Quý IV/2025: Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản báo lãi lớn

Bức tranh khinh doanh khởi sắc của doanh nghiệp bất động sản 

Năm 2025 khép lại với những tín hiệu tích cực hơn của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Sự cải thiện dần của thanh khoản, cùng với nhu cầu thuê và chuyển nhượng từng bước phục hồi, đã góp phần khơi thông các hoạt động kinh doanh vốn bị nén lại trước đó. Trong bối cảnh này, kết quả kinh doanh quý cuối năm của nhiều doanh nghiệp cho thấy sự chuyển biến rõ rệt, khi lợi nhuận tăng trưởng trở lại và chất lượng tăng trưởng từng bước được củng cố.

Nổi bật trong nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp, CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý trong quý IV/2025. Doanh thu thuần đạt 94,6 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng nói, mức tăng doanh thu này không đi kèm với sự gia tăng tương ứng của chi phí, khi giá vốn hàng bán chỉ tăng 5%, qua đó giúp biên lợi nhuận được cải thiện rõ rệt. Lợi nhuận gộp theo đó đạt 66,2 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ, phản ánh hiệu quả khai thác quỹ đất và hạ tầng khu công nghiệp ngày càng rõ nét. Trong khi đó, các khoản thu từ hoạt động tài chính suy giảm mạnh, từ 3,2 tỷ đồng xuống còn 438 triệu đồng, còn chi phí tài chính tăng nhẹ lên 10 triệu đồng, so với mức âm 26,9 triệu đồng của cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, những biến động này không làm thay đổi bức tranh tổng thể, khi hoạt động kinh doanh cốt lõi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Kết thúc quý IV/2025, VRG ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 41,2 tỷ đồng, tăng tới 48% so với cùng kỳ, cho thấy đà phục hồi mang tính thực chất.

Lý giải về kết quả trên, doanh nghiệp cho biết động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc ký kết và ghi nhận doanh thu các hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Cộng Hòa trong quý cuối năm. Cụ thể, hai hợp đồng cho thuê với tổng diện tích gần 38.000m2 đã được ký kết, trong đó một hợp đồng được hạch toán doanh thu một lần, hợp đồng còn lại đã ghi nhận khoảng 90% giá trị. Việc tập trung ghi nhận doanh thu trong quý IV/2025 tạo cú hích rõ rệt cho lợi nhuận, đồng thời phản ánh sự phục hồi dần của nhu cầu thuê đất công nghiệp khi thị trường bước vào giai đoạn ổn định hơn.

Không chỉ riêng VRG, đà hồi phục cũng được ghi nhận ở CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) khi doanh nghiệp báo lãi trước thuế quý IV/2025 đạt 120 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ. Lũy kế cả năm, lợi nhuận trước thuế đạt 268 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2024, cho thấy đà tăng trưởng được duy trì tương đối ổn định.

Tương tự, Sonadezi Giang Điền (SZG) ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý IV/2025 đạt 64 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nhờ nền tảng tích lũy từ các quý trước, lũy kế cả năm doanh nghiệp vẫn đạt 294 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 28% so với năm 2024, phản ánh sức chịu đựng và khả năng thích ứng tốt trong giai đoạn thị trường nhiều biến động.

Trong hệ sinh thái Sonadezi, bức tranh tích cực tiếp tục được củng cố khi nhiều doanh nghiệp thành viên ghi nhận kết quả khả quan. Sonadezi Châu Đức (SZC) đạt lợi nhuận trước thuế năm 2025 lên tới 444 tỷ đồng, tăng 18% so với năm trước; riêng quý IV, doanh thu thuần đạt 379 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế đạt 143 tỷ đồng, lần lượt tăng 65% và 55% so với cùng kỳ. Sonadezi Long Bình (SZB) cũng ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng tới 313%, qua đó đưa lợi nhuận cả năm lên 249 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%.

Ở nhóm doanh nghiệp phát triển đô thị, CTCP Đầu tư Phát triển nhà và đô thị IDICO (UIC) tiếp tục cho thấy đà tăng trưởng tương đối ổn định trong quý IV/2025. Doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 917,1 tỷ đồng, tăng 9,66% so với cùng kỳ. Lũy kế cả năm, doanh thu đạt 3.379,7 tỷ đồng, tăng gần 14% so với năm 2024. Đáng chú ý, không chỉ mở rộng quy mô doanh thu, hiệu quả hoạt động kinh doanh cốt lõi của UIC cũng được cải thiện rõ nét, khi lợi nhuận gộp cả năm đạt 102 tỷ đồng, tăng tới 77,7%. Riêng trong quý IV/2025, lợi nhuận sau thuế của UIC đạt 33,5 tỷ đồng, tăng hơn 76% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng thêm hơn 80 tỷ đồng, kéo theo lợi nhuận gộp tăng gần 30%.

Trong khi đó, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC) cũng ghi nhận bức tranh kinh doanh tích cực khi doanh thu thuần quý IV/2025 đạt hơn 175 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ. Trong kỳ, kết quả chung của HDC ghi nhận cải thiện đáng kể nhờ hoạt động tài chính. Cụ thể, doanh thu tài chính trong quý đạt hơn 90 tỷ đồng, gấp hơn 250 lần cùng kỳ, chủ yếu đến từ lãi bán cổ phần tại CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Hoạt động tái cơ cấu danh mục đầu tư này đã giúp quy mô tài sản và thanh khoản của doanh nghiệp được cải thiện rõ rệt. Tại thời điểm 31/12/2025, tổng tài sản của Hodeco đạt hơn 6.084 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm, trong đó tiền và các khoản tương đương tiền tăng vọt lên gần 500 tỷ đồng, gấp hơn 48 lần đầu năm, chủ yếu nhờ thoái vốn tại một số doanh nghiệp không còn giữ vai trò chiến lược.

