Giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng, bất chấp nguồn cung giảm do ảnh hưởng của Covid-19

Đô thị lớn với áp lực thiếu nhà giá thấp

Theo khảo sát và thống kê của JLL Việt Nam, nguồn cung sụt giảm khiến thị trường nhà giá rẻ tại các đô thị lớn tăng giá đang có xu hướng hình thành mặt bằng giá mới và càng khó khăn cho người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở. Tại Hà Nội và TP. HCM, lượng căn hộ đang chào bán có giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống hiện chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng đang chào bán trên thị trường. Nguồn cung với mức giá thấp như thế này hầu hết là những căn hộ có diện tích khá nhỏ, chỉ từ 50 – 60m2 vì nhiều chủ đầu tư vẫn đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của người mua.

Cụ thể, báo cáo quý II/2021 của JLL Việt Nam cho biết, làn sóng Covid-19 năm nay tiếp tục gây ảnh hưởng đến nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư, mặc dù quy trình phê duyệt dự án mới đã phần nào được nới lỏng. Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biên pháp giãn cách xã hội, thị trường chứng kiến rất ít dự án mới được mở bán trong quý này do hầu hết đều bị hoãn lại. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung xử lý lượng hàng tồn kho còn lại của các dự án đang triển khai. 

Việc thiếu căn hộ giá thấp đang và sẽ trở thành áp lực đối với các đô thị lớn nếu hiện trạng này chưa được cải thiện trong thời gian tới. Trước thực trạng trên, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty JLL Việt Nam Lê Thị Huyền Trang nhận định, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua. Các dự án bất động sản thể hiện "sự lạc quan" về khả năng chi trả với mức lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài; dẫn đến việc gia tăng tỷ lệ vay vốn của người dân cho cả mục đích chi tiêu tiêu dùng và thế chấp. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, khả năng thực trả so với thu nhập của người dân ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cho sản phẩm nhà ở giá rẻ chiếm số lượng lớn nhất nhưng sản phẩm được bán với giá bình dân vẫn đang rất khan hiếm. Thị trường BĐS được cho là đang lệch pha cung cầu, khi số lượng các dự án BĐS cao cấp chiếm áp đảo so với các phân khúc còn lại, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Trong khi đó, thiếu quỹ đất để phát triển dự án nhà ở giá thấp; thủ tục, chính sách ưu đãi cho nhà ở giá thấp vẫn chưa có gì đặc biệt cũng là lý do khiến cho số lượng sản phẩm – dự án được phê duyệt rất thấp.

Nêu đề xuất về việc làm thế nào để giảm bớt áp lực thiếu nhà ở giá thấp cho các đô thị lớn, các chuyên gia cho rằng, có một số giải pháp khả thi có thể tính đến như: Chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp; phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa khu vực ngoại ô với khu trung tâm và khu vực làm việc; hình thành cơ quan nhà ở quốc gia; quan tâm phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời phải có chiến lược phát triển nhà ở xã hội dài hạn… 

Giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng

Theo thống kê của JLL Việt Nam, tại Hà Nội, lượng mở bán căn hộ chính thức (các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký hợp đồng mua bán) chỉ đạt 2.067 căn trong quý II/2021, giảm 43,3% so với quý trước. Song song với nguồn cung khan hiếm, tổng lượng bán trong quý đạt 2.726 căn, giảm 14,9% so với quý trước. Các khu vực ngoại thành bao gồm quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm, Cầu Giấy dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, đóp góp lần lượt 44%, 18% và 12% tổng số căn bán được.

Điều này đã khiến JLL Việt Nam phải điều chỉnh dự báo nguồn cung căn hộ tại Hà Nội nửa cuối năm nay dao động 10.000 - 15.000 căn thay vì 20.000 - 25.000 căn trước đó.

Tổng nguồn cung và giá bán nhà trung bình tại Hà Nội (Nguồn: JLL Việt Nam)

Tuy nhiên, giá bán sơ cấp quý II/2021 lại duy trì mức ổn định, trung bình đạt 1.560 USD/m2 (tương đương 35,9 triệu đồng/m2). Chủ đầu tư có xu hướng tăng giá bán niêm yết trong quý này nhưng bù lại bằng các chính sách chiết khấu cao và các gói cho vay hỗ trợ lãi suất hấp dẫn. Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 2,2% theo quý, chủ yếu do một số dự án phân khúc sang trọng đã bán hết trong quý trước và quay lại gia nhập rổ hàng thứ cấp trên thị trường trong quý này. 

Trong khi đó, tại TP. HCM, bất chấp đại dịch Covid-19, nhu cầu thị trường vẫn tăng trưởng tích cực với khoảng 6.745 căn hộ đã được giao dịch trong quý II/2021, tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái. JLL Việt Nam nhận định, nhu cầu tại TP. HCM mua nhà để ở là chính, đến từ các dự án quy mô lớn nằm ở các quận ngoại thành với đầy đủ tiện ích nội khu. Trong đó, quận 9 và quận 12 dẫn dầu lượng căn hộ bán ra lần lượt là 1.677 và 711 căn giao dịch thành công trong quý /2021. 

Giá bán sơ cấp trung bình (không bao gồm VAT và phí bảo trì) toàn thị trường đạt 2.570 USD/m2 (tương đương 59 triệu đồng/m2). Do nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư tự tin tăng giá trung bình/dự án lên 4 - 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân khác là sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu xây dựng cũng góp phần vào xu hướng tăng giá này.  Bên cạnh đó, sự kiện mở bán của một dự án phân khúc siêu sang với giá cao kỷ lục đã thúc đẩy giá bán trung bình toàn giỏ hàng phân khúc cao lên 4.905 USD/m2 (tương đương 112.8 triệu đồng/m2), tăng 5,7% theo quý và 8,3% theo năm. 

Theo ghi nhận của JLL, để duy trì sức mua trong năm nay, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiến lược bán hàng hấp dẫn, đáng chú ý nhất là chương trình giãn tiến độ thanh toán, cho phép người mua vay tới 100% giá trị căn nhà và miễn lãi suất vay lên đến 20 tháng. Đối với triển vọng thị trường, làn sóng Covid-19 thứ tư đã có những tác động mạnh mẽ khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng từ việc hạn chế hoặc hoãn các sự kiện mở bán theo yêu cầu về giãn cách xã hội. Nhu cầu làm việc ở nhà gia tăng trong và sau đại dịch đã bắt đầu hình thành xu hướng chú trọng đến không gian làm việc ở ngôi nhà tương lai.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam cũng phân tích, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá nhà trung bình toàn thị trường, đơn cử như quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. Ngoài ra, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.