Bất động sản nông nghiệp: Cần sự “chính danh” để bứt phá

Phát triển bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa.

Những cơ hội không thể bỏ lỡ từ “miếng bánh nông nghiệp”

Hiện nay, cả nước có khoảng 48% dân số làm nông nghiệp, nhưng theo số liệu thống kê 9 tháng đầu năm 2019, toàn ngành chỉ đóng góp được 13,2% GDP. Điều này cho thấy, những giá trị mà ngành nông nghiệp mang lại dường như chưa tương xứng với tiềm năng, tạo nên bức tranh ảm đạm mà trong đó, nhiều nông dân muốn bỏ ruộng.

Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã thẳng thắn nhìn nhận, đầu tư cho nông nghiệp còn khá thấp, năng suất lao động lĩnh vực này còn thấp, việc tăng năng suất còn chậm. Việc áp dụng tiến bộ khoa học trong nông nghiệp nhìn chung còn yếu, công nghệ lạc hậu, tỷ lệ giá trị chất xám trong giá thành sản phẩm nông nghiệp chưa cao, dẫn đến 90% hàng nông sản Việt Nam là xuất nguyên liệu thô, chưa qua chế biến, tỷ lệ thải loại rất cao.

Đó là những gam màu tối trong phát triển nông nghiệp tại Việt Nam. Nhưng chính những mảng tối này lại là tiềm năng, mở ra ánh sáng cho một xu hướng đầu tư mới, đó là bất động sản nông nghiệp. Việc sản xuất manh mún, nhỏ lẻ và kém hiệu quả là yếu tố khiến người nông dân không còn bám lấy đồng ruộng. Nếu để doanh nghiệp rót vốn, đầu tư vào đất nông nghiệp và hình thành những vùng sản xuất lớn với công nghệ cao thì sẽ góp phần giải quyết được bài toán kinh tế nông thôn, góp phần to lớn vào công cuộc tái cơ cấu ngành nông nghiệp. Bởi chính người nông dân, nếu được qua đào tạo sẽ là nguồn lao động dồi dào cho việc đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

“Trong bối cảnh nền nông nghiệp phát triển manh mún, hiệu quả thấp, chưa tương xứng với tiềm năng thì việc tích tụ ruộng đất, sản xuất quy mô lớn là yêu cầu tất yếu của phát triển nông nghiệp trong giai đoạn hiện tại, nhất là khi nhu cầu và đòi hỏi của người tiêu dùng đối với chất lượng của các sản phẩm nông nghiệp ngày càng cao. Để đáp ứng được điều đó, quá trình sản xuất phải tuân theo những tiêu chuẩn rất nghiêm ngặt.

Do vậy, nếu tiếp tục sản xuất theo quy mô nhỏ lẻ, manh mún theo từng hộ gia đình thì gần như rất khó để kiểm soát được những tiêu chuẩn về chất lượng sản phẩm và độ an toàn nên những sản phẩm này thường khó được thị trường chấp nhận. Từ đó đặt ra yêu cầu sản xuất nông nghiệp phải chuyển sang quy mô tập trung, sản xuất theo một quy trình công nghệ và dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định, có thể cạnh tranh trên thị trường”, ĐBQH Hoàng Văn Cường nhận định.

Theo ông Cường, muốn đưa ngành nông nghiệp vươn xa, yêu cầu đầu tiên và cũng quan trọng nhất đó chính là tích tụ đất đai, hình thành những quỹ đất lớn có thể sử dụng trong dài hạn. Bởi chỉ khi có một quỹ đất đủ lớn về diện tích và thời gian sử dụng thì mới có thể đầu tư những hạ tầng công nghệ sản xuất, tưới tiêu, bảo quản, chế biến, thu lợi nhuận về sau. Còn nếu không, thì không nhà đầu tư nào dám đầu tư những hạ tầng lớn như thế vì họ có thể phải gánh chịu rủi ro.

“Việc hình thành những quỹ đất lớn và những cơ sở hạ tầng trên đất để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp cũng là cơ sở để hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp. Do đó, có thể nói, bất động sản nông nghiệp không chỉ đơn thuần là tích tụ đất đai mà còn bao gồm cả một hệ thống cơ sở hạ tầng, các tài sản khác được hình thành nên để phục vụ sản xuất nông nghiệp”, ĐBQH Hoàng Văn Cường nêu.

