Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Tháo “nút thắt” tích tụ đất đai

Tích tụ đất đai: Vướng từ rào cản chinh sách

Tham luận tại Hội thảo Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng: “Một trong những vướng mắc hiện nay để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh”.

PGS. TS. Trần Kim Chung phân tích, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết. Điển hình như, lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào. Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện như thế nào.

Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng, tuy nhiên khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, tức là chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền” thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Trong khi đó, TS. Trần Công Thắng, Viện trưởng Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn, cũng chỉ ra các rào cảo chính sách trong tích tụ đất nông nghiệp hiện nay. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định không quá 10 lần hạn múc giao. Mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp bị áp chung như các bất động sản khác (2% thuế thu nhập cá nhân). Doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp mà chỉ được thuê đất để đầu tư sản xuất nông nghiệp. Doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyèn sử dụng đất nông nghiệp. Quyền tài sản đối với đất nông nghiệp chưa được đảm bảo như các loại đất khác (do chưa có sở hữu).

Tháo “nút thắt” thế nào?

Theo TS. Cấn Văn Lực, Việt Nam cần phải có một đề xuất về tích tụ đất đai. Ông Lực cho rằng, nhiều ý kiến lo ngại tích tụ đất đai khiến nông dân mất việc làm, nhưng tích tụ đất đai là làm theo loại hình hợp tác xã hiện đại, trong đó người nông dân được làm chủ đất đai, được góp vốn để sản xuất. Về đô thị hoá, có thể nói rằng hiện nay vấn đề này còn thấp, chỉ có khoảng trên 36% nên hiệu quả lao động còn thấp.

"Nói chung, muốn làm gì cũng phải đồng bộ hệ thống chính sách từ đô thị hoá đến nông nghiệp. Về vốn nông nghiệp cần phải quan tâm các yếu tố pháp lý, thời hạn sử dụng đất, tài sản đó phải đăng ký được giao dịch tài sản thì ngân hàng mới cho vay vốn", ông Lực nhấn mạnh.

Liên quan tới vấn đề tích tụ đất đai, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhìn nhận: “Đất đai gắn liền với quyền tự do sản xuất, bằng phương thức sản xuất nào đất cũng phải được sử dụng tốt nhất dù là là đất nông nghiệp hay công nghiệp, thương mại dịch vụ… Nếu chuyển đổi khó khăn, sẽ không thể nào tối ưu hoá được đất đai. Với những vướng mắc như thời gian qua chúng ta phải tháo gỡ. Phải rất linh hoạt trong chuyện để người dân chuyển đổi đất đai sản xuất”.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng đã đưa ra một số giải pháp như: Phải thừa nhận, hiện tại, việc tích tụ ruộng đất đang rất khó. Vấn đề phải thực hiện được và tái cơ cấu nông nghiệp. Bởi Việt Nam có đến 40% dân làm nông nghiệp, tỷ lệ là quá cao so với các nước trong khu vực.

“Nhưng bên cạnh đó là hệ thống an toàn nông nghiệp của chúng ta còn chưa ổn. Khi đô thị hóa, người nông dân rời nông thôn ra thành phố tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều nhưng khi mất việc làm, người ta lại trở về nông thôn.

Do đó, nếu đã chuyển đổi đất của người nông dân sang cho doanh nghiệp thì hệ thống bảo hiểm, hệ thống an sinh xã hội bắt buộc phải đi theo để đảm bảo được cho người nông dân. Ngoài ra, cũng phải xử lý vấn đề nông nghiệp là van an toàn của hệ thống kinh tế.

Tiếp theo, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đối diện với vấn đề nông dân bỏ hoang đất nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được đất đai diện tích lớn. Chỉ có thể chuyển đổi đất đai nếu chúng ta đánh thuế, không có chuyện là đất nông nghiệp không đánh thuế và để đấy không khai thác. Nếu không đánh thuế thì nông dân cứ giữ đất và bỏ trống mà không sử dụng. Chính sách thuế đất nông nghiệp không nhất thiết phải đánh cao, nhưng chắc chắn phải đánh ở mức độ nào đó. Để nếu nông dân không làm thì phải cho chuyển đổi. Đây là động lực để thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và giao dịch được”.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng cũng cho rằng, trong một loạt chính sách để hình thành thị trường thì nghiên cứu về thuế là rất quan trọng, ở mức thấp thì phải đóng thuế là người ta sẽ chuyển dịch hoặc sử dụng đất đó. Điều này làm đất đai có giá trị hơn./.