Diễn đàn BĐS Việt Nam 2026: Khơi thông nguồn lực, định hình kỷ nguyên mới

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng phát triển và góp phần hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ. Cùng với đó là định hướng phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững; thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội; đóng góp cho công cuộc đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trên cơ sở này, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với quy mô lên tới 500 người tham dự, kỳ vọng sẽ tạo ra không gian đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách và cộng đồng doanh nghiệp. Thông qua đó, nhận diện những yêu cầu mới đặt ra đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển đổi mô hình tăng trưởng và nâng chuẩn phát triển. Đồng thời, thảo luận các giải pháp khơi thông nguồn lực, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Cùng trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, các đại biểu, khách mời sẽ tham quan Triển lãm ảnh "Đại lộ vinh danh" - không gian trưng bày, giới thiệu những dự án xuất sắc, doanh nghiệp tiêu biểu được vinh danh tại Lễ trao giải năm nay. Triển lãm tái hiện những dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam; góp phần lan tỏa các giá trị phát triển tích cực, tôn vinh những mô hình, công trình và doanh nghiệp tiên phong đang góp phần kiến tạo diện mạo đô thị hiện đại, bền vững cho đất nước.

Tiêu điểm sự kiện

12:30 ngày 02/06/2026

Tổng kết và công bố thông điệp Diễn đàn

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu kết luận

Sau một buổi làm việc khẩn trương, trách nhiệm, tâm huyết và có nhiều ý kiến sâu sắc, thiết thực, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 đã hoàn thành toàn bộ nội dung chương trình đề ra.

Thay mặt Ban Tổ chức, tôi xin trân trọng cảm ơn các đồng chí lãnh đạo các Bộ, ngành Trung ương, các địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, cộng đồng doanh nghiệp trong nước và quốc tế đã dành thời gian tham dự, đóng góp nhiều ý kiến có giá trị đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới.

Điểm thống nhất rất cao tại Diễn đàn hôm nay là: thị trường bất động sản không chỉ là một thị trường tài sản đơn thuần mà phải trở thành một bộ phận hữu cơ của mô hình tăng trưởng mới của đất nước.

Nếu trước đây, tăng trưởng bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu qua quy mô đầu tư, số lượng dự án hay giá trị giao dịch, thì trong giai đoạn hiện nay, nội hàm của thị trường bất động sản cần được tiếp cận toàn diện hơn.

Đó là thị trường góp phần phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai, nguồn vốn và lao động; thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại; hỗ trợ phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, logistics; nâng cao chất lượng sống của người dân; tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế nhanh nhưng phải bền vững.

Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới phải chuyển từ tư duy phát triển dựa nhiều vào gia tăng giá trị tài sản sang tư duy tạo ra giá trị sử dụng thực; từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu; từ phát triển thiếu cân đối sang phát triển hài hòa giữa các phân khúc và nhu cầu xã hội.

Quan trọng hơn, thị trường bất động sản phải góp phần hiện thực hóa quan điểm lớn mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhiều lần nhấn mạnh: Phát triển vì con người, lấy con người làm trung tâm, vừa là mục tiêu, vừa là động lực của phát triển.

Nhà ở trước hết phải là nơi để ở; đất đai trước hết phải được đưa vào khai thác hiệu quả cho phát triển; nguồn lực xã hội phải được vận hành đúng hướng để phục vụ sản xuất, kinh doanh và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân.

Từ những trao đổi tại Diễn đàn, chúng tôi cho rằng thời gian tới cần tập trung vào một số nhóm giải pháp trọng tâm sau đây:

Thứ nhất, phát triển cân bằng các phân khúc thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.

Cần khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài trong nhiều năm qua.

Trong khi một số phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng còn tồn kho hoặc thanh khoản thấp thì nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở giá phù hợp và đặc biệt là nhà ở cho thuê lại đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Mục tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là tăng số lượng dự án mà phải tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở.