Đồng quan điểm , TS. Nguyễn Hữu Thọ - Phó trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương khẳng định, đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn đang trở thành xu hướng và rất có hiệu quả. “Cách làm theo quy mô nhỏ lẻ, manh mún theo hộ gia đình như trước đây thường đem lại rủi ro. Các doanh nghiệp đã nhìn thấy những hạn chế đó và thấy cả tiềm năng từ thị trường này nếu đầu tư quy mô lớn và bài bản. Bên cạnh đó, việc Việt Nam đang trên đà hội nhập kinh tế quốc tế là thời cơ để chúng ta phát huy lợi thế về nông nghiệp. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh quy mô lớn ở các lĩnh vực khác đang chuyển hướng đầu tư vào nông nghiệp”.

Năm 2013, "bầu" Đức tuyên bố rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những kế hoạch tái cấu trúc Hoàng Anh Gia Lai thời điểm đó là đầu tư vào nông nghiệp. Năm 2015, Tập đoàn Vingroup cũng chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp với thương hiệu VinEco (mới đây đã sáp nhập vào MaSan). Chỉ sau 36 tháng, VinEco đã xây dựng và phát triển 14 nông trường quy mô và hiện đại bậc nhất, phân bổ rộng khắp trên toàn quốc.

Cuối năm 2017, Tập đoàn FLC cũng công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD.

Bước sang năm 2018, Tập đoàn T&T của "bầu" Hiển cũng tuyên bố tiến sâu vào lĩnh vực nông nghiệp. Ngoài ra cũng phải kể đến sự góp mặt của các doanh nghiệp lớn khác như Tập đoàn TH hay Vinamilk, Tập đoàn Hùng Nhơn (Bình Phước), Tập đoàn GFS,... Hơn nữa, thị trường ghi nhận không ít các công ty sản xuất bắt đầu lên các kế hoạch chuyển đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp. Tất cả đều kỳ vọng sẽ mang lại sự thay đổi đáng kể trong bộ mặt của nông nghiệp Việt.

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, chúng ta đã thấy những khu vực đầu tư nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao tạo ra giá trị lớn. Những tín hiệu của thị trường đang cho thấy tiềm năng của bất động sản nông nghiệp có thể bật dậy: “Tôi cho rằng triển vọng của thị trường bất động sản nông nghiệp là rất lớn, thậm chí có thể tạo ra bước đột phá trong thời gian tới nếu như được quan tâm chú ý. Với những dư địa phát triển và tiềm năng hiện tại của nông nghiệp Việt, đây là một lĩnh vực xứng đáng để các nhà đầu tư có thể đặt cược”.

Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện có 1% doanh nghiệp nông nghiệp, nhưng có tới 8% doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Như vậy có thể thấy, sức hút từ “miếng bánh nông nghiệp” đối với các doanh nghiệp hiện rất lớn và đây sẽ là cơ hội đầu tư đầy hấp dẫn.

Còn nhiều rào cản phát triển vì “đứa con chưa được khai sinh”

Sự xuất hiện của những hoạt động lấn sân sang nông nghiệp với việc đầu tư công nghệ cao, tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn đã khiến giới quan sát bắt đầu nhắc tới cụm từ “bất động sản nông nghiệp”.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…

Đơn cử như một định nghĩa chung như thế nào được gọi là bất động sản nông nghiệp cũng còn đang bỏ ngỏ, rất mơ hồ.

Theo TS. Nguyễn Bá Long - Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn (Trường Đại học Lâm nghiệp) cho rằng, bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là đất nông nghiệp và các tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, nhà kho, nhà kính, cây lâu năm, rừng trồng… trong đó quan trọng nhất là đất đai (đất nông nghiệp).

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Reenco Sông Hồng: "Bất động sản nông nghiệp về bản chất không khác gì các phân khúc khác, như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, nhưng điểm khác là sự khai thác hiệu quả từ nông nghiệp trên chính một mảnh đất sau quá trình đầu tư".

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Đức Kiên từng chia sẻ rằng: “Bất động sản trong nông nghiệp là khái niệm mà chưa được định nghĩa rõ, chưa được thống nhất trong xã hội cũng như giới nghiên cứu, lập pháp. Mỗi người hoạt động trong một lĩnh vực thì hiểu về khái niệm này một cách khác nhau".

