Mã định danh điện tử cho BĐS: Thúc đẩy liên thông dữ liệu

Thực tế, giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp bất động sản vẫn diễn ra thường xuyên, song thông tin về pháp lý, quy hoạch, lịch sử tài sản lại phân tán ở nhiều cấp độ, cơ quan khác nhau. Việc thiếu một nền tảng dữ liệu thống nhất, chuẩn hóa và đáng tin cậy đã và đang gây ra nhiều khó khăn cho công tác theo dõi và điều tiết thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CР, về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, được xem là chính sách lớn nhằm khắc phục tình trạng dữ liệu phân tán kéo dài.

Đáng chú ý, mỗi bất động sản là nhà ở riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử riêng trên hệ thống, thực hiện từ ngày 1/3/2026. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, còn UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật, cũng như khai thác cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách còn nằm ở cách tổ chức, liên thông dữ liệu giữa các ngành và cách sử dụng dữ liệu để điều tiết thị trường. Cơ sở nào để bảo đảm việc định danh bất động sản đầy đủ và chính xác, trong bối cảnh dữ liệu chưa được chuẩn hoá, liên thông?

Định danh bất động sản không đồng nghĩa với công khai toàn bộ thông tin tài sản cá nhân

Nghị định 357 đã bước đầu thiết kế khung kỹ thuật và cơ chế quản trị dữ liệu cho hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng phân quyền, mở và không trùng lặp dữ liệu. Theo đó, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan được cấp quyền truy cập để khởi tạo, chia sẻ, cập nhật, cung cấp và tra cứu thông tin, dữ liệu theo phân quyền của cơ quan quản lý nhà nước.

Đáng chú ý, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được yêu cầu xây dựng theo mô hình mở, tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API và mô hình phân quyền, phù hợp với khung kiến trúc dữ liệu quốc gia và các tiêu chuẩn về an ninh, bảo mật. Nguyên tắc quan trọng là dữ liệu đã có trong các cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ thì không thu thập lại, nhằm tránh trùng lặp, giảm chi phí và hạn chế phát sinh sai lệch thông tin.

Nghị định cũng nhấn mạnh yêu cầu làm sạch dữ liệu ngay từ khâu thu thập, bảo đảm dữ liệu có nguồn xác thực hợp pháp, phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của bất động sản, đầy đủ các trường thông tin và được cập nhật thường xuyên. Mọi bản ghi dữ liệu đều phải lưu vết truy cập, chỉnh sửa và cập nhật, bảo đảm khả năng truy xuất toàn bộ lịch sử thay đổi và biến động của tài sản theo thời gian.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Châu Đình Linh (Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng, dữ liệu là nguyên liệu đầu vào đặc biệt quan trọng đối với nhiều mô hình khác nhau, trong đó có các mô hình phân tích dữ liệu và mô hình trí tuệ nhân tạo (AI). Muốn các mô hình này vận hành hiệu quả, dữ liệu phải đáp ứng đồng thời bốn yêu cầu đúng, đủ, sạch và “sống”, tức là được cập nhật liên tục.

Ở quy mô quốc gia, việc thu thập và chuẩn hóa dữ liệu gắn với chủ quyền số quốc gia. Khi tất cả dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực được kết nối lại với nhau, sẽ hình thành một cơ sở dữ liệu tổng thể của toàn xã hội. Trên nền tảng đó, Nhà nước có thể xây dựng các hệ thống AI để đo lường, phân tích và kiểm soát dữ liệu thuận lợi và hiệu quả hơn.

Từ góc nhìn này, TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh, việc thu thập và chuẩn hóa dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản là việc bắt buộc phải làm.

"Nghị định 357 được ban hành ngày 31/12/2025 và có thực hiện từ ngày 1/3/2026 cho thấy thời điểm có hiệu lực được rút ngắn, chứng tỏ tính cấp bách và quyết liệt của chính sách. Đây là tín hiệu cho thấy Chính phủ đang thúc đẩy nhanh quá trình xây dựng hệ thống dữ liệu, gắn với yêu cầu quản lý minh bạch thị trường bất động sản, xóa bỏ được phần nào "vùng xám" thông tin, bảo đảm sự công bằng cho các chủ thể trong nền kinh tế", TS. Châu Đình Linh nói.

