Xu hướng thị trường BĐS Việt Nam 2024 - 2025: Cuộc đua mới, luật chơi mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới đầy thử thách nhưng cũng không kém phần tiềm năng khi một khung khổ pháp lý mới sẽ tác động đáng kể đến cách thức hoạt động và phát triển của thị trường. Cùng với đó, thị hiếu và nhu cầu của nhà đầu tư đang dần thay đổi theo thời gian; mức độ quan tâm đến các dự án bền vững, công nghệ proptech và các loại hình bất động sản mới cũng ngày một gia tăng. Nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tư duy chiến lược, các nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội và gặt hái thành công trong "cuộc chơi" mới này. 

Để hiểu rõ hơn những xu hướng, quy luật và "cuộc đua" mới trên thị trường bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

PV: Thưa ông, ông có nhìn nhận như thế nào về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam từ nửa cuối năm 2024 trở đi, trong đó những yếu tố nào sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi cho rằng trong nửa cuối năm 2024 này, thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ có một giai đoạn nhiều thách thức nhưng cũng đầy cơ hội. Sự phát triển của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ, sự quyết tâm của ngân hàng thương mại trong việc cho vay và giải ngân, cùng với biến động lãi suất.

Với chính sách tiền tệ và tín dụng, ngành ngân hàng đã thực hiện giảm lãi suất cho vay nhằm kích thích nhu cầu và hỗ trợ thị trường bất động sản. Mặc dù đây là động thái tích cực, song vẫn chưa cho thấy hiệu quả rõ nét của việc giảm lãi suất do các ngân hàng thương mại vẫn duy trì sự thận trọng trong việc phê duyệt các khoản vay. Dù nhiều ngân hàng thương mại đang nỗ lực linh hoạt cải thiện điều kiện cho vay bất động sản nhưng việc giải ngân vốn vẫn là một thách thức lớn.

Sự thận trọng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến chậm giải ngân vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của các dự án cũng như sức mua của thị trường. Theo đó, quy trình phê duyệt và giải ngân cần được cải thiện để đảm bảo rằng vốn được giải ngân kịp thời và hiệu quả.

Về mức thu nhập của người dân và khả năng mua nhà, có thể thấy tăng trưởng thu nhập của người dân là chưa đủ để theo kịp với mức giá bất động sản. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam năm 2023 là khoảng 4.284 USD. Tuy nhiên, xét trên thị trường bất động sản, cơ cấu sản phẩm hiện tại đang mất cân đối với hơn 70% là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, có giá trị tối thiểu từ 5 tỷ đồng trở lên. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa thu nhập của người dân và giá bất động sản, làm tăng thêm khó khăn trong việc sở hữu nhà đối với phần lớn người dân, đặc biệt là đối tượng thuộc tầng lớp trung lưu và lao động phổ thông.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở bình dân và trung cấp vẫn cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu do quỹ đất hạn chế và thủ tục pháp lý vướng mắc kéo dài. Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong khi nhu cầu vẫn cao đang gây áp lực lên giá bất động sản, làm tăng giá nhà và tạo ra sự căng thẳng trong việc tìm kiếm và mua nhà.

Với yếu tố lạm phát, mặc dù được kiểm soát chặt chẽ nhưng giá nguyên vật liệu xây dựng vẫn tiếp tục tăng cao. Chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản gia tăng, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ và đất nền. Các nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc giữa việc duy trì lợi nhuận và việc giữ giá bán ở mức hợp lý, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua và làm giảm sức hấp dẫn của thị trường.

Song yếu tố tích cực nhất là các tỉnh vùng ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hà Nam ở miền Bắc; Long An, Bình Dương, Đồng Nai ở miền Nam… đang trở thành những điểm sáng trên thị trường bất động sản nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông và gia tăng nhu cầu từ cả dân cư lẫn doanh nghiệp…

Nhìn chung, thị trường vẫn cần vượt qua nhiều thách thức để có thể đạt mức độ cân bằng trong cơ cấu sản phẩm và phục hồi bền vững; khi hướng đến sản phẩm phù hợp với số đông người có nhu cầu thực thì thanh khoản sẽ tốt hơn.

