Chuyên gia: Bất động sản Việt Nam không bị tác động bởi Evergrande

Trước cuộc khủng hoảng tài chính của Evergrande - Tập đoàn bất động sản khổng lồ của Trung Quốc, nhiều ý kiến lo ngại sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại không nghĩ vậy.

Không bị ảnh hưởng tiêu cực

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam cho đến nay vẫn ổn định, không bị ảnh hưởng theo hướng tiêu cực do các tác động từ bên ngoài như cuộc khủng hoảng tài chính Evergrande.

“Nếu Tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande đầu tư cũng như có các dự án ở Việt Nam, hoặc kêu gọi các nhà đầu tư ở nước ta cùng tham gia thì thị trường chắc chắn sẽ có liên đới và chịu ảnh hưởng. Tuy nhiên, qua rà soát tôi cho thấy các dòng vốn của tập đoàn này trực tiếp đầu tư vào các dự án ở Việt Nam theo các kênh chính thống dường như không có, nếu có cũng rất ít”, ông Đính nói.

Ông Đính khẳng định mặc dù các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua có ảnh hưởng do dịch Covid-19, tuy nhiên đối tượng chịu ảnh hưởng chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ có “sức khỏe” yếu - tài chính hạn chế. Còn các doanh nghiệp lớn thì khá ổn định do đảm bảo được nguồn lực tài chính. “Cũng vì thế, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường chứng khoán dường như không có sự sụt giảm, nếu có thì sức ảnh hưởng cũng không nhiều”, ông Đính chia sẻ.

Liên quan đến việc thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nóng nhiều năm dẫn đến tình trạng mất cân đối cung-cầu trong khi phần lớn doanh nghiệp bất động sản thực lực tài chính không lớn, phải đi vay vốn, ông Đính cho rằng từ năm 2016-2017, các ngân hàng đã tính toán rất kỹ về những chính sách hạn chế rủi ro, hạn chế tín dụng vào bất động sản để đảm bảo hệ thống an ninh tiền tệ…

“Hiện nay, phần lớn các dự án bất động sản có nguồn vay rất ít, chủ yếu các ngân hàng đang ‘bơm tiền’ vào người mua nhà. Sau đó, người mua nhà sẽ trực tiếp đẩy vào chủ đầu tư. Tất nhiên, việc bơm tiền ở đây là giai đoạn đã hình thành sản phẩm, nên tính rủi ro dường như không có”, ông Đính nhấn mạnh thêm.

Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý rằng, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã có chế tài mạnh trong việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

“Mặc dù việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện vẫn xảy ra nhưng chủ yếu là dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ với tỉ lệ rất thấp nên độ nguy hiểm không lớn. Đặc biệt với các chủ đầu tư lớn, họ luôn giữ chữ tín nên rất chuẩn chỉ. Đây cũng là lý do có thể khẳng định thị trường bất động sản đang rất ổn định”, ông Đính nói.

Nợ bất động sản vẫn trong kiểm soát

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng Evergrande đứng trước nguy cơ phá sản là bài học rất lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong việc phát hành trái phiếu.

Theo ông Hiếu, tương tự như Trung Quốc, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng có thể huy động vốn từ người dân theo những phương pháp bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, ảnh hưởng là không nhỏ đến nền kinh tế. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần rút ra bài học từ vụ việc này.

Từ phân tích trên, ông Hiếu kiến nghị Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước… cần tăng cường các biện pháp thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản; ngăn chặn kịp thời những doanh nghiệp bất động sản không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu. "Nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường", ông Hiếu lưu ý.

Bàn thêm về những rủi ro tiềm ẩn của trái phiếu, nhất là trái phiếu phát hành riêng lẻ không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng chính cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn khá mới và Ngân hàng Nhà nước thời gian qua cũng đã kìm lại. Các doanh nghiệp lớn đầu ngành thì điểm trả nợ lại vào 2024 và 2025 nên chưa thể có nguy cơ như với bất động sản Trung Quốc và Evergrande.

Bên cạnh đó, theo phân tích của một số chuyên gia, hiện nay tỉ lệ lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện ở mức từ 50-70%, khả quan hơn so với con số của Trung Quốc là 30% tại thời điểm tốt nhất. Đại diện Công ty Chứng khoán Nhất Việt cũng cho rằng tổng nợ trên tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức 0.6 nhỏ hơn 1 và nằm trong mức kiểm soát và cũng ngang với mức bình quân trong 5 năm giai đoạn 2016-2020. Do đó, tình hình nợ của ngành bất động sản vẫn nằm trong kiểm soát.