá bán ổn định, chưa xuất hiện tình trạng sốt đất tràn lan khiến giá bất động sản tại các thị trường tỉnh lẻ cũng không bị đội cao, phù hợp tầm tay nhà đầu tư. Nhà đầu tư không cần bỏ một nguồn tài chính lớn nhưng vẫn sở hữu được những sản phẩm bất động sản tiềm năng, giá trị tăng trưởng tốt và giàu cơ hội phát triển. 

Thứ hai, ở những thị trường mới, với nhà đầu tư biết đi trước đón đầu sẽ có được cơ hội cũng như tiếp cận được sản phẩm chất lượng, có ưu thế trong "sóng" tăng trưởng ở tương lai.

Ông Bảo cũng nhấn mạnh, nguồn cung bất động sản tại thị trường các tỉnh tương đối dồi dào, giá bán tốt tạo môi trường thuận lợi để nhà đầu tư đến tìm kiếm cơ hội. Song việc mua bán bất động sản ở tỉnh cũng tiềm ẩn rủi ro và khó khăn khi có nét khác biệt với thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

“Đầu tư vào thị trường bất động sản tỉnh lẻ có nhiều điểm khác so với đầu tư vào thị trường các đô thị lớn. Cụ thể là khả năng thanh khoản. Dù nguồn cung bất động sản của các tỉnh khá nhiều nhưng số lượng nhà đất có tính thanh khoản cao không quá lớn. Vì vậy, việc trao qua bán lại tại các địa phương để thu hồi vốn nhanh sẽ khó khăn và mất thời gian hơn tại địa bàn các thành phố. 

Ngoài ra, việc thiếu hụt thông tin cũng rất phổ biến khi đầu tư tại đây. Chưa kể, nhiều môi giới địa phương đang còn thiếu tính chuyên nghiệp, đưa tin sai lệch, thao túng người mua nhằm trục lợi. Nếu nhà đầu tư không tỉnh táo và có kinh nghiệm sẽ dễ bị chôn vốn, hiệu quả sinh lời thấp”, ông Bảo đánh giá. 

Vì vậy, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cho rằng, trước khi xuống tiền đầu tư tại những vùng đất mới, nhà đầu tư cần nắm rõ những nguyên tắc cơ bản để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, tránh mất tiền oan.

Nắm rõ nguyên tắc đầu tư để không bị chôn vốn tại thị trường tỉnh lẻ

Tại các thành phố lớn, nhu cầu mua nhà đất rất lớn và luôn có xu hướng tăng. Trong các đợt sốt giá, nếu chẳng may không kịp thoát hàng, nhà đầu tư vẫn có nhiều cơ hội bán lỗ để thu hồi vốn. Còn ở tỉnh lẻ, lượng người mua ít nên nếu đầu tư không đúng chỗ thì dù bán lỗ cũng rất khó sang tay.

Đơn giản như đầu tư căn hộ chung cư ở Hà Nội là một kênh thu lời tiềm năng, nhưng tại nhiều tỉnh thành, căn hộ chung cư không dễ bán bởi người dân vẫn ưa chuộng nhà đất thổ cư. Với các khu công nghiệp đông đúc, công nhân khu công nghiệp cũng chủ yếu là thuê phòng trọ. Do đó, khi định “rót tiền” vào bất động sản tỉnh lẻ, các nhà đầu tư nên nắm rõ những nguyên tắc bất biến để tránh gặp rủi ro, thậm chí là thất bại, thua lỗ.

“Chưa kể đến sinh lời, tình trạng bị chôn vốn khi xuống tiền tại các vùng đất mới là điều dễ gặp phải ở các nhà đầu tư. Bỏ tiền vào thì dễ nhưng thu hồi thì khó. Vì vậy, việc đầu tư chính xác, đúng thời điểm, địa điểm là rất quan trọng để đảm bảo thanh khoản của sản phẩm, giúp nhà đầu tư dễ ra hàng khi cần”, ông Nguyễn Quốc Bảo nhìn nhận.

Theo đó, ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, có 3 nguyên tắc mà mọi nhà đầu tư cần lưu ý để đảm bảo thanh khoản, tránh bị chôn vốn.

Thứ nhất là cần nắm rõ khu vực định đầu tư. Trong đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ thông tin về quy hoạch, hạ tầng của địa bàn định đầu tư rất quan trọng. Thực tế, những thay đổi về hạ tầng, quy hoạch luôn là chỉ hướng cho các đợt sốt nóng, tăng giá bất động sản.

Ngoài ra, khi khoanh vùng đầu tư, nên hướng tới những địa bàn có tiềm năng thay đổi hạ tầng, chẳng hạn những nơi có công nghiệp phát triển mạnh, hay nằm gần các đô thị lớn, thu hút nguồn vốn FDI…

Thứ hai, không đầu tư theo tâm lý đám đông bởi có thể mua phải dự án, khu đô thị “ma”, hoặc không có khả năng thanh khoản do không thể thu hút cư dân về sinh sống. Trên thực tế đã có rất nhiều nhà đầu tư mắc phải trường hợp này khi đổ bộ về nhiều dự án được “tung hô” rầm rộ nhưng bản chất không có thật. 

Thứ ba, để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần phải cân nhắc tiềm lực tài chính. Bởi khi đầu tư vào các dự án bất động sản tỉnh lẻ quy mô lớn, thời gian phát triển dài thì nhà đầu tư phải chủ động được dòng vốn, nếu chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất cao.

Trong trường hợp chưa có kinh nghiệm, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm địa ốc vừa túi tiền, ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi. Nếu lựa chọn vay ngân hàng cũng cần phải tính toán đến nhiều yếu tố như gói vay, hạn mức, lãi suất định kỳ…, tránh tình trạng áp lực tài chính quá nặng nề, khi lãi suất biến động hoặc sản phẩm khó thanh khoản sẽ tăng gánh nặng chi trả. 

Ngoài ra, đầu tư bất động sản theo nhóm cũng là phương án giúp nhà đầu tư gia tăng cơ hội thành công, đỡ gánh nặng về vốn. Tuy nhiên, nhóm đầu tư nên có ít nhất một cá nhân là người địa phương hoặc có hiểu biết hay quan hệ mật thiết với người dân địa phương. Điều này giúp cho nhóm có thể nắm bắt nhanh nhất diễn biến thị trường, kịp thời gom và bung hàng đúng thời điểm. Đặc biệt, khi đầu tư theo nhóm, các cá nhân cũng phải thống nhất rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ để tránh phát sinh tranh chấp sau này. Để đảm bảo quyền lợi các bên, thì nhóm phải có một văn bản thống nhất chung, nội dung thỏa thuận rõ tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận…/.