Cần hình thành cơ cấu thị trường hợp lý gồm: Nhà ở thương mại; Nhà ở giá phù hợp; Nhà ở xã hội; Nhà ở cho thuê dài hạn; Nhà ở thuê mua; Nhà lưu trú công nhân và người lao động. Mỗi phân khúc phải có cơ chế chính sách riêng, phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Thứ hai, coi phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua là một đột phá chiến lược. Đây là nội dung nhận được nhiều sự đồng thuận nhất tại Diễn đàn. Thực tế cho thấy không phải mọi người dân đều có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà ngay. Do đó cần chuyển từ tư duy chỉ hỗ trợ sở hữu nhà ở sang tư duy bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở. Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi đất đai, tín dụng, thuế, hạ tầng và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê, thuê mua dài hạn.

Đồng thời nghiên cứu cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, công nhân, người trẻ, chuyên gia và lao động nhập cư. Mục tiêu lâu dài là từng bước hiện thực hóa khát vọng "ai cũng có chỗ ở phù hợp", phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của đất nước.

Thứ ba, kiểm soát đầu cơ, chống lãng phí nguồn lực và ngăn chặn tình trạng đẩy giá bất hợp lý. Thị trường bất động sản chỉ phát triển lành mạnh khi giá cả phản ánh đúng giá trị thực và nhu cầu thực. Do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế, cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản; tăng cường minh bạch hóa thông tin thị trường; kiểm soát hiệu quả các hành vi đầu cơ, thao túng giá, tạo giá ảo và găm giữ đất đai, dự án.

Đồng thời cần có cơ chế đưa các dự án chậm triển khai, đất đai sử dụng kém hiệu quả vào khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn lực đất đai phải được đưa vào lưu thông và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Thứ tư, đưa khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số trở thành động lực phát triển mới của thị trường bất động sản. Tinh thần của Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị cần được triển khai mạnh mẽ trong toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản.

Từ công tác quy hoạch, quản lý đất đai, thẩm định dự án, cấp phép đầu tư, giao dịch, môi giới, quản lý vận hành cho đến dịch vụ khách hàng đều cần được số hóa và kết nối dữ liệu.

Cần thúc đẩy: Cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia thống nhất; Giao dịch điện tử; Hợp đồng điện tử; Công chứng điện tử; Định giá bằng dữ liệu lớn; Ứng dụng AI trong phân tích thị trường; Mô hình đô thị thông minh; Công trình xanh, công trình tiết kiệm năng lượng.

Đây sẽ là nền tảng quan trọng để giảm chi phí, tăng minh bạch và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam.

Thứ năm, tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng kiến tạo phát triển.

Diễn đàn kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành tiếp tục rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, thuế và tài chính.

Mục tiêu là:

.Thống nhất pháp luật.

• Giảm thủ tục hành chính.

• Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

• Minh bạch hóa quy trình thực hiện dự án.

• Khơi thông nguồn lực đất đai.

• Khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê.

Đặc biệt cần nghiên cứu các cơ chế đột phá để thu hút khu vực tư nhân, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và hạ tầng đô thị.

Thứ sáu, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc mô hình phát triển.

Doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy tăng trưởng ngắn hạn sang chiến lược phát triển bền vững; lấy khách hàng làm trung tâm; lấy chất lượng sản phẩm và uy tín doanh nghiệp làm nền tảng.

Các doanh nghiệp cần tích cực tham gia thực hiện chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế tư nhân, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, tăng trưởng xanh và phát triển bền vững.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các hội địa phương tiếp tục phát huy vai trò cầu nối giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý nhà nước; chủ động phản biện chính sách; đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường; đồng hành cùng Chính phủ trong xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh và hiệu quả.

Đất nước ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng cao hơn, chất lượng hơn và bền vững hơn.

Trong hành trình đó, thị trường bất động sản không thể chỉ là nơi tích tụ tài sản mà phải trở thành động lực phát triển kinh tế, là công cụ phân bổ hiệu quả nguồn lực quốc gia và là nền tảng bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân.

Đó cũng chính là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, của cộng đồng doanh nghiệp và của toàn xã hội.