Theo vị này, ở góc độ nhà lập pháp thì các yếu tố hiện thời chưa đủ điều kiện cần và đủ để tạo nên một khái niệm cụ thể cho cụm từ “bất động sản nông nghiệp”. Tuy nhiên, nếu cứ để thị trường tự vận động, tự tạo ra những giá trị đủ điều kiện để thành hình một lĩnh vực mới thì không biết sẽ phải chờ đến bao giờ bất động sản nông nghiệp mới có thể được định danh, “danh chính ngôn thuận” như các loại hình bất động sản khác?

Không những thế, cơ chế chính sách để phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp cũng tồn tại nhiều bất cập, không rõ ràng như chính cái danh xưng của nó. Nguồn cơn được cho là “vẽ” nên thực tế đáng buồn đó là “thiếu quỹ đất”. Khi nút thắt chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa thực sự phù hợp, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tích tụ đất đai.

Thực tế, theo Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không giao quá 10 lần (Điều 130); mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp bị áp chung như các bất động sản khác (2% thuế thu nhập cá nhân). Tại khoản 3 Điều 191 quy định doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp mà chỉ được thuê đất để đầu tư sản xuất nông nghiệp. Hộ nhận chuyển nhượng đất lúa phải là hộ nông nghiệp. Nói dễ hiểu thì các giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp hiện tại chỉ được chuyển nhượng trong nội bộ xã, những người trực tiếp mưu sinh từ đất thì có quyền chuyển nhượng cho nhau. Còn những người không có cuộc sống trực tiếp mưu sinh từ đất, không trực tiếp canh tác trên cánh đồng, trên ruộng vườn thì khó được chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt từ các quy định pháp luật chuyên ngành; để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, các thương vụ trên thị trường. Tức “giao dịch ngầm” chứ không phải từ những quy định chính thức cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Điều này đem lại không ít rủi ro cho cả phía doanh nghiệp và người có quyền sử dụng đất.

“Hiện tại đang có nhiều rào cản khiến thị trường bất động sản nông nghiệp còn mang màu “u ám”, hoạt động chưa nhộn nhịp. Do đó, mặc dù đã hình thành nhưng nhiều người còn rất mơ hồ về loại hình gọi là bất động sản nông nghiệp. Trước đây, đất đai được giao cho các hộ gia đình theo quy mô rất nhỏ và manh mún nên rất khó khăn trong việc gom đất.

Đến hiện tại, một doanh nghiệp để có thể tích tụ được diện tích đất nông nghiệp lớn thì phải đàm phán với hàng trăm hộ gia đình. Trở ngại lớn nhất là sẽ có nhiều hộ gia đình không muốn bán cũng không muốn cho thuê. Do những mâu thuẫn về lợi ích với doanh nghiệp và chính quyền địa phương hình thành. Thậm chí, có nhiều hộ gia đình để ruộng bỏ hoang, nhưng vì một lý do nào đó, cũng không muốn cho doanh nghiệp thuê”, TS. Nguyễn Hữu Thọ cho hay.

Những năm gần đây, tình trạng bỏ hoang ruộng đất ở nhiều địa phương đang lên đến mức báo động khi không ít người nông dân chọn cách ly hương, “ly nông” để kiếm kế mưu sinh khác thay vì sống nương vào mảnh ruộng từng được coi là những “bờ xôi ruộng mật”. Đây được cho là điều kiện thuận lợi để những doanh nghiệp đang “khát đất” có thể tập trung, tích tụ đất đai để đầu tư sản xuất nông nghiệp quy mô lớn. Cao hơn, là tiền đề để thực hiện định hướng phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao.

Tuy nhiên, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hướng đến tích tụ đất đai phải chứng kiến nghịch lý éo le: “người có đất không cần, người cần đất không có” khiến việc tích tụ đất đai còn chậm và đang là rào cản lớn nhất cản bước doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ trao đổi, cho thuê đất nông nghiệp hiện nay chỉ chiếm 15 - 20%, thị trường đang ở mức gần như đóng băng, không chuyển động.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến nghịch lý trên, ĐBQH Hoàng Văn Cường nhận định: “Có một thực tế đáng buồn là ở nhiều địa phương, do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn, đầu ra bấp bênh, thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng, bỏ đồng. Nhưng khi đặt vấn đề tích tụ ruộng đất cho người khác sản xuất thì họ lại rất thờ ơ. Điều này trước hết xuất phát từ tâm lý muốn giữ đất của các hộ nông dân. Dù đã chuyển đổi nghề khác nhưng vẫn có tâm lý phải giữ cho bằng được ruộng đất, không chịu chuyển nhượng, cho thuê để nếu gặp thất bại, rủi ro vẫn còn đường lùi về làm ruộng”.

