Thị trường BĐS trong chu kỳ mới, doanh nghiệp "tay không bắt giặc" sẽ bị loại

Chính sách pháp lý trên thị trường bất động sản đã hoàn thiện hơn khi 3 sắc luật: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực. Các quy định mới hiện tại đã chặt chẽ hơn, người mua tự tin xuống tiền khi được bảo vệ quyền lợi tốt hơn; hoạt động của môi giới đòi hỏi sự chuyên nghiệp hơn và với các doanh nghiệp, thời gian qua cũng đã có sự thay đổi tư duy kinh doanh, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình, mà hướng đến phải đồng hành dài hạn với nhà đầu tư, với khách hàng.

Có thể nói, các chủ thể trên thị trường địa ốc đều đã chuẩn bị tâm thế để bước vào chu kỳ đầu tư kinh doanh mới. Để nhận định rõ hơn về cơ hội của thị trường cũng như những thách thức và sự thay đổi tâm lý của các chủ thể, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng -  TS chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Thị trường đang được kích hoạt trở lại

PV: Các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, đây là chất xúc tác quan trọng giúp "thị trường bất động sản tươi sáng trở lại từ cuối năm nay". Ông đánh giá sao về nhận định này?

TS. Trần Xuân Lượng: Hơn 30 năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - sốt nóng - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Mỗi giai đoạn đều có sự tác động của các bộ luật, điển hình là Luật Đất đai. Với sự ra đời của Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993 (sau đó được thay thế bằng Luật Đất Đai 2003, có hiệu lực vào ngày 1/7/2004), người sở hữu được trao quyền chuyển nhượng đất đai, quy định khác nhau tùy từng loại hình, theo đó, đất đai được công nhận là một loại tài sản có giá trị thương mại, một loại hàng hóa mang tính thị trường. Cùng với Luật Đất Đai năm 1993 là làn sóng đầu tư mạnh mẽ của nước ngoài vào Việt Nam những năm sau đó, với đỉnh điểm là năm 1996. Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cũng là các luật gắn với những đợt đóng băng và phục hồi của thị trường bất động sản.

Như vậy, mỗi khi luật và chính sách mới đưa ra chính là thời điểm Nhà nước điều chỉnh giúp cho thị trường bất động sản ở thế đứng vững trước nguy cơ đổ vỡ bởi các yếu tố từ bên ngoài như địa chính trị, khủng hoảng kinh tế toàn cầu…

Không nằm ngoài quy luật trên, với hiệu lực của 3 luật mới lần này, chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi và ổn định hơn.

Tuy nhiên, trải qua nhiều biến động, tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không còn "thời kỳ vàng son" như trước nữa, nhưng một điều chắc chắn rằng thị trường sẽ quay trở lại, thời điểm phục hồi hoàn toàn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bởi luật mới có hiệu lực chỉ là một yếu tố điều tiết, tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn còn việc cung - cầu gặp nhau cần phải nhiều yếu tố khác, chính là "bàn tay vô hình" từ sự tự điều tiết của thị trường.

Điểm tích cực có thể nhìn thấy rõ là các quy định của Luật Đất đai mới lần này được sửa đổi, bổ sung để "mang tính thị trường" hơn luật cũ, nhất là quy định về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các chế độ ưu đãi đối với người có đất bị thu hồi tốt hơn luật cũ. Từ đó đa số nhà đầu tư cho rằng, giá Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất tăng, chi phí tăng, tăng thuế phí… kéo theo giá các loại bất động sản khác tăng theo. Thêm vào đó, các quy định về đất đai của luật mới minh bạch, rõ ràng, dễ thực hiện hơn, đơn giản hóa thủ tục hành chính so với luật cũ… Và đây chính là yếu tố "tâm lý" có thể kích hoạt lại thị trường, giúp giao dịch sôi động hơn.

PV: Từ sau 1/8, các đối tượng chịu tác động của các luật mới sẽ được hưởng lợi cũng như đối diện với thách thức nào, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tiếp cận quỹ đất qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ giành cho doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin - cho". Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai, đồng thời chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Điều này đồng nghĩa với việc, các doanh nghiệp phải chuẩn bị các nguồn lực để đấu thầu, đấu giá, nếu "tay không bắt giặc" như trước đây sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải liên kết lại với nhau để có nguồn lực lớn hơn hoặc phải chọn phân khúc phù hợp, hay có thể tìm kiếm các cơ hội ở các khu vực mới tiềm năng. Nhà nước đang khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội với rất nhiều ưu đãi, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phân khúc này.

