Hai điểm nghẽn cần lưu tâm khi tháo gỡ ách tắc cho các dự án bất động sản

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM gửi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp cho thấy, tính đến tháng 7/2025, Thành phố hiện còn 29/64 dự án gặp vướng mắc chưa thể xử lý dứt điểm. Các vướng mắc chủ yếu nằm ở các vấn đề quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính và thủ tục đầu tư.

Hội nghị toàn quốc sơ kết, đánh giá kết quả thực hiện việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, đất đai, ngày 17/7, đã cung cấp thông tin rà soát mới nhất: Cả nước hiện có 2.981 dự án tồn đọng, kéo dài nhiều năm, với giá trị, nguồn lực rất lớn của xã hội đang bị lãng phí. Các dự án tồn đọng, các vướng mắc về pháp lý liên quan quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch… Đáng chú ý, ngoài những dự án sai phạm hay có dấu hiệu sai phạm, thì có nhiều dự án vướng mắc về quy trình, thủ tục.

Không chỉ TP.HCM, tỉnh Đồng Nai cũng là địa phương ghi nhận nhiều dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Tại buổi làm việc ngày 4/8 với Ban Thường vụ Tỉnh ủy Đồng Nai, Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình yêu cầu tỉnh khẩn trương phân loại rõ từng nhóm dự án: nhóm đã có kết luận thanh tra; nhóm cần tiến hành thanh tra, kiểm tra; nhóm chỉ vướng mắc về trình tự, thủ tục pháp lý nhưng không có vi phạm… Trên cơ sở đó, xây dựng phương án giải quyết cụ thể, khả thi và đặt mục tiêu xử lý dứt điểm trong năm 2025.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai và đầu tư đang tiếp tục được hoàn thiện, điều quan trọng là phải kịp thời tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý chủ chốt để khơi thông nguồn lực, cũng như giảm thiểu tình trạng dự án ách tắc trong tương lai.

Cần đơn giản hóa thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Thực tế, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định gây khó khăn, tắc nghẽn khi triển khai dự án đầu tư là vấn đề được bàn luận nhiều thời gian qua. Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho biết, sự phức tạp khi triển khai dự án chủ yếu ở giai đoạn đầu tiên, với khá nhiều thủ tục mà chủ đầu tư phải thực hiện, lại liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và được xử lý bởi nhiều cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp, từ địa phương đến Trung ương. Trong khi đó, phần lớn thủ tục phải thực hiện theo tuần tự, hoàn thành thủ tục này xong mới được thực hiện thủ tục khác, nên nhà đầu tư mất khá nhiều thời gian để hoàn thành.

Tuy vậy, dưới góc độ của chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, ông Nghĩa cho rằng, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đóng vai trò quan trọng trong quy trình thực hiện dự án. Nếu loại bỏ thủ tục này sẽ tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là với các nhà đầu tư nhỏ.

Ông Nghĩa phân tích, chấp thuận chủ trương đầu tư không đơn thuần là một thủ tục hành chính. Đó là xuất phát điểm đầu tiên trong quy trình thực hiện dự án, cũng như là công cụ bảo vệ nhà đầu tư khi có sự cố pháp lý phát sinh, là cơ sở để xác lập các cam kết hỗ trợ, ưu đãi đầu tư từ phía Nhà nước. Quan trọng hơn, đây còn là "bộ lọc" cần thiết để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và phù hợp với định hướng phát triển.

Luật Đầu tư hiện hành cũng đã tiên liệu được nguy cơ các luật chuyên ngành có thể "chặn dòng" đầu tư, nên đã quy định nguyên tắc: trong trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đầu tư và luật khác thì ưu tiên áp dụng theo Luật Đầu tư. Điều này cho thấy tinh thần xuyên suốt của nhà làm luật là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Vì vậy, với những dự án đầu tư không có thu hồi đất, tức là nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng đất hợp pháp, thì nên tích hợp, giảm thiểu thủ tục. 

"Nhà đầu tư chỉ cần đăng ký đầu tư, xác nhận với cơ quan chính quyền về việc muốn làm một dự án cụ thể là gì, tại vị trí nào. Khi đó, chỉ cần chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất, hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, doanh nghiệp sẽ được cấp giấy xác nhận và sử dụng giấy đó để làm các thủ tục khác theo trình tự của pháp luật chuyên ngành. Đồng thời, nên cho phép nhà đầu tư triển khai song song các thủ tục ở các lĩnh vực khác nhau, làm đến đâu xong đến đó", ông Nghĩa đề xuất.

Như vậy, thay vì yêu cầu doanh nghiệp phải xác định rõ thời gian thực hiện dự án hoặc tổng mức đầu tư để các cơ quan nhà nước thẩm định lại tính đúng sai, thì có thể quy định theo hướng đơn giản hơn: doanh nghiệp nộp hồ sơ đầy đủ, cam kết chịu trách nhiệm về nội dung kê khai, sau đó cơ quan nhà nước tiếp nhận và xem xét thông qua. Trong quá trình triển khai, nếu có sai phạm thì xử lý theo cơ chế hậu kiểm và chế tài phù hợp.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, phần lớn các thủ tục liên quan đến thực hiện dự án đầu tư được triển khai tại địa phương. Nhiều thủ tục trước đây do cấp trung ương thực hiện nay đã được giao về cho địa phương, như: chuyển một số dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ xuống cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đối với công trình cấp I trở xuống (trước đây phải lên Bộ thẩm định).

