Sự thao túng của một số nhóm đầu cơ khiến giá căn hộ ngày càng thổi phồng

Trong những tháng đầu năm 2024, chung cư Hà Nội đã trở thành tâm điểm của thị trường bởi mức giá ở phân khúc này liên tục "lập đỉnh".

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, chỉ trong quý II năm nay, giá căn hộ chung cư tăng trung bình từ 5 - 6,5% so với quý trước và tăng 25% so với cùng kỳ. Nhiều dự án ở Hà Nội có mức tăng lên tới 20 - 30%. Cùng với đó, giá chung cư tại một số khu đô thị cũ của Hà Nội cũng tăng chóng mặt thời gian qua.

Chính vì vậy, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực phải đối mặt với thách thức lớn trong việc sở hữu một căn hộ mơ ước. Do mức giá liên tục "leo thang", vượt xa khả năng chi trả, nhiều người phải tạm gác lại ý định mua nhà, mòn mỏi chờ đợi ngày hạ giá. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khiến giấc mơ sở hữu căn hộ chung cư của họ ngày càng xa vời.

Trước những biến động về giá trên thị trường chung cư, nhiều chuyên gia khẳng định có sự xuất hiện của nhóm lợi ích khiến giá ở phân khúc này liên tục "nhảy múa". Theo đó, cần phải có biện pháp chặt chẽ khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư. Nếu hiện tượng này tiếp tục kéo dài, thị trường bất động sản sẽ còn gặp nhiều rủi ro.

Để hiểu rõ thêm về nguyên nhân, giải pháp và những vấn đề liên quan đến thực trạng "sốt giá" chung cư Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Thưa ông, từ nửa đầu năm 2024, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của nhiều người khi giá bán liên tục "leo thang". Cho đến thời điểm hiện tại, hiện tượng này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thực tế, việc giá chung cư ngày một tăng cao trong khi tiến độ triển khai các dự án mới còn chậm có thể dẫn đến khủng hoảng trên thị trường nhà ở.

Trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về giá căn hộ chung cư. Trước đó vài năm, giá các căn hộ trung cấp chỉ dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m² và cao cấp từ 35 - 45 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các căn hộ không còn có giá dưới 40 triệu đồng/m². Nhiều dự án còn có mức giá bị đẩy lên thấp nhất từ 70 - 80 triệu đồng/m². Thậm chí, một số dự án còn có giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tôi cho rằng sự gia tăng về giá này đang diễn ra với tốc độ chóng mặt, rất khó để hình dung ai có thể mua được khi giá tiếp tục leo không ngừng.

PV: Vậy nguyên nhân nào khiến chung cư Hà Nội trở nên "sốt giá" trong thời gian qua, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Một trong những nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá thị trường chung cư tại Hà Nội bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp liên tục tăng mạnh là sự khan hiếm nguồn cung.

Ước tính khoảng 5 năm trở lại đây, số lượng dự án nhà ở mới tại Hà Nội được phê duyệt rất ít do vẫn tồn tại những vướng mắc trong quy trình pháp lý. Thậm chí, nhiều dự án đã bị "đóng băng" trong quá trình xét duyệt khiến số lượng căn hộ mới ra mắt thị trường còn rất hạn chế.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần so với quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là đối với các cặp vợ chồng trẻ, công nhân viên chức và những gia đình muốn chuyển đến môi trường sống hiện đại hơn lại không ngừng tăng cao. Như vậy, lượng nguồn cung như thống kê đã nêu vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhiều người. Từ đó, chúng ta có thể thấy rõ sự chênh lệch giữa cung và cầu. Điều này đã dẫn đến tình trạng giá chung cư liên tục "leo thang".

Ngoài ra, nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán. Nhiều chủ đầu tư dự án "ôm sản phẩm" không bán vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng "cơn sốt" chung cư Hà Nội đang có sự tác động của nhóm lợi ích. Có thể nhìn thấy tình trạng thao túng giá cả của một số nhóm đầu cơ trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng tình hình khan hiếm nguồn cung để thổi giá lên cao thông qua các hoạt động "phi thị trường". Đây cũng là nguyên nhân gây ảnh hưởng đáng kể đến mặt bằng giá.