Với tinh thần đổi mới, trách nhiệm và khát vọng phát triển, chúng ta tin tưởng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững; góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới, đồng thời từng bước hiện thực hóa mục tiêu để mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, an toàn và văn minh.

Xin chúc các đồng chí lãnh đạo, các vị đại biểu cùng toàn thể quý vị sức khỏe, hạnh phúc và thành công.

11:15 ngày 02/06/2026

Toạ đàm cấp cao - Phiên 2: Chủ đề: “Doanh nghiệp bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Tái cấu trúc động lực phát triển, kiến tạo giá trị bền vững”

Điều phối: Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Thành phần tham dự:

- Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC);

- Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi;

- Ông Vũ Hồng Phong, Chuyên gia công trình xanh, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), thành viên Ngân hàng Thế giới (WB);

- Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần DKRA Group;

- Bà Nguyễn Ngọc Mỹ, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Alphanam;

- Ông Bùi Quang Tập, Giám đốc Kinh doanh - Marketing Công ty CP Bất động sản tập đoàn TADT- Meygroup;

- Bà Hoàng Thị Thu Hương, Tổng Giám Đốc Hata Homes.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Ở phiên thảo luận trước, chúng ta đã tiếp cận vấn đề từ góc độ quản lý vĩ mô và chính sách. Trong phiên thứ hai này, chúng ta sẽ cùng phân tích thực trạng từ phía các chủ thể trực tiếp thúc đẩy thị trường - các doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những tiêu chuẩn khắt khe hơn. Mô hình kinh doanh dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc tập trung quá mức vào các sản phẩm mang tính chất đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực thực tế đã bộc lộ nhiều rủi ro. Bối cảnh hiện tại đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự điều chỉnh để thích ứng.

Cuộc sàng lọc tự nhiên của thị trường đang hướng dòng tiền về những doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh và những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực của xã hội. Để duy trì sự phát triển ổn định, nhiều doanh nghiệp đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc: Cân đối lại danh mục đầu tư, đưa tỷ lệ nợ vay về mức an toàn, tối ưu hóa chi phí vận hành, đồng thời tìm kiếm các không gian tăng trưởng mới như bất động sản công nghiệp, bất động sản giá hợp lý, hay ứng dụng các tiêu chuẩn xanh, giải pháp công nghệ số.

Tại phiên thảo luận này, chúng ta sẽ cùng lắng nghe chia sẻ từ lãnh đạo các tập đoàn và các chuyên gia để làm rõ: Các doanh nghiệp đang thực hiện các bước đi tái cấu trúc này như thế nào để vừa vượt qua thách thức trước mắt, vừa tạo dựng giá trị bền vững cho tương lai.

Trước tiên xin được hỏi ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thưa ông, thực tế hiện nay cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp tại vùng lõi đô thị đang có sự chậm lại về thanh khoản do mặt bằng giá đã lên cao. Từ góc độ một nhà phát triển bất động sản và đại diện Hiệp hội Nhà thầu, theo ông, Doanh nghiệp cần có sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm ra sao để tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực của thị trường? Doanh nghiệp phải làm thế nào để tối ưu hóa quy trình phát triển dự án, giảm bớt chi phí đầu tư?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Với những biến động và tác động từ nhiều chính sách trong thời gian qua, theo tôi thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2030 có thể sẽ bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác.

Nếu như giai đoạn 2020-2024 ghi nhận tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và phân khúc căn hộ, thì nguyên nhân chủ yếu đến từ tiến độ phê duyệt và triển khai dự án còn chậm, khiến nguồn cung ra thị trường không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, từ năm 2025 trở lại đây, cùng với quá trình tháo gỡ về thể chế, hàng loạt dự án được tái khởi động và cấp phép mới, nguồn cung trên thị trường sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027–2028.

Tuy nhiên mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, sẽ tạo áp lực rất lớn lên cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Hiện nay, lãi suất vay phổ biến khoảng 11,5-12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã được ký, thậm chí đã giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, dẫn đến việc áp dụng tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, gây nhiều băn khoăn và áp lực cho doanh nghiệp.