PV: Ông đánh giá như thế nào về những chính sách mới của Chính phủ liên quan đến thị trường bất động sản trong thời gian gần đây và tác động của nó đến triển vọng thị trường năm 2025?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi cho rằng, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội và ưu đãi tín dụng cho người thu nhập thấp có thể giúp tăng sức mua trong phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mang đến một hệ thống pháp lý minh bạch và chặt chẽ hơn, góp phần giải quyết tình trạng "dự án treo" vốn gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. 

Những thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các doanh nghiệp trong ngành. Họ cần nhanh chóng thích ứng với các quy định mới để đảm bảo tuân thủ pháp luật, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh trong một môi trường kinh doanh ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Để thị trường bất động sản thực sự cất cánh và phát triển bền vững, đặc biệt là trong năm 2025 đầy triển vọng, không chỉ dừng lại ở việc cải cách luật pháp mà quan trọng hơn là cần có những bước tiến mạnh mẽ trong việc hoàn thiện hệ thống pháp lý, cụ thể là ban hành các nghị định, thông tư, hướng dẫn chi tiết, rõ ràng, minh bạch về quy trình đầu tư bất động sản. 

Bên cạnh đó, cần đảm bảo rằng các chính sách này được truyền đạt và hiểu rõ bởi tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân, để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và thuận lợi cho sự phát triển của thị trường.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn, với việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan các bộ luật mới, cơ hội và thách thức đối với nhà đầu tư sẽ ra sao trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Quang Huy: Các bộ luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đang dần được triển khai và dự kiến sẽ có ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động của các nhà đầu tư.

Đơn cử, Luật Đất đai 2024 giúp đơn giản hóa quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tăng cường tính minh bạch trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Các quy định mới giúp giảm thời gian và chi phí hành chính liên quan đến việc cấp phép, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án đầu tư bất động sản. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ có thể triển khai dự án nhanh hơn và ít phải đối mặt với rủi ro từ việc trì hoãn cấp phép. Như vậy, tôi cho rằng đây là cơ hội đầu tiên mà các luật mới tạo ra.

Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc nâng cao yêu cầu về công khai thông tin và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Điều này tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch hơn và giảm thiểu rủi ro pháp lý, giúp nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho các quyết định đầu tư. Đồng thời gia tăng sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thứ ba, chính sách phát triển hạ tầng và cải cách quản lý đất đai sẽ mở ra cơ hội đầu tư vào các khu vực mới. Nhà đầu tư có thể khai thác tiềm năng từ các khu vực đang phát triển và có cơ hội sinh lời cao thông qua sự gia tăng giá trị bất động sản nhờ vào việc cải thiện hạ tầng và quy hoạch đô thị.

Còn về thách thức, đầu tiên sẽ là chi phí. Việc tuân thủ các quy định pháp lý mới có thể làm tăng chi phí cho các dự án. Nhà đầu tư có thể cần đầu tư thêm cho việc nghiên cứu và áp dụng các quy định mới, làm gia tăng chi phí vận hành và quản lý dự án. Các chi phí này bao gồm chi phí pháp lý, chi phí điều chỉnh dự án và chi phí để đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn mới.

Bên cạnh đó, để đáp ứng các tiêu chuẩn mới về chất lượng công trình, nhà đầu tư có thể cần phải đầu tư vào công nghệ và quy trình kiểm tra chất lượng để đảm bảo dự án thi công nhanh, bán hàng gọn nhằm rút ngắn thời gian đầu tư, thu hồi nhanh vốn, giảm thiểu tối đa rủi ro thị trường và các yếu tố tiềm tàng khác nếu dự án bị kéo dài tiến độ và bán hàng chậm. Việc này có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư.

Không những vậy, sự gia tăng yêu cầu về công khai thông tin và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nếu các quy định không được tuân thủ đúng cách. Hơn nữa, việc các quy định pháp lý được thực thi nghiêm ngặt có thể dẫn đến sự gia tăng cạnh tranh trong thị trường, đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển, làm giảm tỷ suất lợi nhuận của các dự án. 

