Tìm giải pháp để thị trường bất động sản vượt qua nghịch cảnh

Tại báo cáo gửi Chính phủ phục vụ Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững diễn ra vào ngày 17/2, Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay thị trường bất động sản đã có những chuyển biến, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn về thể chế, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… cần được tiếp tục tập trung tháo gỡ. Bởi khó khăn của thị trường bất động sản sẽ kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề và ảnh hưởng đến an sinh, xã hội.

Những nút thắt chính

Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2022, nguồn cung của thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý của năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công cao nhất vào quý II, sau đó giảm và thấp vào quý IV.

Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn do khó tiếp cận được nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu); lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm… Dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giảm tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới.

Qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp bất động sản và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhận thấy, hiện có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Điển hình nhất là vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, có khó khăn trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Bên cạnh đó, pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng cũng có nhiều điểm gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, triển khai dự án.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo, do ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động cũng không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Thêm vào đó, lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng trái ngược với giai đoạn 2020 - 2021 cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.

Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp cũng là nút thắt lớn khi nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn lên đến hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và 2023. Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trước hạn cho chủ đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cho biết thêm, quy định “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp đã dẫn đến cản trở các nhà đầu tư cá nhân có nhu cầu, trong khi các doanh nghiệp lại đang rất cần vốn.

Mặt khác, việc xử lý vi phạm của một số tổ chức cá nhân trong thời gian qua liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, gây ra tâm lý e ngại, nghe ngóng, dừng đầu tư… rút tiền trước hạn.

Đó là chưa kể tổ chức, người thực thi pháp luật ở các địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Nhiều địa phương chưa tập trung chú trọng rà soát, lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn để đánh giá cụ thể nguyên nhân, lý do các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Từ đó, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án; lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.

Đồng thời chưa đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, lựa chọn chủ đầu tư, nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án; chưa chủ động tiếp xúc, làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư, lắng nghe các khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải để kịp thời tháo gỡ.

Cần tập trung nhiều giải pháp

Bộ Xây dựng đề xuất, trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, vướng mắc khó khăn hiện nay liên quan đến thực hiện dự án bất động sản, phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Về phát triển dòng vốn, Bộ Xây dựng cho rằng, cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. 

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị nới room tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. 

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất cần có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, năng lực trả nợ đầy đủ và đúng hạn, ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Cùng với đó, cần kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp huy động vốn. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, phát hành không có tài sản bảo đảm.

Về việc tổ chức thực thi pháp luật ở các địa phương cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra là khẩn trương rà soát, lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai để tập trung tháo gỡ khó khăn. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản và ban hành kết luận...

Để hạn chế những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường và doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất cần kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống, nhất là những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự phục hồi, tăng trưởng kinh tế. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, tình thị trường bất động sản... để xã hội có những thông tin chính xác, chính thống qua đó ổn định tâm lý nhà đầu tư, ổn định thị trường./.