Ông Linh cũng cho rằng, việc thu thập dữ liệu và gắn mã định danh bất động sản hiện nay đang có nhiều thuận lợi. Đó là động lực minh bạch thị trường và yêu cầu thống nhất dữ liệu giữa các ngành. Khi các hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa và đấu nối với nhau, không chỉ cơ quan quản lý nhà nước được hưởng lợi, mà chi phí xã hội của người dân, doanh nghiệp và các chủ thể liên quan cũng sẽ giảm đáng kể.

"Việc xây dựng và vận hành hệ thống dữ liệu, định danh bất động sản là chính sách không thể đảo ngược, và cần được triển khai một cách quyết liệt, đồng bộ và liên tục", ông Linh nhấn mạnh.

Đề cập đến một trong những băn khoăn thường gặp khi bàn đến định danh và khai thác dữ liệu bất động sản là an toàn thông tin và quyền riêng tư, TS. Châu Đình Linh cho rằng, về mặt thể chế, Việt Nam đã có những nền tảng pháp lý quan trọng để kiểm soát rủi ro này, trong đó Luật An ninh mạng số 24/2018/QH14 và Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 đã xác lập rõ các nguyên tắc bảo vệ dữ liệu, phân quyền truy cập và trách nhiệm của các chủ thể tham gia khai thác dữ liệu.

"Việc định danh bất động sản không đồng nghĩa với công khai toàn bộ thông tin tài sản. Dữ liệu cần được quản lý theo nguyên tắc phân tầng, phân quyền, tương tự như dữ liệu căn cước hay dữ liệu ngân hàng: Người dân chỉ tiếp cận những thông tin cần thiết; cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng hay công chứng được truy cập ở mức độ cao hơn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định", theo TS. Châu Đình Linh.

So sánh với thị trường tài chính, TS. Châu Đình Linh cho rằng, bất động sản cần được quản lý theo logic tương tự thị trường chứng khoán - mỗi cổ phiếu là một bút toán điện tử được lưu ký tập trung, giúp giao dịch nhanh, minh bạch và hạn chế tranh chấp. Khi bất động sản đạt tới mức độ chuẩn hóa dữ liệu tương tự, sẽ giải phóng được nhiều nguồn lực kinh tế hiện đang bị “kẹt” trong chi phí giao dịch và rủi ro pháp lý, qua đó nâng cao hiệu quả vận hành của toàn bộ thị trường.

Bên cạnh đó, với quy định tại Nghị định 357, các thông tin, số liệu được công bố công khai trên Cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là dữ liệu tổng hợp, phục vụ nhu cầu tra cứu cơ bản của người dân và doanh nghiệp. Việc chia sẻ thông tin không mang tính "mở" toàn bộ, mà phải tuân thủ các nguyên tắc về mức độ công khai, chế độ bảo mật, cũng như chức năng, quyền hạn của cơ quan quản lý và xây dựng dữ liệu.

Theo TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nếu chỉ dừng lại ở việc phục vụ nhu cầu của người dân và doanh nghiệp, ở các thông tin cơ bản như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thì việc tra cứu thông qua Cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là đầy đủ và phù hợp. Đây là các thông tin đã được công bố chính thức bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bảo đảm tính pháp lý và độ tin cậy.

Đối với các thông tin chuyên sâu hơn, việc tiếp cận dữ liệu phải có yêu cầu chính thức của các đơn vị chức năng như tòa án, cơ quan thuế, công an, theo đúng quy định pháp luật và cơ chế phân quyền dữ liệu.

"Việc chia sẻ thông tin của bất kỳ ngành nào cũng phải tuân thủ theo các nguyên tắc nhất định, phụ thuộc vào mức độ công khai, chế độ bảo mật của thông tin; chức năng, quyền hạn của đơn vị quản lý và xây dựng thông tin đó. Cách tiếp cận này, giúp cân bằng giữa minh bạch thông tin và bảo vệ dữ liệu, tránh hiểu nhầm rằng định danh bất động sản đồng nghĩa với việc công khai toàn bộ thông tin tài sản của cá nhân, tổ chức", chuyên gia VIRES nhìn nhận.

