Kịch bản nào cho thị trường bất động sản sau khi thoát khỏi "bóng đen" Covid-19?

Với định hướng từ Chính phủ thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chính là phân khúc tốt nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là một thị trường đầy tiềm năng, rất tốt cho các nhà đầu tư sau khi vượt qua giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế Việt Nam, nhiều ngành nghề sụt giảm mạnh về doanh thu, lợi nhuận nhưng trong thách thức vẫn có những cơ hội để doanh nghiệp có thể “biến bại thành thắng”.

"Bóng đen" của đại dịch Covid-19 đã lan rộng đến hàng trăm quốc gia trên toàn cầu. Không chỉ đe doạ sức khoẻ và tính mạng của con người, đại dịch này còn như một đòn giáng mạnh vào nền kinh tế gây tổn thất nặng nề. Du lịch gắn liền với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một trong lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất. Để đối phó với đại dịch Covid-19, các nền kinh tế lớn đã đưa ra nhiều biện pháp "giải cứu", tăng sức "đề kháng" để tránh nguy cơ suy thoái nghiêm trọng.

Trong thách thức này, các doanh nghiệp liệu có cơ hội vượt qua “cú sốc” để ổn định lại thị trường? Loại hình bất động sản nào sẽ còn nhiều cơ hội trong thời gian tới?

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu nhận định của các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; chuyên gia kinh tế TS. LS Bùi Quang Tín; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

CƠ HỘI SẼ CÒN MỞ RA CHO BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

GS. Đặng Hùng Võ: Thời gian qua, tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, khiến kinh tế suy giảm, đời sống nhân dân gặp khó khăn nên họ sẽ đặt ưu tiên hàng đầu cho những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống như tiêu dùng chứ không phải là nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư bất động sản. Đặc biệt, người dân ngày càng quan tâm nhiều hơn đến việc phòng dịch, chăm sóc sức khoẻ. Với những nhà đầu tư, giai đoạn này cũng sẽ ưu tiên tích trữ tiền mặt đề phòng rủi ro thay vì đổ tiền đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hay vàng.

Đối với bất động sản, đây là một loại hàng hoá đặc thù riêng với dòng tiền lớn, các sản phẩm có giá ngày càng đắt đỏ. Do đó, trong bối cảnh dịch Covid-19, thị trường bất động sản tất yếu sẽ chững lại và sẽ là lĩnh vực đầu tiên chịu ảnh hưởng nặng nề từ sự đi xuống của nền kinh tế. Trong đó bất động sản du lịch nghỉ dưỡng càng khó khăn hơn. Nhiều khách sạn, khu du lịch đã đóng cửa, tạm dừng hoạt động vì vắng khách. Tương tự, các phân khúc bán lẻ, văn phòng cũng bị ảnh hưởng bởi người dân ít ra ngoài đường và không đến chỗ đông người.

Đối với các chủ đầu tư, sàn giao dịch giai đoạn này cũng bị ảnh hưởng bởi giao dịch bị ách tắc, thị trường không có thanh khoản, không có nguồn thu để chi trả cho các hoạt động của doanh nghiệp. Nếu tình hình dịch bệnh tiếp tục kéo dài, doanh nghiệp sẽ buộc phải cắt giảm nhân viên, thu hẹp quy mô và phạm vi hoạt động thậm chí đóng cửa. Các sàn giao dịch không bán được hàng cũng sẽ không có hoa hồng để trả cho nhân viên.

Nói chung, nhu cầu mua bất động sản để đầu tư vẫn có nhưng sẽ hạn chế và nếu tình hình dịch Covid-19 tiếp tục kéo dài có thể làm cho giá bất động sản hạ thấp trong thời gian tới.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng, thực tế không chỉ các doanh nghiệp bất động sản gặp khó, hoạt động cầm chừng mà đây là khó khăn chung của tất cả các doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Tôi cho rằng, chúng ta cần xem Covid-19 là một loại thiên tai bất khả kháng và kiến nghị Chính phủ cho phép các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được liệt vào danh sách các doanh nghiệp bị ảnh hưởng và nhận ưu đãi của Chính phủ. Vừa qua, Chính phủ cũng đã đưa ra một số giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như cho vay lãi suất thấp, hoãn trả nợ, cho phép chậm nộp nghĩa vụ tài chính, thuế. Đây có thể là giải pháp để doanh nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động, đợi qua hết giai đoạn khó khăn.

Dự kiến, sang tới năm 2021 nền kinh tế nói chung mới có thể phục hồi lại hoàn toàn. Cùng với những tiềm năng sẵn có, đương nhiên sau khi kinh tế phục hồi, hoạt động du lịch quay trở lại thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng. Nếu chúng ta làm tốt hơn trong việc phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ và tư duy chính sách thì lượng khách sẽ còn tăng hơn nữa, cơ hội sẽ còn mở ra cho các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

QUÝ IV THỊ TRƯỜNG SẼ SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI

Ông Nguyễn Văn Đính: Dịch bệnh Covid-19 đã phần nào làm ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư, làm hiệu quả kinh doanh ngành du lịch, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giảm sút. Tuy nhiên, ảnh hưởng này ở mức độ nào đều phụ thuộc vào các nhà quản lý, nhà khoa học bởi họ sẽ đưa ra biện pháp để xử lý ngăn chặn đại dịch và hỗ trợ các doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn. Có thể nói, đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, tầm nhìn, có năng lực “lao” vào kiếm cơ hội.

