Những “điểm nghẽn“ nào khiến thị trường bất động sản mất cân đối nghiêm trọng?

Doanh nghiệp không tìm được vốn, nhiều dự án dang dở

Thị trường bất động sản ngày càng khó khăn bởi có quá nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ. Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 17/2 một lần nữa nhận diện những khó khăn, vướng mắc và thảo luận giải pháp để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Tại hội nghị, Thủ tướng Chính phủ đã gửi tới các doanh nghiệp thông điệp tự lực tự cường, chịu trách nhiệm giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra. Đồng thời, cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Tài chính - Tiền tệ quốc gia nhấn mạnh, việc giải tỏa khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản là cần thiết, cũng là mục đích chính của hội nghị vừa diễn ra. Thời gian tới, Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước sẽ thúc đẩy một số giải pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản.

"Quan điểm của tôi là không nhất thiết phải dùng ngân sách để giải cứu thị trường bất động sản. Đây là câu chuyện của thị trường, Nhà nước chỉ tạo cơ chế, chính sách, còn nhà đầu tư chia sẻ, doanh nghiệp cũng phải chịu rủi ro. Thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính cần tiến tới minh bạch và chuyên nghiệp hơn", ông Lực nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chính phủ đã nhìn ra thị trường bất động sản đang ở giai đoạn rất khó khăn, nhất là pháp lý còn nhiều điểm nghẽn, nhiều quy định chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng nhưng chưa được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời.

Ngoài vấn đề pháp lý, thực tiễn cho thấy công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp liên tục kêu cứu thời gian qua. Trong khi chờ đợi, biến động về chi phí đầu tư, xây dựng vẫn không ngừng gia tăng, nhưng cơ quan quản lý lại chậm ban hành đơn giá, định mức phù hợp thực tế, gây khó khăn cho doanh nghiệp, đơn vị thi công trong triển khai dự án.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng và kênh cổ phiếu, trái phiếu đều bị thu hẹp, nhất là trong năm 2022, nhiều dự án dang dở do doanh nghiệp không đủ vốn để xoay xở.

Đồng thời, cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, quan hệ cung - cầu lệch pha. Nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao. Đó là những lý do khiến giá bất động sản đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

"Như vậy, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tương đối ổn định nhưng thị trường bất động sản lại lao dốc, rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ và phải tháo gỡ sớm", ông Lực nói.

Chia sẻ với Reatimes, ông Đinh Quang Tuấn - Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh & Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc cho biết, các doanh nghiệp hy vọng hội nghị sẽ tháo gỡ được phần nào các vướng mắc dai dẳng về pháp lý cũng như khó khăn về dòng vốn. Trong đó, đáng lo ngại là lãi suất ngân hàng vẫn cao, ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp và thị trường.

"Hiện giá vốn đầu tư tăng lên, thị trường chậm thanh khoản cũng ảnh hưởng đến chính sách hỗ trợ lãi suất cho khách hàng. Để hỗ trợ lãi suất tốt trong 12, 18 hay 36 tháng như trước đây là rất khó. Giả sử có áp dụng ưu đãi lãi suất, khách hàng cũng không dám vay vì họ không thể đoán định được lãi suất thả nổi sẽ lên tới bao nhiêu %. Với 14 - 15% như hiện tại, quả thật khách hàng không muốn mua. Doanh nghiệp và người mua nhà đều hy vọng lãi suất thời gian tới sẽ hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hoạt động tài chính trong thời điểm hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản tăng 60 - 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Thời hạn đáo hạn trái phiếu thì đã cận kề, rơi vào tháng 4 - 5/2023. Hiện có một số doanh nghiệp phải công khai thương lượng vấn đề nợ trái phiếu. Những tin xấu trên thị trường cũng khiến khách hàng có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn nữa. Mặc dù doanh nghiệp cũng đang tự cứu mình bằng nhiều cách như chiết khấu cao, bán bớt tài sản, cắt giảm nhân sự… nhưng vẫn rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ", ông Tuấn nói.

Rất cần gỡ ngay những điểm nghẽn pháp lý

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng cần bắt đầu từ đâu? Hiện nhiều luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn đang trong quá trình sửa đổi; cán bộ thực thi vẫn sợ sai, sợ trách nhiệm khiến nhiều dự án ách tắc thủ tục, gây khó khăn cả trong các khâu mua bán, chuyển nhượng, thế chấp và tâm lý này chưa thể điều chỉnh bởi hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa các vấn đề kinh tế vẫn còn. 

"Trong bối cảnh chờ đợi các luật liên quan đến bất động sản thông qua và đi vào áp dụng, cần thiết ban hành một Nghị định sửa nhiều Nghị định để tạm thời giải quyết những vướng mắc trước mắt cho thị trường", TS. Cấn Văn Lực đề xuất.

Nhưng trước mắt, Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc liên quan đến trái phiếu, bất động sản vừa qua để lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Về vấn đề này, ngày 14/2 vừa rồi, tại phiên họp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Công an cho biết, hiện các cơ quan tố tụng đang tập trung giải quyết các vụ án liên quan đến phát hành trái phiếu sai pháp luật trong năm 2022. Những vụ việc này đang được tiến hành theo đúng trình tự tố tụng, quy định của pháp luật, trong đó quy định việc giải quyết quyền lợi của những người tham gia mua trái phiếu.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Bộ Tài Chính cần sớm thúc đẩy ban hành Nghị định 65 sửa đổi về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, nhanh chóng phối hợp Bộ Xây dựng, để có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản".

"Đây là một giải pháp rất tốt cho thị trường hiện tại, cần có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này", ông Lực nói.

Về mặt chính sách, TS. Cấn Văn Lực cho biết, cần sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.
Đồng thời, khi sửa Thông tư 39/2016/TT-NHNN cần theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16/2021/TT-NHNN. Nếu yêu cầu tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp phát hành để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình, trong khi, Nghị định 65/2022/NĐ-CP lại cho phép doanh nghiệp được phép phát hành trái phiếu để đảo nợ, sẽ hạn chế vai trò của các ngân hàng trong việc tham gia hỗ trợ thị trường trái phiếu. Đối với Thông tư 22/2019/TT-NHNN, quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến ngày 1/10/2023 phải về mức 30%, điều này cần cân nhắc điều chỉnh lại tỷ lệ cho phù hợp.

Hiện thị trường bất động sản đang chờ đợi gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi sớm đi vào thực tế, như cam kết của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, dành một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho cả đơn vị xây dựng và người mua nhà.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá, hỗ trợ này hết sức cần thiết đối với thị trường và hy vọng khi triển khai sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản và người có nhu cầu ở thực có nhiều cơ hội hiện thực hóa ước mơ hơn.

"Đây là một yếu tố rất tích cực cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay và cũng phù hợp với định hướng chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ, đó là tập trung nhiều cho phân khúc đang thiếu nghiêm trọng là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, gói 120 nghìn tỷ đồng triển khai hiệu quả tới đâu còn tùy thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường", ông Lực nói.

Yếu tố tích cực khác là Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây) cấp đến các ngân hàng thương mại để tạo nguồn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cho biết đã đề xuất Chính phủ cân nhắc xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình khá thành công của Singapore, Hàn Quốc. Phải có đề án căn cơ, chúng ta mới có hướng phát triển đồng bộ, bài bản và lâu dài.

"Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp. Đây là cơ sở để chúng ta giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân trong tương lai, cũng là cơ sở để thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn", ông Lực nói./.