Vướng mắc pháp lý thủ tục đầu tư, nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm

Trong rất nhiều vướng mắc về pháp lý đang là rào cản cho thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia trong giới đã chỉ ra một vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Theo các chuyên gia, đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

Cụ thể, theo Sở Xây dựng TP.HCM, sản lượng nhà ở toàn thành phố năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đồng thời cũng là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là sản lượng nhà giá rẻ - loại nhà vừa với túi tiền của đại đa số người dân, chỉ còn chiếm 1% rổ hàng trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường.

Còn theo báo cáo quý II/2021 của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 69 dự án nhà ở thương mại được cấp phép, bằng 73% so với quý trước và khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020.

Riêng tại TP.HCM, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung chào bán tại thị trường trong nửa đầu năm 2021 là 5.600 căn, thấp hơn 9% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Chính sự suy giảm nguồn cung căn hộ được chào bán ra thị trường khiến giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Đặc biệt ở TP.HCM, giá bán trung bình một căn hộ trong 6 tháng đầu năm khoảng 2.260 USD/m2, tăng 15 – 16% và tất cả các phân khúc đều có mức tăng giá so với năm trước. Tại Hà Nội, mức tăng giá cũng đạt khoảng 3 – 9%.

Thực tế này đang gây ra nhiều khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua sản phẩm cuối cùng. Vì vậy, cần thiết phải có giải pháp tháo gỡ, tạo hành lang thông thoáng cho môi trường đầu tư.

Nhìn nhận về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

PV: Thưa Luật sư, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 5 năm 2015 – 2020, có đến khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở), nên không được công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện được dự án. 

Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung bất động sản bán ra thị trường, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hệ quả chênh lệch cung – cầu, đẩy giá nhà tăng cao mặc dù nền kinh tế đang khó khăn trong bối cảnh Covid-19. Dưới góc độ pháp lý, Luật sư nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Theo Điều 23 Luật nhà ở 2014 thì các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là: 

1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.

3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, trước đây pháp luật đã quy định để được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng 100% đất ở. 

Hiện nay, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở 2014, theo đó một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/3/2021 được ban hành sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/102015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở quy định như sau: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;

c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án so với Nghị định số 99/2015/NĐ-CP là: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, về bản chất thì cuối cùng quyền sử dụng đó vẫn phải là đất ở.

Chính điều này đã khiến nhiều chủ đầu tư bức xúc, vì với các dự án mà nhà đầu tư chỉ mới có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) vẫn sẽ bị “tắc” do không được lựa chọn làm chủ đầu tư. 

Vì vậy cá nhân tôi cho rằng, dù Luật Đầu tư 2020 đã mở rộng thêm trường hợp so với Luật Nhà ở 2014, nhưng vẫn chưa thực sự tháo gỡ được hết các vướng mắc của nhà đầu tư bất động sản. 

Quy định 100% đất ở có thể gây cản trở các dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn bởi thực tế doanh nghiệp khó có thể có ngay quỹ đất ban đầu đảm bảo được diện tích, quy mô 100% đất ở để xin thủ tục đầu tư, nhất là các dự án ngoài rìa các thành phố lớn.

Bên cạnh đó với các loại đất khác mới “dính” một phần diện tích đất ở thì cũng khó đáp ứng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được nhiều doanh nghiệp có ý kiến là khó khăn khi thực hiện thủ tục. Bởi gặp khó khăn về hình thức sử dụng đất nên nhiều nhà đầu tư không đủ điều kiện để được chấp thuận triển khai dự án. Khi nguồn cung hạn chế thì giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao. Đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, thu nhập của người dân cũng ảnh hưởng lớn nên giá bất động sản quá cao sẽ là một trở ngại đối với nhiều người.

PV: Bên cạnh ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản, theo Luật sư, việc quy định dự án phải có “100% đất ở” có dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực này thiếu minh bạch, công bằng và sự cạnh tranh lành mạnh hay không, khi mà chỉ có khoảng 5% nhà đầu tư cả nước đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điều này đã mở rộng hơn so với quy định của Luật nhà ở 2014. 