Sau đợt dịch, mọi việc sẽ trở lại bình thường, kinh tế vĩ mô hoạt động trở lại cùng với việc Chính phủ đã đặt kế hoạch đầy tham vọng về phát triển ngành du lịch đến năm 2030 thì Việt Nam cũng có thể trở thành cường quốc về du lịch, sánh ngang với các quốc gia khác. Tham vọng này rõ ràng có cơ sở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể phát triển hơn, đón thêm nhiều cơ hội mới. Việc suy giảm lượng khách chỉ trong ngắn hạn và nó không phải là vấn đề nghiêm trọng khiến cho thị trường suy yếu.

Với định hướng từ Chính phủ thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chính là phân khúc tốt nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là một thị trường đầy tiềm năng, rất tốt cho các nhà đầu tư sau khi vượt qua giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Ngoài ra, thời điểm khó khăn này cũng được coi là quá trình thanh lọc, nhà đầu tư sẽ lựa chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý, dự án có tiềm năng về kinh doanh du lịch, đương nhiên việc thanh lọc đã làm sụt giảm lượng giao dịch, nhưng về lâu dài lượng giao dịch sẽ được khôi phục trở lại và thị trường sẽ chỉ còn những dự án chất lượng.

Đối với thị trường nói chung, tôi không nghĩ rằng lực cầu rất tốt này có thể mất đi trong một chốc một lát được. Ví như, nhu cầu nhà ở chắc chắn còn tăng vì thực tế nó vẫn chưa được giải quyết tốt trong thời gian qua. Nếu hết quý III dịch bệnh được kiểm soát tốt thì nhiều khả năng đến quý IV thị trường bất động sản nói chung sẽ chứng kiến đợt sôi động trở lại. Giờ việc cần làm là kiểm soát dịch bệnh thật tốt, tạo niềm tin cho thị trường. Bên cạnh đó, Nhà nước và doanh nghiệp cùng ngồi lại với nhau, tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, ách tắc, tạo thuận lợi cho môi trường kinh doanh, đầu tư…

TẬN DỤNG THỊ TRƯỜNG NỘI ĐỊA

TS.LS. Bùi Quang Tín: Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam và trên thế giới đều gặp rất nhiều khó khăn. Kinh tế Việt Nam ở các lĩnh vực như vận tải, du lịch, xuất nhập khẩu đang bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Đối với ngành du lịch trong khoảng 30 ngày tới sẽ không có khách du lịch tới Việt Nam, chắc chắn việc phát triển lượng khách sẽ suy yếu rất nhiều, các ngành liên quan cũng trong tình trạng sụt giảm.

Tuy nhiên, trong nguy thì cũng có rất nhiều các cơ hội. Bản thân các doanh nghiệp phải làm sao để tự tái cấu trúc lại kinh doanh, đào tạo lại hệ thống nhân sự và đặc biệt phải tìm kiếm được các thị trường. Hơn bao giờ hết, thị trường nội địa vẫn là thị trường có khả năng tiêu thụ được hàng nội địa rất lớn, và có thể nói lực cầu của chúng ta có suy giảm nhưng không xuống mức giảm quá nhiều. Tôi vẫn tin rằng, thị trường Việt Nam có khả năng tiêu thụ hàng hoá rất tốt, doanh nghiệp có thể tận dụng được thị trường trong nước vào lúc này.

Thị trường nội địa vẫn là thị trường tiềm năng, do đó các doanh nghiệp trong nước phải làm sao thay đổi hoạt động kinh doanh, phục vụ và gia tăng sự trải nghiệm cho khách hàng. Chắc chắn, trong đó phải có nội dung truyền thông thương hiệu, marketing tốt, đội ngũ bán hàng, chăm sóc khách hàng phải tốt hơn trước đây, thậm chí là giảm giá trong quá trình bán hàng để làm sao có thể giữ chân khách hàng, tiếp cận được các mục tiêu khách hàng của mình. Từ đó, doanh nghiệp có thể tạm thời duy trì hoạt động kinh doanh của mình trong khoảng 3 - 6 tháng tới, và nếu vượt qua được giai đoạn này, khi dịch Covid-19 qua đi, doanh nghiệp sẽ tìm được các cơ hội phát triển mới để kinh doanh trong thời gian tới.