Đặc biệt, ở chu kỳ mới này, những doanh nghiệp dùng "quan hệ" hay gọi là "đi cửa sau" sẽ khó tồn tại bởi Nhà nước đang rất tích cực trong việc phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Các đơn vị kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn môi giới, quản lý nhà, định giá… là những doanh nghiệp trung gian cũng sẽ có rất nhiều cơ hội. Việc bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất hàng năm tạo cơ hội gia tăng thêm lực lượng nhân sự và hạ tầng cho định giá. Dự kiến số lượng có thể tăng gấp 5 lần so với trước đây. Kéo theo đó, các doanh nghiệp đầu tư nhân sự, dịch vụ về định giá cũng có thêm cơ hội.

Với Luật Nhà ở, quy định mới cho phép chủ đầu tư phát triển NOXH được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10%, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc sàn xây dựng ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng được chuyển sang và tự chủ kinh doanh dịch vụ, thương mại, hoặc nhà ở thương mại. Hơn nữa, nguồn vốn đang dạng hơn và lãi suất giảm xuống dự báo từ 3 - 5%/năm. Như vậy, trong tương lai có thêm nguồn cung nhiều sản phẩm mới và số lượng môi giới cũng sẽ tăng lên để đáp ứng vai trò trung gian trong giao dịch bất động sản.

Với đối tượng mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi nhiều quy định mới bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Cụ thể, quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại sẽ tác động trực tiếp tới người mua nhà, góp phần giảm áp lực về tài chính; đồng thời cũng giảm thiểu tối đa rủi ro, giúp người mua nhà an toàn và yên tâm hơn bởi luật đã bảo vệ quyền lợi của họ…

Ngoài ra, với các luật mới, Nhà nước sẽ quản lý được thị trường bất động sản tốt hơn và thu được triệt để tiền thuế từ đất và bất động sản bởi đã quy định tất cả các giao dịch phải chuyển khoản. Nhà nước thu được nhiều thuế sẽ gia tăng lợi ích quốc gia nhiều hơn nữa.

Tuy nhiên, có một điều tôi vẫn còn băn khoăn là về câu chuyện định giá đất. Vấn đề hiện nay vẫn là điều kiện áp dụng trong cách tính giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên trong quan hệ trực tiếp gồm người dân - nhà đầu tư - nhà nước và bên gián tiếp là các đơn vị thẩm định giá, tổ chức tư vấn.

Bên cạnh đó cũng còn một số lo ngại bởi sau khi ban hành chính thức, câu chuyện về nguồn nhân lực để đáp ứng cho thị trường định giá lấy ở đâu, khi chúng ta thay đổi từ 5 năm/lần sang định giá hằng năm?

Công tác đào tạo, cấp chứng chỉ, thẻ hành nghề cho đội ngũ cán bộ mới phục vụ cho hoạt động định giá đất sẽ như thế nào? Trong khi đó, định giá là một chuỗi các công việc rất khó, rất quan trọng cần có chuyên môn, nghiệp vụ, cần được đào tạo, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp phức tạp nhất.

Thực tế, thời gian qua, báo cáo của các địa phương cho thấy, nhiều dự án không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất, hoặc nếu nhận thẩm định thì mức giá họ đưa ra rất cao "để an toàn". Điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, từ đó khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Cơ hội cho ai?

PV: Thưa ông, khi 3 luật có hiệu lực sớm, thị trường kỳ vọng khó khăn pháp lý - vốn dĩ được cho là chiếm 70% khó khăn hiện nay đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được gỡ vướng. Từ đó, những điểm nghẽn được khơi thông, thị trường vận hành, dự án được triển khai nhiều, thúc đẩy nguồn cung tăng lên. Thực tế cũng cho thấy, hết quý II/2024, lượng tồn kho các dự án bất động sản của doanh nghiệp cũng còn nhiều. Vậy ông có cho rằng, lúc này là cơ hội cho những doanh nghiệp đang có nhiều dự án tồn kho?

TS. Trần Xuân Lượng: Hàng tồn kho thông thường vẫn nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề trở nên đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là khi dự án đã được xây xong và bán sản phẩm ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức mức thanh khoản thấp. Khi đó, doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao thì hàng tồn kho sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp.

Còn hàng tồn kho là các dự án dở dang, các dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật thì lúc này khi được tháo gỡ pháp lý sẽ trở thành "của để dành" của doanh nghiệp.