Đơn cử, tại một số dự án chung cư ở khu vực Mỹ Đình trong thời gian gần đây, đã có hàng nghìn người đăng ký mua khi dự án mở bán, trong đó không ít người là các nhà đầu cơ, môi giới. Họ mua với mục đích "lướt sóng", mua với giá gốc từ chủ đầu tư và nhanh chóng bán lại với giá cao hơn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Những hoạt động này đã đẩy giá chung cư lên mức không hợp lý, tạo ra sự tăng giá cục bộ tại từng khu vực.

Các sản phẩm chung cư cũ cũng không thoát khỏi tình trạng này. Những căn hộ cũ tại các khu vực trung tâm như Đống Đa, Ba Đình, mặc dù kém chất lượng, nhưng vẫn được các nhà đầu tư đẩy giá lên cao ngang với các căn hộ mới.

PV: Việc giá chung cư liên tục "neo cao" đã khiến nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực gặp thách thức lớn trong việc sở hữu một căn hộ mơ ước. Dù đã cố gắng tích cóp tiền, nhưng vẫn không thể theo kịp giá nhà. Vậy ông nhìn nhận thế nào về hệ quả của việc "sốt giá" chung cư vừa qua?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tình trạng "sốt giá" chung cư tại Hà Nội hiện nay đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng. Hiện tại, giá chung cư tăng quá cao, vượt xa so với khả năng tài chính của nhiều người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Mặc dù, thu nhập bình quân đầu người của người lao động đã tăng trong thời gian qua, nhưng mức tăng này vẫn không đủ để bắt kịp với sự "leo thang" về giá của thị trường chung cư. Điều này dẫn đến việc nhiều người dân có nhu cầu thực không thể sở hữu một căn chung cư mơ ước.

Chính vì vậy, người dân hiện không có nhiều lựa chọn khi mua nhà. Họ chỉ có thể quyết định giữa việc mua căn hộ với giá cao hoặc từ bỏ và chờ đợi giá giảm. Quyền lựa chọn của họ bị hạn chế, dẫn đến tình trạng khó chồng khó trong việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Từ đó, tôi cho rằng trọng tâm hiện nay cần phải cấp bách giải quyết là vấn đề nhà ở cho những người lao động bình thường và trung lưu còn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

PV: Trên cơ sở đó, xin ông đưa ra một số giải pháp cụ thể giúp hạ nhiệt "cơn sốt" giá chung cư, tháo gỡ khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực?

TS. Nguyễn Văn Đính: 3 luật mới liên quan đến bất động sản đó là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024; đồng thời, các rào cản về thể chế, pháp lý đã được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, tôi cho rằng đây là thời điểm quan trọng để đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và phân khúc bình dân. Việc này không chỉ giúp tăng nguồn cung vào thị trường mà còn giảm áp lực cung cầu, từ đó điều chỉnh giá cả theo đúng quy luật của thị trường.

Thêm vào đó, theo Nghị quyết số 18/NQ-TW, ngoài việc xem xét giá đất theo sát giá thị trường, chúng ta cũng cần xây dựng và ban hành chính sách thuế bất động sản để điều tiết các hành vi đẩy giá, thổi giá. Chỉ khi có thuế bất động sản phù hợp, các vấn nạn đầu cơ, mua bán lòng vòng mới được kiểm soát hiệu quả, tăng tính minh bạch trên thị trường. Thuế đánh trực tiếp vào các hoạt động đầu cơ sẽ khiến việc đẩy giá trở nên kém hấp dẫn, giúp ngăn chặn hành vi thao túng giá.

Chính phủ, các Bộ, ngành cần tập trung, chú trọng triển khai các giải pháp khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư, đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

PV: Ngoài ra, ông dự báo thế nào về diễn biến giá chung cư Hà Nội trong thời gian tới, liệu mức giá sẽ có sự sụt giảm hay vẫn tiếp đà tăng cao?

TS. Nguyễn Văn Đính: Dự báo trong những tháng cuối năm 2024, thị trường chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ tiếp tục duy trì trạng thái chậm và tăng trưởng không mạnh, đặc biệt là tại Hà Nội, do giá nhà chưa được điều chỉnh nhiều.

Để thị trường sôi động trở lại trong thời gian tới, cần thực hiện các chính sách và quy định mới liên quan đến bất động sản, đặc biệt là xử lý các dự án chưa triển khai. Nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, nhanh chóng và hiệu quả, thị trường mới có thể cải thiện. Ngược lại, nếu nguồn cung vẫn hạn chế trong khi cầu tiếp tục tăng mạnh, áp lực tăng giá trên thị trường sẽ vẫn cao và khó kiểm soát.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!