Bên cạnh đó, vị đại biểu này cũng cho rằng, các quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê đất nông nghiệp vẫn còn bó buộc và chưa rõ ràng. Nhiều nông dân muốn cho thuê nhưng không biết cho ai thuê và cho thuê như thế nào:

“Rõ ràng là luật pháp hiện tại chỉ cho phép người nông dân được phép nhận chuyển nhượng, thuê đất của nông dân còn doanh nghiệp ngoài nông nghiệp thì không được phép, trong khi đó 96% đất nông nghiệp đã được bàn giao và chia nhỏ cho các hộ nông dân. Vậy thì doanh nghiệp đang “không có cửa” để có quỹ đất lớn đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí khi phải đàm phán với hàng trăm hộ dân nếu muốn thuê đất làm dự án quy mô lớn. Trong khi Nhà nước đã trót chia ruộng ra quá nhỏ, lại theo nguyên tắc tốt - xấu, xa - gần nên việc gom lại rất khó”.

Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Yêu cầu bức thiết

Giải quyết bài toán liên quan đến đất đai, thu hút đầu tư vào nông nghiệp, tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp là giải pháp tất yếu cần có để cứu vãn tình trạng ngành nông nghiệp manh mún, không phát huy được tiềm năng, gây lãng phí tài nguyên đất.

TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn (Trường Đại học Lâm nghiệp) cho rằng, phát triển bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa. Nhưng muốn thị trường này phát triển sôi động và hiệu quả, trước mắt, cần loại bỏ những nút thắt đang cản bước doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tích tụ đất nông nghiệp để hình thành những chuỗi sản xuất quy mô lớn.

“Muốn gỡ bỏ nút thắt, mở đường cho doanh nghiệp thì Quốc hội phải sửa đổi Luật Đất đai, Chính phủ và các địa phương phải có cơ chế chính sách hỗ trợ tích tụ đất đai, phải tăng hạn điền lên hoặc bỏ hạn điền đi, đồng thời bỏ điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để doanh nghiệp và những người có nhu cầu sử dụng đất ngoài địa phương có thể tiếp cận được với quyền sử dụng đất qua thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có thể đáp ứng được nhu cầu đầu tư quy mô lớn”…

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Trọng Thịnh, muốn gỡ khó cho doanh nghiệp khi đầu tư vào nông nghiệp thì phải quy hoạch lại đất nông nghiệp, theo hướng “cứng” và “mềm”. “Cứng” là đất lúa không thể chuyển đổi mục đích sử dụng và “mềm” là có thể chuyển đổi và cho thuê lâu dài. Bên cạnh đó, phải làm cho người nông dân chuyển từ tư tưởng giữ khư khư mảnh ruộng để sản xuất nhỏ lẻ, manh mún thành người nông dân công nghiệp hóa, có tầm nhìn để sẵn sàng đồng hành cùng với doanh nghiệp, tăng gia sản xuất.

Đồng quan điểm, ĐBQH Hoàng Văn Cường cho rằng, cần phải xác lập, thừa nhận quyền sử dụng ruộng đất là quyền tài sản, tức là hàng hóa thuận mua vừa bán, tạo ra thị trường đất đai đúng nghĩa để doanh nghiệp có đất có thể yên tâm đầu tư khi đất đai trở thành tài sản được sử dụng lâu dài. Và khi không có nhu cầu sử dụng đất đai và các hạ tầng đã đầu tư nữa thì họ hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác tiếp tục phát triển. “Chính điều này mới tạo ra và thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp”.

Bên cạnh đó, theo ông Cường, cần phải thay đổi cách quản lý, quy hoạch trong việc sử dụng đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp được quyền xây dựng các công trình trên vùng đất đó để phục vụ cho sản xuất như trang trại, cơ sở chế biến, khu sản xuất phân bón, hệ thống nước tưới, đường giao thông để vận hành máy móc...

Có thể khẳng định, sức hút của “miếng bánh nông nghiệp” là rất lớn, do vậy, nếu không kịp thời tháo gỡ nút thắt để nắm lấy cơ hội thì sẽ là một điều đáng tiếc cho ngành bất động sản cũng như nông nghiệp Việt./.