Hiện tại, Chính phủ vẫn quyết tâm đạt được các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô trong năm 2020. Tuy nhiên, để giúp nền kinh tế Việt Nam duy trì ổn định thì doanh nghiệp vẫn là nền tảng để có thể tạo ra những chỉ tiêu kinh tế vĩ mô. Do đó, trong khoảng thời gian dịch bệnh, doanh nghiệp phải nỗ lực rất nhiều cùng với các chính sách hỗ trợ thiết thực từ Chính phủ.

Nhu cầu của doanh nghiệp hiện nay là với các khoản vay cũ họ có thể được khoanh nợ, tái cơ cấu thời gian trả nợ để họ tập trung lo các khoản chi phí khác, duy trì được hoạt động kinh doanh vượt qua giai đoạn này. Theo đó các ngân hàng thương mại cần có thêm các hoạt động hỗ trợ, tư vấn, giảm lãi suất cho doanh nghiệp. Đối với các chính sách về thuế, việc miễn giảm thuế chỉ áp dụng đối với các doanh nghiệp chứng minh được sự thiệt hại của họ trong dịch Covid-19.

Bản thân các doanh nghiệp phải phối hợp với cơ quan Nhà nước để đưa ra được các chứng minh thì sự hỗ trợ của nhà nước mới đến gần với các doanh nghiệp. Mặt khác, chính sách của Nhà nước phải làm sao để lan toả được từ Trung ương xuống địa phương, UBND các cấp để việc triển khai mang tính thực chất hơn.

Trong các kênh đầu tư hiện nay, kênh gửi tiết kiệm là vẫn là kênh đầu tư hiệu quả. Kênh chứng khoán hiện không phải là kênh đầu tư phù hợp trong bối cảnh dịch bệnh và rất nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi xu hướng mới trong tương lai. Nếu như họ vẫn đổ tiền đầu tư vào chứng khoán thì họ có thể gặp rủi ro rất lớn. Đối với kênh bất động sản, kênh này đang có khả năng thanh khoản kém, lãi suất vay vốn cũng chưa hạ theo như mong muốn của nhà đầu tư. Các thị trường hàng hoá, có trên 70% doanh nghiệp đang ở giai đoạn cầm cự để có thể vượt qua được dịch Covid-19.

Riêng ngành ngân hàng, có một số cơ hội vươn lên cũng như vượt qua được thách thức trong năm nay.

Thứ nhất là xử lý nợ xấu. Trong năm nay, nhìn chung các doanh nghiệp, các ngành nghề đều làm ăn không thuận lợi, nhưng nếu các ngân hàng thay vì việc cho vay thì họ kiểm soát tốt việc cho vay và kiểm soát tốt các rủi ro cũng như nỗ lực trong vấn đề xử lý nợ xấu tồn đọng trong những năm vừa qua thì chắc chắn sẽ là một cách để tăng lợi nhuận hiệu quả.

Mặt khác, khi kiểm soát tốt nợ xấu thì lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2020 sẽ là lợi nhuận thực chất, lợi nhuận ghi nhận được doanh số tức là lợi nhuận đó tồn tại giống như "tiền tươi thóc thật", điều đó còn tốt hơn việc tăng cường cho vay. Bởi lẽ, nếu ngân hàng tăng cường cho vay mà quản lý nợ không tốt thì chỉ dự thu được các khoản lãi từ các hoạt động cho vay mà không chắc là lợi nhuận thực chất của ngân hàng.

Thứ hai là đồng lòng theo chính sách của Ngân hàng nhà nước (NHNN): Hiện nay các ngân hàng đã đồng lòng theo chính sách của NHNN đó là hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp, cho người dân đặc biệt là những trường hợp bị thiệt hại, tổn thất vì dịch Covid-19 để họ kinh doanh. Theo như chính sách của NHNN thì nhìn bề ngoài có vẻ như các hệ thống ngân hàng sẽ bị thiệt. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì nếu ngân hàng nào có nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch Covid-19 thì ngân hàng đó sẽ tăng được nguồn thu. Bởi vì nếu ngân hàng mà tăng về nguồn thu khách hàng thì hoạt động kinh doanh sẽ tốt hơn.

Với những chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp cũng như khách hàng như trên thì các ngân hàng sẽ tạo được niềm tin với khách hàng, khiến khách hàng không quay lưng lại, cũng không tìm một đơn vị phục vụ khác mà họ sẽ tiếp tục gắn bó với những ngân hàng mà họ đã liên kết trong nhiều năm qua.

Thứ ba, hệ thống ngân hàng sẽ nỗ lực tăng nguồn thu về dịch vụ: Đa số các ngân hàng đều có nguồn thu về cho vay hơn là nguồn thu từ dịch vụ ( khoảng 10 - 15% ). Chỉ một số ngân hàng lớn mới có nguồn thu từ dịch vụ tăng cao còn lại những ngân hàng nhỏ lẻ hay ngân hàng trung bình khác thì có nguồn thu từ dịch vụ chỉ chiếm khoảng 20%. Cho nên trong giai đoạn dịch Covid-19 này, đó cũng vừa là thách thức vừa là một có hội để ngân hàng trong năm 2020 thay đổi cơ cấu nguồn thu.