Đề xuất áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể

Hơn một năm kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc hiểu và áp dụng giá đất theo “nguyên tắc thị trường” đã bộc lộ nhiều bất cập. Không những các địa phương gặp khó trong khâu định giá, mà thực tế cho thấy, khi thị trường không được kiểm soát bằng công cụ minh bạch, giá đất rất dễ bị thao túng, thổi phồng và trở thành phương tiện làm giàu cho thiểu số, trong khi người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận với căn nhà đầu tiên.

Trong bối cảnh đó, việc Nhà nước quản lý giá đất là hợp lý và cần thiết, song để đạt được sự công bằng và minh bạch thực chất, công cụ quản lý phải được thiết kế sao cho vừa phản ánh đúng quy luật thị trường, vừa ngăn chặn được tình trạng thao túng, đầu cơ.

Chính phủ đã trình Quốc hội Nghị quyết số 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ bất cập về cơ chế định giá đất hiện nay. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014 - 2015, giá căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 18 - 25 triệu đồng/m². Đến năm 2025, sau một thập kỷ, mức giá này đã tăng lên 75,5 triệu đồng/m², tức gấp hơn ba lần. Một số dự án đang được chào bán ở mức 100 - 150 triệu đồng/m², thậm chí có nơi còn cao hơn.

Mức tăng giá nhà ở này đi kèm với tốc độ tăng giá đất “nóng” kỷ lục tại các đô thị lớn: Hà Nội tăng 112%, Hải Phòng tăng 71%, Đà Nẵng tăng 53%, và TP.HCM tăng 42% chỉ trong giai đoạn 2020 - 2025. Những con số ấy cho thấy, giá đất đã vượt xa giá trị thực, không còn phản ánh khả năng chi trả hay hiệu quả sử dụng đất, mà phần nhiều bị chi phối bởi kỳ vọng đầu cơ. 

Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, doanh nghiệp chịu thiệt vì dự án đình trệ, còn người dân mất cơ hội an cư vì giá nhà vượt xa thu nhập. Tình trạng này cũng khiến thị trường đất đai trở nên méo mó, thiếu công bằng, khi lợi ích tập trung vào một nhóm nhỏ có khả năng nắm giữ quỹ đất lớn.

Tại Tờ trình số 958/TTr-CP Dự thảo Nghị quyết, Chính phủ nhận định, "việc xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đang là điểm nghẽn lớn nhất trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024".

Theo lý giải của Chính phủ, cơ chế "giá đất cụ thể" hiện hành đang bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024, khiến công tác định giá, thu ngân sách, cũng như hoạt động giao đất, cho thuê đất tại nhiều địa phương bị đình trệ.

Đặc biệt, cơ chế này chưa thể hiện đầy đủ vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, như tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW. Đồng thời, giá đất do Nhà nước quyết định lại phụ thuộc quá lớn vào biến động của thị trường, khiến cơ quan quản lý phải "chạy theo" giá, làm suy yếu vai trò điều tiết của Nhà nước.

Bên cạnh đó, thiếu dữ liệu đầu vào tin cậy là vấn đề nan giải. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá đất chưa hoàn thiện, trong khi tình trạng kê khai giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng vẫn phổ biến, gây khó cho việc thu thập thông tin chính xác.

Quy trình định giá hiện nay cũng phức tạp và kéo dài, qua nhiều khâu như chọn tư vấn, thu thập thông tin, thẩm định và phê duyệt. Nhiều tổ chức tư vấn e ngại trách nhiệm, từ chối tham gia, đặc biệt ở các địa phương vùng sâu, vùng xa. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ mà còn tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực trong quá trình định giá, quy hoạch và cấp phép đầu tư, khi giá đất cụ thể chịu ảnh hưởng từ các thông tin nội bộ của từng dự án.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest cho biết, theo Luật Đất đai 2024, giá đất (để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...) được xác định theo giá cụ thể của từng thửa đất, dựa vào tài sản so sánh. Cách làm này tưởng chừng khoa học, nhưng lại khiến quá trình thực hiện vô cùng phức tạp, mất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Theo đó, giá đất cụ thể được hiểu là phải sát giá thị trường. Nhưng "thị trường" ở đây không có dữ liệu chuẩn, không có giao dịch thực được công khai, nên mỗi nơi hiểu một kiểu.