"Việc triển khai dự án đầu tư thuận lợi hay không, cũng dựa vào năng lực thực thi của địa phương nơi có dự án. Đặc biệt, nhiều khâu then chốt trong quy trình triển khai dự án như định giá đất, giải phóng mặt bằng… đều do địa phương thực hiện. Vì vậy, cần có giải pháp nâng cao năng lực chuyên môn, nghiệp vụ và trách nhiệm của đội ngũ cán bộ địa phương, góp phần cải thiện môi trường đầu tư và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án", ông Nghĩa chia sẻ.

Giải quyết điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một trong những điểm nghẽn chủ chốt khiến nhiều dự án đình trệ, kéo theo nhiều chi phí không chính thức khác. Theo phản ánh của doanh nghiệp, nhiều dự án đã phải dừng hoặc kéo dài tiến độ chỉ vì không thể đạt được sự đồng thuận tuyệt đối với tất cả các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chênh lệch giữa giá bồi thường và kỳ vọng của người dân, tâm lý so bì, hoặc lo ngại mất sinh kế, thay đổi môi trường sống.

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đã quy định theo hướng: Khi nhà đầu tư thỏa thuận được phần lớn diện tích dự án (trên 75% tổng diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất) nhưng không thể đạt được sự đồng thuận với phần còn lại, thì Nhà nước sẽ thu hồi phần đất chưa thỏa thuận và giao cho nhà đầu tư. 

LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo quy định hiện hành, nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước không can thiệp vào quá trình đàm phán; các bên hoàn toàn tự quyết về giá, thủ tục và hình thức chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án rơi vào bế tắc vì không thể đạt đồng thuận tuyệt đối với tất cả hộ dân, dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư. 

"Việc bổ sung cơ chế “thu hồi phần còn lại” sau khi đã thỏa thuận trên 75% là bước tiến hợp lý, mang tính thực tiễn và thể hiện sự linh hoạt trong tư duy lập pháp", ông Tuấn nhận xét, nhưng đồng thời lưu ý cơ chế này cần được thiết kế chặt chẽ để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân. 

"Cụ thể, nên quy định khung giá tham chiếu làm cơ sở thỏa thuận, làm rõ cách xác định tỷ lệ 75%, đặc biệt là cần có một cơ chế trung gian mang tính hỗ trợ, hòa giải. Chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập có thể đóng vai trò cầu nối giữa nhà đầu tư và người dân. Chỉ khi các nỗ lực hòa giải không đạt kết quả, mới xem xét phương án thu hồi phần còn lại theo quy định của Nhà nước", ông Tuấn góp ý.

Xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, TS. Châu Hoàng Thân (giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ) cũng đồng tình, cần có những cơ chế mới, hỗ trợ cho nhà đầu tư trong việc triển khai dự án đúng tiến độ.

Theo đó, tại Điều 87 Luật Đất đai 2024, về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thì bất kể dự án lớn hay nhỏ, thu hồi diện tích đất nhiều hay ít, đều đang áp dụng chung một quy trình thu hồi đất 8 bước.

"Tôi cho rằng, cần xây dựng một quy trình thu hồi đất rút gọn. Trong tình thế cụ thể, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được một phần diện tích lớn, thì quy trình thu hồi phần diện tích đất còn lại cần được rút gọn và có những tiêu chí cụ thể, tránh sự tùy tiện nhưng phải đảm bảo có cơ chế khác biệt so với quy trình thu hồi thông thường, để dự án được triển khai một cách nhanh nhất", TS. Châu Hoàng Thân nói.

Khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được một phần diện tích lớn, thì quy trình thu hồi phần diện tích đất còn lại cần được rút gọn, tránh sự tuỳ tiện nhưng phải đảm bảo có cơ chế khác biệt so với quy trình thu hồi thông thường.

TS. Châu Hoàng Thân - Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ

Ông Thân cũng lưu ý, trong bối cảnh mới, gần như trách nhiệm giải phóng mặt bằng đang được phân cấp toàn bộ cho cấp xã, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

"Đây là bài toán cần cân nhắc hết sức thận trọng khi sửa Luật Đất đai 2024. Phải đánh giá đội ngũ cấp xã có đảm bảo năng lực, điều kiện để thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng hay không", TS. Châu Hoàng Thân nói.

Ngoài ra, đối với những dự án thu hồi đất quy mô lớn, liên quan đến nhiều xã phường, tỉnh thành, điển hình như các dự án đường cao tốc, thì cần có cơ chế giải phóng mặt bằng khác biệt, chứ không phải phân cấp về cho địa phương tự thực hiện như hiện nay./.