Giải bài toán liên thông dữ liệu, phối hợp liên ngành

Thực tế, dữ liệu bất động sản vốn mang tính liên ngành, liên quan đến đất đai, quy hoạch, thuế - tài chính, nhà ở và xây dựng. Theo quy định tại Nghị định 357, Bộ Xây dựng được giao xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Vậy bài toán liên thông dữ liệu, phối hợp liên ngành như thế nào?

Theo TS. Thái Quỳnh Như, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, liên thông và chia sẻ được với các ngành có liên quan là một bước tiến mới, quan trọng trong việc đồng bộ, thống nhất quản lý dữ liệu quốc gia. Song, vẫn có các vấn đề cần xem xét:

Thứ nhất, Nghị định 357 có hiệu lực thi hành sớm, từ ngày 1/3/2026, đặt ra câu hỏi về mức độ sẵn sàng trong triển khai thực tế. Đến thời điểm này, liệu hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm được quy định tại Chương II (các Điều từ 5 đến 8) đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu hay chưa, đặc biệt tại những địa phương có điều kiện hạ tầng thông tin chưa thực sự đồng bộ và hiện đại?

Cùng với đó, việc thu thập và cập nhật đầy đủ danh mục thông tin, dữ liệu theo quy định tại Mục 1, Chương II (các Điều từ 14 đến 19) cũng là một thách thức không nhỏ. Khối lượng dữ liệu lớn, yêu cầu chuẩn hóa cao, trong khi năng lực triển khai giữa các địa phương còn chênh lệch, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chất lượng thực hiện trong giai đoạn đầu của Nghị định.

Theo TS. Thái Quỳnh Như, cần tách bạch 2 khái niệm "liên thông" và "chia sẻ" để có thể xác định những dữ liệu nào được coi là dữ liệu "gốc" là nền, là dữ liệu "dùng chung - liên thông" giữa các ngành, lĩnh vực. Khi sở dữ liệu được xây dựng đầy đủ, chính xác, được cập nhật thường xuyên thì việc chia sẻ thông tin chỉ còn là quy định phân cấp quyền và nghĩa vụ cho các đơn vị, đối tượng được giao quản lý, sử dụng các dữ liệu này.

Thứ hai, cần làm rõ và thống nhất các nguồn dữ liệu đất đai được sử dụng. Điều 26 - Nghị định 357 quy định các nguồn thông tin, dữ liệu được thu thập liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó có Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong khi đó, khoản 1 Điều 165 Luật Đất đai 2024 đã quy định khá đầy đủ các thành phần của Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Bao gồm: Dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật đất đai; dữ liệu địa chính; dữ liệu điều tra, đánh giá, bảo vệ và cải tạo đất; dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu giá đất; dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai; dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; cùng các dữ liệu khác có liên quan đến đất đai.

Do đó, cần rà soát, đối chiếu tên gọi và nội dung các thông tin được liệt kê trong các Phụ lục của Nghị định 357 với các thành phần dữ liệu đã được xác định trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhằm tránh trùng lặp, cách hiểu khác nhau hoặc thu thập cùng một loại thông tin dưới những tên gọi khác nhau.

"Trong thực tế, "giá giao dịch" thông qua công chứng, chứng thực chưa hẳn là mức giá phản ánh đúng giá trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng (mua bán) mà là mức giá được các cơ quan tài chính dùng để tính các loại thuế, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất…", TS. Thái Quỳnh Như chỉ ra.

Từ thực tế này, việc thu thập dữ liệu giao dịch cần đi kèm với giải thích rõ mục đích sử dụng và giới hạn của từng loại dữ liệu, qua đó tránh việc “đánh đồng” giữa giá phục vụ quản lý tài chính và giá phản ánh diễn biến thực của thị trường bất động sản.

(Còn tiếp)