Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nguồn cung đất công nghiệp mở rộng, giá thuê tiếp tục tăng

Báo cáo ị trường bất động sản công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam  do Cushman & Wakefield công bố cho thấy, thị trường đã vượt qua giai đoạn chững lại, từng bước lấy lại đà tăng trưởng với sự cải thiện đồng thời ở nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trên cả ba phân khúc chủ lực gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn.

Trong quý IV/2025, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại khu vực phía Nam ghi nhận mức tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, trong khi hai phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đều trên 90%. Những diễn biến này phản ánh sự điều chỉnh linh hoạt của thị trường sau thời gian chịu tác động từ các chính sách thuế quan và bất ổn thương mại toàn cầu, đồng thời tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng trung hạn.

Cụ thể, trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 2.000 ha đất khu công nghiệp mới gia nhập từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn. Việc bổ sung này đã nâng tổng quỹ đất công nghiệp hiện hữu toàn vùng lên khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và tăng gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo Cushman & Wakefield, xét về cơ cấu địa phương, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò thị trường lõi với khoảng 45% tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng. Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ, chiếm khoảng 33% nhờ các dự án mới, trong khi Tây Ninh chiếm khoảng 22% thị phần, cho thấy xu hướng mở rộng không gian công nghiệp sang các địa phương vệ tinh.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%. Cushman & Wakefield cho rằng, sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ tốc độ gia nhập nhanh của nguồn cung mới, trong khi mức hấp thụ thuần trong quý chỉ đạt khoảng 45 ha. Xét theo từng địa phương, TP.HCM tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Đồng Nai ghi nhận mức 71,62%, còn Tây Ninh đạt 58,23%, phản ánh dư địa tiếp nhận nguồn cầu trong các năm tới.

Dù nguồn cung gia tăng nhanh, giá thuê đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn duy trì xu hướng tăng. Trong quý IV/2025, giá thuê trung bình đạt khoảng 185 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024. Diễn biến giá cho thấy sức hút của các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi và hạ tầng hoàn chỉnh vẫn được duy trì.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026-2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam sẽ đón nhận thêm gần 3.800 ha nguồn cung mới. Trong đó, TP.HCM đóng vai trò hạt nhân với khoảng 2.600 ha dự kiến gia nhập, phản ánh xu hướng phát triển các khu công nghiệp tích hợp, hướng tới các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG).

Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn duy trì vai trò trụ cột của thị trường

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), tổng nguồn cung tích lũy tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong quý IV/2025 đạt xấp xỉ 6,6 triệu m² diện tích sàn cho thuê. Thị trường ghi nhận thêm khoảng 34.000 m² nguồn cung mới tại Tây Ninh. TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục là hai thị trường chủ lực với tổng diện tích cho thuê lần lượt khoảng 3,1 triệu m² và 2,1 triệu m², trong khi Tây Ninh nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,3 triệu m².

Diện tích hấp thụ thuần của phân khúc nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt khoảng 73.122 m². Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng duy trì ở mức cao, trong đó Đồng Nai đạt khoảng 94%, TP.HCM đạt 92% và Tây Ninh đạt khoảng 90%. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia hoạt động trong lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất, phản ánh xu hướng ưu tiên các nhà xưởng hiện đại, có sẵn hạ tầng nhằm tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.

Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ khoảng 2,1% so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Trong giai đoạn 2026-2029, phân khúc này dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 944.000 m² nguồn cung mới, trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với hơn 800.000 m² diện tích sàn dự kiến gia nhập thị trường.

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), quý IV/2025 không ghi nhận dự án mới gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m², tăng 4,7% so với cùng kỳ năm 2024. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm phân phối chính với khoảng 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%.

Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần của phân khúc nhà kho xây sẵn đạt khoảng 57.282 m². Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 90,72%, tăng mạnh so với mức 77% của cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình duy trì ở mức 4,6 USD/m²/tháng, tăng khoảng 2,2% so với cùng kỳ năm 2024. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và nhóm hàng tiêu dùng nhanh, tạo xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các thị trường vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh.

Cushman & Wakefield nhận định, trong giai đoạn 2026-2029, phân khúc nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 622.000 m² nguồn cung mới, tập trung vào các kho bãi đạt tiêu chuẩn kỹ thuật cao, tích hợp công nghệ và tiêu chuẩn xanh nhằm đáp ứng nhu cầu logistics chặng cuối. Tổng thể các yếu tố về nguồn cung, nhu cầu và hạ tầng kết nối đang tạo nền tảng để thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn trung hạn./.