Tuy nhiên, việc sửa đổi bổ sung này vẫn còn tạo ra nhiều vướng mắc cho các nhà đầu tư bất động sản. Thực tế rất ít nhà đầu tư hiện nay đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án. Điều này là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hạn chế cơ hội đầu tư phát triển, hạn chế khả năng cạnh tranh của các nhà đầu tư mà hệ quả của vấn đề này là mất cân bằng cung - cầu, người tiêu dùng/người dân sẽ phải mua nhà với giá cao vì nguồn cung ít.

Ngoài ra, môi trường đầu tư sẽ ngày càng bị kìm hãm, dễ gây ra hiện tượng thiếu minh bạch, công bằng trong đầu tư.

PV: Trước bối cảnh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản cũng như thị trường bất động sản trong thời gian qua, theo Luật sư, cần thiết tháo gỡ vướng mắc pháp lý về thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở như thế nào?

Luật sư Đặng Văn Cường: Với những phân tích nêu trên, theo tôi cơ quan chức năng cần nghiên cứu sửa đổi hoặc bổ sung quy định pháp luật về hình thức sử dụng đất theo hướng mở rộng, tạo điều kiện pháp lý thông thoáng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hiện nay.

Cụ thể, nên sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020. Tất nhiên việc sửa đổi này phải có tính toán khoa học, kỹ lưỡng, đảm bảo phù hợp, thống nhất giữa quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan (như Nghị định 30/2021/NĐ-CP), có tính khả thi trên thực tế. Bởi, việc quy định quyền sử dụng không phải đất ở cũng được lựa chọn chủ đầu tư dễ dẫn đến việc khó kiểm soát các dự án bất động sản tự phát. Vì vậy, cần phải đưa ra phương án sửa đổi phù hợp, vừa tháo gỡ được vướng mắc của các nhà đầu tư bất động sản hiện tại cũng như không làm phát sinh thêm các vấn đề tiêu cực khác trong thị trường bất động sản, nhà ở.

PV: Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020. Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận là chủ đầu tư. Quan điểm của Luật sư về phương án này như thế nào?

Luật sư Đặng Văn Cường: Cá nhân tôi cho rằng, phương án này khá hợp lý. Hiện nay hình thức sử dụng đất do Nhà nước quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu như quỹ đất của nhà đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có thể được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà không nhất thiết phải là 100% đất ở hay có “dính” đến đất ở ban đầu.

Hơn hết, nếu đề xuất này được thực hiện sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho vấn đề nguồn cung của thị trường bất động sản hiện nay. Giá nhà được bình ổn, cung – cầu cân bằng, người có nhu cầu thực tiến gần hơn với việc an cư.

PV: Việc khẩn trương sửa đổi và bổ sung các quy định pháp lý có vai trò gì cho sự phát triển thị trường bất động sản bền vững?

Luật sư Đặng Văn Cường: Nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng luôn biến động, kéo theo đó là sự thay đổi, phát sinh của các quan hệ pháp luật, đòi hỏi quy định pháp luật cũng phải được sửa đổi, bổ sung phù hợp nhằm thích ứng với tình hình mới. 

Mặc dù Luật Đầu tư 2020 được ban hành chưa lâu tuy nhiên nếu phát sinh vấn đề vướng mắc cũng cần được sửa đổi nhanh chóng, bịt kín các lỗ hổng pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư, góp phần tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường bất động sản, đảm bảo cân bằng cung – cầu, hướng đến sự phát triển bền vững.

Tới đây Luật Đất đai cũng sẽ được sửa đổi, tạo điều kiện phát triển cho thị trường bất động sản, giải quyết nhiều bất cập trong thời gian vừa qua. Khi có được hệ thống pháp luật điều chỉnh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và hiệu quả, việc khơi thông thị trường bất động sản sẽ dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển dự án, đảm bảo huy động được nguồn lực đất đai cũng như đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà Nước phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước, ổn định an sinh xã hội.