Trước đó, Thủ tướng đã chỉ đạo rất quyết liệt về việc thống kê các dự án vướng mắc pháp lý sau đó báo cáo tình hình để đánh giá từng trường hợp. Bởi vướng mắc của mỗi dự án, mỗi doanh nghiệp đa phần không giống nhau. Có dự án vướng thủ tục thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại; có dự án lại vướng mắc pháp lý về công tác tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội,…

Còn những dự án vướng pháp lý ở góc độ sai phạm như sai thiết kế, quy hoạch, chuyển đổi sử dụng đất, chuyển đổi mục đích xây dựng từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, xây vượt tầng…, các cơ quan chức năng, bộ ngành sẽ cần phải xem xét nghiêm túc hơn chứ chưa thể tháo gỡ nhanh chóng cho những sai phạm này.

PV: Theo ông, trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp cần phải làm gì để nắm bắt được những cơ hội sắp tới?

TS. Trần Xuân Lượng: Có thể nói, các bộ luật mới giúp thị trường bất động sản đi vào nề nếp hơn tuy nhiên cũng sẽ tạo áp lực ngược lại cho những doanh nghiệp vẫn giữ tư duy cũ "ăn xổi" tức là mới chỉ có đất đã vội chia lô bán hàng. Luật mới tạo ra sự công bằng, minh bạch hơn và hướng tới đảm bảo chất lượng sản phẩm cho người tiêu dùng thì tư duy của doanh nghiệp trong bối cảnh mới cũng phải thay đổi. Doanh nghiệp cần tập trung làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, vừa với khả năng tài chính của đa số người mua.

Nửa cuối năm nay cũng là thời điểm để doanh nghiệp tập trung hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chuẩn bị các thủ tục thực hiện dự án. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị nguồn lực tài chính, nâng cao năng lực doanh nghiệp cũng cần phải chú trọng. Doanh nghiệp nào chuẩn bị được sớm thì sẽ nhanh chóng đón đầu cơ hội. Đặc biệt là các cơ hội như mua bán, sáp nhập, đấu giá, đấu thầu…

PV: Ngoài những yếu tố đã phân tích, theo ông, trong thời gian tới thị trường bất động sản còn đối diện với thách thức nào hay không?

TS. Trần Xuân Lượng: Thị trường bất động sản năm 2024 vẫn còn tồn tại nhiều biến số, vừa tác động tích cực đem lại cơ hội nhưng cũng vừa đặt ra thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ví như yếu tố dịch bệnh vừa chấm dứt thì lại xảy ra xung đột địa chính trị, ảnh hưởng đến đà phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế toàn cầu. Một khi đà tăng trưởng kinh tế toàn cầu chậm lại, sức cầu phục hồi nhưng còn yếu, yếu tố rủi ro ở mức cao thì các yếu tố này sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế Việt Nam từ xuất khẩu, đầu tư, việc làm, tiêu dùng du lịch... Trong đó thị trường bất động sản không phải chỉ phụ thuộc vào chính sách mà còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP, FDI, CPI…

Ở góc độ lạc quan, chúng ta vẫn có thể tin tưởng thị trường bất động sản ở bất kỳ thời điểm nào vẫn có những phân khúc có thanh khoản tốt, chứ không phải tất cả đều xấu, đều đóng băng. Theo quy luật thì dần dần thị trường sẽ được điều phối bởi chính nó và chính sách vĩ mô để trở thành một kênh đầu tư tiềm năng dài hạn với lợi nhuận cao. Tại thị trường này, phân khúc nhà ở nhu cầu thực tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung - cầu, giao dịch và giá cả.

Đáng chú ý hơn cả là, Khi Luật đất đai thay đổi thì phân khúc bất động sản nông nghiệp sẽ được cởi trói bởi các quy định mới trong Luật Đất đai 2024. Nếu như trước đây, đất lúa chỉ cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển quyền sử dụng, thì với quy định mới, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng để đầu tư sản xuất. Như vậy, khi người dân có nhu cầu về tích trữ ruộng đất, kết hợp với kinh doanh sản xuất thì đất nông nghiệp sẽ có giá trị. 

Mặt khác, bất động sản nông nghiệp sẽ có nhiều hướng phát triển tốt hơn nữa bởi Nhà nước cũng cho khai thác trải nghiệm du lịch, dịch vụ trên đất nông nghiệp chứ không bắt buộc chỉ được nuôi trồng như trước đây./.

- Xin cảm ơn chuyên gia!