Ở phân khúc bất động sản bán lẻ, Công ty CP Vincom Retail (VRE) tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội trong năm 2025. Doanh thu thuần hợp nhất cả năm đạt 8.837 tỷ đồng, cao gấp khoảng 4 lần so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 6.446 tỷ đồng, tăng hơn 57%. Với kết quả này, VRE đã hoàn thành gần 93% kế hoạch doanh thu và vượt 37% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Đáng chú ý, ngay cả khi loại trừ khoản thu từ giao dịch chuyển nhượng cổ phần tại Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp vẫn cao hơn khoảng 5% so với mục tiêu đề ra. Riêng hoạt động cho thuê mặt bằng và các dịch vụ liên quan tiếp tục đóng vai trò trụ cột, mang lại 8.399 tỷ đồng doanh thu, tăng 6,6% so với năm 2024, phản ánh sự ổn định của nhu cầu tiêu dùng và bán lẻ tại các đô thị lớn.

Động lực hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận  

Trên thực tế, bức tranh lợi nhuận khởi sắc của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong quý IV/2025 cho thấy sự hội tụ ngày càng rõ nét của các động lực mang tính cấu trúc, trong đó quá trình tái cơ cấu nội tại của chính doanh nghiệp được giới chuyên gia đánh giá là yếu tố mang tính quyết định. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, sau giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài, "cú phanh gấp" của chu kỳ trước buộc các chủ đầu tư phải nhìn lại toàn bộ mô hình phát triển. Chính áp lực này đã thúc đẩy doanh nghiệp tiến hành những điều chỉnh mang tính căn cơ hơn về chiến lược đầu tư, quản trị rủi ro và phân bổ nguồn lực, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Theo ông Bùi Văn Doanh, trong suốt năm 2025, quá trình tái cơ cấu đã diễn ra theo chiều sâu và thực chất hơn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động cơ cấu lại nguồn lực đầu tư, tái định vị các phân khúc sản phẩm theo hướng bám sát nhu cầu thực của thị trường, đồng thời điều chỉnh mặt bằng giá cho phù hợp với sức hấp thụ. Song song với đó, việc ưu tiên hoàn thiện các dự án đang dang dở để sớm đưa sản phẩm ra thị trường, kết hợp với việc chọn lọc triển khai các dự án mới có pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền tốt, đã giúp hiệu quả kinh doanh được cải thiện đáng kể. "Lợi nhuận tăng lên không chỉ nhờ thị trường hồi phục, mà quan trọng hơn là nhờ doanh nghiệp đã quản trị tốt hơn, vận hành hiệu quả hơn và thận trọng hơn trong quyết định đầu tư", ông Doanh nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố nội tại, kết quả kinh doanh tích cực trong quý IV/2025 của các doanh nghiệp bất động sản còn được nâng đỡ đáng kể bởi những lực đẩy từ môi trường chính sách. Chứng khoán MBS cho rằng giai đoạn cuối năm 2025 đánh dấu sự vào cuộc quyết liệt và có trọng tâm hơn của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý - yếu tố từng được ví như "nút thắt cổ chai" kìm hãm hoạt động đầu tư và phát triển dự án suốt nhiều năm qua. Theo đó, việc ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, cùng các nghị định sửa đổi liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho quá trình triển khai dự án, đặc biệt ở các khâu then chốt như giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Những điều chỉnh này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các dự án từng bị "đắp chiếu", mà còn cải thiện đáng kể tâm lý thị trường, tạo điều kiện để doanh nghiệp mạnh dạn tái khởi động và mở rộng kế hoạch kinh doanh.

Ở góc độ vĩ mô, MBS cũng chỉ ra rằng sự cải thiện của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp, gắn chặt với diễn biến của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Sau khi Mỹ chính thức công bố thuế đối ứng, dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đã có dấu hiệu quay trở lại rõ nét trong những tháng cuối năm 2025. Cụ thể, trong giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 11/2025, vốn FDI giải ngân tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi vốn đăng ký mới duy trì ở mức tương đương năm trước. Hoạt động xuất - nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI cũng ghi nhận mức tăng trưởng lần lượt 31% và 34% so với cùng kỳ, cho thấy nhịp sản xuất - kinh doanh đang dần được nối lại.

Những chuyển động tích cực này kéo theo nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho xây sẵn phục hồi rõ rệt. Theo phản ánh từ các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, khách thuê đã quay trở lại bàn đàm phán, nhiều biên bản ghi nhớ (MOU) được ký kết trong quý IV/2025, đồng thời không ít nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục triển khai hoặc mở rộng kế hoạch sản xuất tại Việt Nam. Đây chính là lực đẩy quan trọng giúp doanh thu cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp tăng mạnh, đóng góp trực tiếp vào kết quả kinh doanh tích cực của nhóm doanh nghiệp này.

Nhìn sang triển vọng năm 2026, bà Vũ Ngọc Linh, Giám đốc Bộ phận Phân tích và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho rằng, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định và các động lực tăng trưởng nội tại được củng cố trở lại, triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp niêm yết được đánh giá theo hướng tích cực hơn so với giai đoạn trước. Theo đó, lợi nhuận toàn thị trường trong năm 2026 được kỳ vọng tăng trưởng trên 18%, phản ánh đồng thời sự phục hồi của cầu nội địa, sự cải thiện biên lợi nhuận và tác động lan tỏa từ các chính sách hỗ trợ tăng trưởng đã và đang được triển khai./.