"Cơ chế định giá này còn vô tình tạo hiệu ứng đẩy giá đất tăng. Bởi lẽ, khi một dự án được thẩm định ở mức giá cao, các dự án sau đó sẽ phải lấy giá đó làm tham chiếu, khiến giá đất và giá nhà bị cuốn vào vòng xoáy tăng giá", ông Hiệp phân tích và lấy ví dụ, một khu đô thị được giao đất đợt 1 vào đầu năm, thì sáu tháng sau khi giao đợt 2, giá đất đã bị đẩy lên thêm 20 - 30%.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, thực tế này cũng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp đội lên đáng kể, nhất là với những dự án chậm tiến độ vì khâu định giá.  

Cụ thể, việc xác định giá đất phụ thuộc chủ yếu vào các đơn vị tư vấn, trong khi số lượng đơn vị có năng lực rất ít, trách nhiệm lại nặng nề mà quyền lợi không tương xứng. Chính vì vậy, nhiều tổ chức tư vấn ngại tham gia, sợ bị quy trách nhiệm nếu định giá thấp dẫn đến thất thoát ngân sách.

"Kết quả là quá trình định giá kéo dài, dự án đình trệ, còn doanh nghiệp phải chịu thêm khoản tiền bổ sung do nộp chậm tiền sử dụng đất. Đây chính là điểm lình xình nhất trong việc triển khai Luật Đất đai 2024", ông Hiệp nhận định.

Tại Tờ trình 958, Chính phủ đã nêu rõ định hướng: Bỏ "giá đất cụ thể", chuyển sang cơ chế sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, xây dựng hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất cho từng loại đất, từng khu vực và hình thức sử dụng.

Theo Chính phủ, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể nhằm thể chế hóa quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW. Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất, thực hiện quyền định giá như một công cụ định hướng, điều chỉnh và bình ổn giá đất thị trường, qua đó thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Việc áp dụng bảng giá đất công khai, minh bạch, dễ tính toán cũng tạo thuận lợi cho việc áp dụng, khắc phục vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể, giúp đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí và tiết kiệm chi phí thuê tổ chức tư vấn định giá cho từng dự án.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bảo đảm nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư. Cách làm này sẽ đẩy nhanh tiến độ bồi thường, rút ngắn thời gian thu hồi đất, qua đó tạo điều kiện triển khai dự án đầu tư thuận lợi, minh bạch.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc áp dụng bảng giá đất cho các nghĩa vụ tài chính nên dựa trên mức giá đã được ban hành thống nhất, không phụ thuộc vào các đơn vị định giá. Nhà nước sẽ quản lý lại được thị trường đất đai, điều tiết mặt bằng giá ở mức hợp lý hơn, đồng thời kiểm soát được tư liệu sản xuất đặc biệt này.

Nếu thực hiện được cơ chế này, những vướng mắc kéo dài do khâu định giá đất sẽ được tháo gỡ căn bản.

Trước hết, người dân có đất nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, chẳng hạn xây nhà để ở, sẽ biết rõ phần nghĩa vụ tài chính phải nộp. Bởi bảng giá đất mới sẽ quy định rõ từng loại đất, từng hình thức và cách thức sử dụng ở từng khu vực, giúp việc tính toán trở nên minh bạch và dễ thực hiện hơn.

Thứ hai, khi áp dụng bảng giá đất, doanh nghiệp chủ động xác định được khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Với vai trò là đầu vào của hoạt động sản xuất - kinh doanh, nếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thu ở mức độ vừa phải, ổn định, sẽ có tác động tích cực đến sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần xác định rõ hệ số sử dụng đất và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, từng địa bàn; có quy định hướng dẫn cụ thể để dễ thực thi.