Bên cạnh đó là rủi ro về chi phí đầu vào liên quan tới giải phóng mặt bằng ở mức cao và gặp nhiều khó khăn khi thỏa thuận với người dân, khiến tiến độ dự án kéo dài, dự toán bị trượt giá và chủ đầu tư sau này sẽ rất khó để xây dựng giá bán phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Thách thức cuối cùng chính là việc điều chỉnh chiến lược đầu tư của doanh nghiệp để phù hợp với các quy định pháp lý mới, đòi hỏi thay đổi trong cách tiếp cận thị trường, phương thức đầu tư và quản lý dự án. Các nhà đầu tư cần phải chủ động trong việc cập nhật thông tin và điều chỉnh chiến lược để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa cơ hội.

PV: Câu hỏi được nhiều nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản và khách hàng quan tâm, đó là dự báo thời gian tới, đầu tư vào phân khúc nào sẽ đem lại lợi ích cao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quang Huy: Đầu tư bất động sản hiện đang đòi hỏi sự lựa chọn thông minh hơn bao giờ hết của các chủ thể trên thị trường. Bởi thị trường đang đối mặt với những biến động về cả chính sách và kinh tế vĩ mô. Dựa trên tình hình hiện tại, tôi cho rằng có một số phân khúc có tiềm năng phát triển.

Thứ nhất là bất động sản công nghiệp. Đây là phân khúc sáng giá nhất trong bối cảnh Việt Nam đang thu hút rất mạnh dòng vốn FDI và được hưởng lợi từ xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á. Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh ở miền Bắc hay Long An, Bình Dương và Đồng Nai ở miền Nam đang là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài. Nhu cầu thuê đất và kho bãi công nghiệp tăng cao, đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản công nghiệp cũng sẽ gia tăng mạnh mẽ. Ngoài ra, dòng vốn FDI ổn định còn giúp duy trì nhu cầu dài hạn cho phân khúc này.

Thứ hai, phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản trung cấp có tiềm năng lớn bởi nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Với đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, Chính phủ cũng có nhiều chính sách tập trung hỗ trợ các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. 

Phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ mạnh mẽ về quỹ đất, cơ chế chính sách và nguồn vốn vay ưu đãi, giúp duy trì tính thanh khoản và ổn định giá cả, từ đó sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần nghiên cứu và lựa chọn cơ cấu sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính của mình. Sản phẩm đảm bảo chất lượng, có giá tiền dưới 3 tỷ đồng, kết hợp với việc có ngân hàng tài trợ vốn cho người mua thì sẽ luôn thu hút được đông đảo khách hàng muốn mua.

Thứ ba là bất động sản ven đô và các khu đô thị vệ tinh. Sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối các khu vực ven đô với trung tâm thành phố đang diễn ra mạnh mẽ, kéo theo các thị trường bất động sản như Bắc Ninh, Hưng Yên; Long An, Đồng Nai, Bình Dương… sẽ có sức hút lớn.

PV: Theo ông, trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ vận động hướng tới những xu hướng nào?

Ông Nguyễn Quang Huy: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, thị trường bất động sản sẽ vận động và phát triển theo 10 xu hướng.

Thứ nhất, chuyển đổi số trong quản lý và kinh doanh bất động sản. Sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ số đang thúc đẩy sự chuyển đổi trong cách thức quản lý và giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang ứng dụng các công nghệ mới như AI, big data, blockchain để tối ưu hóa quy trình kinh doanh, cải thiện dịch vụ khách hàng và nâng cao trải nghiệm người dùng. Chuyển đổi số không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản mà còn giúp giảm thiểu chi phí vận hành và tăng tính hiệu quả trong quản lý tài sản.

Thứ hai, tăng cường mô hình hợp tác công tư (PPP) trong phát triển hạ tầng và nhà ở: Chính phủ đang đẩy mạnh hình thức hợp tác công tư (PPP) nhằm phát triển hạ tầng giao thông và các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp giải quyết một phần vấn đề thiếu hụt quỹ đất và nguồn lực tài chính trong việc phát triển các dự án lớn. Các doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng cơ hội này để tham gia vào các dự án hạ tầng quan trọng hoặc phát triển các khu đô thị mới theo mô hình PPP, từ đó giảm rủi ro và gia tăng lợi nhuận.