Thứ ba, Nhà nước sẽ kiểm soát được nguồn lực đất đai và nguồn thu ngân sách. Đây cũng là một bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai, từ việc "chạy theo giá thị trường" sang chủ động điều tiết bằng dữ liệu và nguyên tắc phân bổ lợi ích từ đất đai một cách công bằng.

"Quan trọng nhất là tính minh bạch, công khai. Khi tất cả đều biết bảng giá đất được tính thế nào, cơ hội xin - cho, mặc cả sẽ không còn. Đây chính là vấn đề mấu chốt nhất, bởi khi Nhà nước quản lý được giá đất sơ cấp, không chỉ thị trường bất động sản mà cả các khu công nghiệp, lĩnh vực đầu tư nước ngoài (FDI) cũng sẽ được hưởng lợi. Giá đất ổn định, hợp lý giúp Việt Nam tăng sức cạnh tranh, thu hút thêm dòng vốn đầu tư, tạo điều kiện cho phát triển tổng thể của nền kinh tế", Chủ tịch GP. Invest nhấn mạnh.

Để chính sách áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo Dự thảo Nghị quyết mang lại hiệu quả, Chính phủ cho rằng, cần thực hiện đồng thời các nội dung:

(1) Nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

(2) Nghiên cứu việc điều chỉnh mức thuế suất đối với các loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để bù đắp nguồn thu ngân sách do giảm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(3) Nghiên cứu các chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại;

(4) Nghiên cứu các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng tăng giá do đầu cơ để tránh xảy ra trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ mà người bị thu hồi đất nhận vẫn không đủ tiền mua đất do giá đất tăng cao.

Thực tế cho thấy, khi thị trường đất đai chưa đủ điều kiện vận hành minh bạch, việc Nhà nước giữ vai trò điều tiết là hoàn toàn cần thiết. Nhưng điều quan trọng không chỉ ở kỹ thuật định giá, mà là thay đổi tư duy quản lý giá đất, tức là xác lập lại rõ ràng vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong cơ chế giá.

Ông Nguyễn Tiến Lập, Luật sư Điều hành cấp cao Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự đồng tình với việc thay đổi tư duy chính sách và tư duy quản lý trong lĩnh vực đất đai. Như với câu chuyện giá đất hiện nay, gốc rễ ở cách hình thành và kiểm soát giá đất, chứ không phải việc nên ban hành bảng giá đất 5 năm hay hàng năm.

Theo ông Lập, giá đất ở Việt Nam quá cao, nhưng không thể đổ lỗi cho "cò đất" hay môi giới. Bản chất là chúng ta chưa có một thị trường đất đai cạnh tranh tự do, lành mạnh, thị trường thứ cấp đang bị chi phối bởi nhóm lợi ích. Vì vậy, cách xử lý vấn đề gốc rễ là xác quyết được vai trò quản lý giá đất của Nhà nước.

Song, giá đất không thể được kiểm soát như giá điện hay giá xăng, vì đất là tài nguyên hữu hạn, không thể sản xuất hay nhập khẩu thêm. Nếu Nhà nước quay lại sử dụng biện pháp hành chính cứng nhắc để định giá như trước đây, sẽ phát sinh những tiêu cực khác.

Do đó, LS. Nguyễn Tiến Lập đề xuất: Cần cơ chế hợp tác công - tư (PPP) trong các dự án bất động sản lớn, như phát triển đô thị hoặc khu công nghiệp. Nhà nước phải tham gia với tư cách đồng chủ sở hữu, đồng đầu tư cùng doanh nghiệp. Chỉ khi đó, Nhà nước mới kiểm soát được lợi nhuận, giá trị gia tăng và địa tô chênh lệch. Từ đó, giá đất mới được điều tiết hợp lý, không bị chi phối bởi thị trường méo mó hay các quyết định hành chính cực đoan.