Thứ ba là bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe. Sau đại dịch, nhu cầu về các không gian sống không chỉ tập trung vào sự tiện nghi mà còn phải đảm bảo yếu tố chăm sóc sức khỏe và môi trường sống trong lành. Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp với chăm sóc sức khỏe, như các khu nghỉ dưỡng tích hợp spa, phòng gym và dịch vụ y tế, đang trở thành một xu hướng mới. Phân khúc này đặc biệt hấp dẫn đối với những khách hàng có thu nhập cao và người nước ngoài, đồng thời cũng là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư.

Thứ tư, xu hướng phát triển các mô hình bất động sản đa chức năng, thay vì phát triển từng loại hình bất động sản đơn lẻ như nhà ở, văn phòng.

Thứ năm, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng. Với sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và làn sóng đầu tư FDI, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất mới của thế giới. Điều này đã và sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp, bao gồm nhà xưởng, khu công nghiệp và logistics. Các khu vực có quỹ đất rộng như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài ra, Chính phủ cũng đang tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi thông qua các chính sách ưu đãi về thuế và đất đai cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Thứ sáu, nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài gia tăng. Khi Việt Nam thu hút một lượng lớn các doanh nghiệp nước ngoài và các chuyên gia quốc tế đến làm việc, nhu cầu về nhà ở dành cho người nước ngoài cũng tăng mạnh. Các phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, đặc biệt là các dự án gần khu công nghiệp và trung tâm thành phố lớn, đang thu hút sự quan tâm của người nước ngoài, không chỉ để thuê mà còn để sở hữu. Với sự gia tăng của dòng vốn FDI và chính sách mở cửa về sở hữu bất động sản, phân khúc này sẽ đóng góp đáng kể vào sức mua của thị trường.

Thứ bảy, nhà ở xã hội và nhà ở bình dân sẽ trở thành tâm điểm. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình tăng cao, Chính phủ đã và đang đưa ra các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ cho phân khúc nhà ở xã hội. Chiến lược phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 tiếp tục được triển khai với các ưu đãi về thuế, thủ tục đất đai và tín dụng. Dự kiến trong năm 2025, nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ được khởi công và cung ứng cho thị trường, giảm bớt áp lực về giá và giải quyết vấn đề thiếu hụt nguồn cung cho phân khúc này. Đây là cơ hội lớn cho nhà đầu tư tham gia vào các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Thứ tám, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ: Với tình hình khó khăn trong việc tiếp cận vốn và quỹ đất, các doanh nghiệp bất động sản nhỏ đang tìm cách hợp tác với các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh và kinh nghiệm phát triển dự án. Mô hình hợp tác liên doanh, liên kết này không chỉ giúp các doanh nghiệp nhỏ vượt qua khó khăn về nguồn lực mà còn tận dụng được thương hiệu, quỹ đất và khách hàng của các đối tác lớn, từ đó tăng cơ hội thành công cho dự án.

Thứ chín là tăng cường phát triển bất động sản ven đô và đô thị vệ tinh. Các khu đô thị vệ tinh ở các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Long An, và Bình Dương đang trở thành tâm điểm phát triển bất động sản trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm các thành phố lớn ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Những khu vực này với hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, đang thu hút người dân và nhà đầu tư do giá cả hợp lý và tiềm năng phát triển dài hạn. Bất động sản ven đô sẽ tiếp tục là phân khúc thu hút nhiều sự chú ý trong chu kỳ mới.

Thứ mười là, cần có định hướng và chính sách hỗ trợ phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê cho sinh viên, người đi làm tại các thành phố lớn một cách bài bản và chuyên nghiệp; thành lập các khu nhà ở cho thuê tập trung với hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ, đáp ứng các tiêu chí phòng cháy chữa cháy.

Tóm lại, trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hướng tới những xu hướng phát triển bền vững hơn, tập trung vào việc cân bằng cung - cầu, thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển các khu đô thị vệ tinh và ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả quản lý. Nhà đầu tư cần thận trọng trong việc lựa chọn phân khúc và khu vực đầu tư, đồng thời nắm bắt cơ hội từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ để đạt được hiệu quả kinh doanh tốt và bền vững.

PV: Xin cảm ơn chuyên gia!