Theo tôi, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần có kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước để xem xét một cách thấu đáo hơn cơ chế điều hành lãi suất, đảm bảo tính ổn định, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa các bên, qua đó giảm bớt áp lực cho thị trường và hỗ trợ quá trình phục hồi bền vững.

Như vậy, thị trường đang tồn tại một mâu thuẫn khá rõ: nguồn cung có xu hướng tăng trong khi sức cầu lại suy giảm do lực cầu yếu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh ngành xây dựng đang gặp nhiều khó khăn, chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, nên dù cung tăng nhưng giá bất động sản lại không giảm tương ứng. Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường.

Nếu tình trạng này kéo dài và không xử lý được lượng hàng tồn kho, rất có thể sẽ tạo ra những áp lực lớn về tài chính cho cả doanh nghiệp và hệ thống tín dụng, kéo theo những rủi ro nhất định đối với sự ổn định của thị trường.

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Ngoài vấn đề tài chính, hiện nay chúng ta đang nói rất nhiều vấn đề xanh và số. Tuy nhiên, câu chuyện này vẫn đang mang tính phong trào thay vì thực chất. Đáng lẽ phải là nhu cầu quan trọng, như cơm ăn nước uống thì mới có thể thực hiện nhân rộng và làm tốt được.

Xin hỏi ông Lê Hồng Phong: Thưa ông, xu hướng phát triển bền vững và áp dụng tiêu chuẩn ESG đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp vẫn lo ngại việc xanh hóa dự án sẽ làm tăng chi phí đầu tư ban đầu. Ở góc độ chuyên gia từ IFC, ông có thể chia sẻ việc áp dụng các tiêu chuẩn này mang lại lợi thế dài hạn ra sao trong việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi quốc tế?

Ông Lê Hồng Phong: Đầu tiên việc áp dụng chứng nhận công trình xanh không khó. Đến chủ đầu tư nhà ở xã hội còn áp dụng được thì không có bất cứ lý do nào để các chủ đầu tư nào không làm được. Quan trọng là áp dụng như thế nào để phù hợp với dự án, phù hợp với ngân sách của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thu hút nguồn vốn quốc tế ngày càng gắn với các tiêu chí phát triển bền vững, yếu tố chính sách là cần thiết nhưng chưa đủ. Các nhà đầu tư quốc tế hiện đặc biệt quan tâm đến hiệu quả môi trường của dự án, nhất là khả năng giảm phát thải khí nhà kính. Họ không chỉ xem xét hiệu quả tài chính mà còn đánh giá mức độ đóng góp của dự án vào mục tiêu phát triển xanh, chẳng hạn như lượng phát thải carbon được cắt giảm tương ứng với mỗi đồng vốn đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp đã chia sẻ với chúng tôi họ thu hút được vốn xanh nước ngoài nhưng họ sẽ phải có cam kết phát triển xanh với tổ chức quốc tế. Điều đó cho thấy phát triển công trình xanh không chỉ là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản mà còn là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và tiếp cận các nguồn vốn chất lượng cao trong giai đoạn tới.

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Doanh nghiệp phát triển dự án ai cũng nói là mình xanh, nhưng quan trọng là doanh nghiệp phải các chứng nhận từ đơn vị quốc tế, thay vì tự phong. Sau xanh chúng ta đến số, tôi xin được hỏi ông Nguyễn Thành Dũng: Với lợi thế sở hữu hệ thống dữ liệu khách hàng và giao dịch quy mô lớn, theo ông công nghệ số, AI và dữ liệu sẽ làm thay đổi hoạt động môi giới, phân phối và phát triển bất động sản như thế nào trong 5 năm tới? Tập đoàn Thiên Khôi ứng dụng công nghệ số, AI và dữ liệu lớn để nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp như thế nào?

 Ông Nguyễn Thành Dũng: Với cương vị là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Thiên Khôi Group, tôi nhớ khi mới tốt nghiệp Đại học Ngoại thương, chúng tôi đã nghe rất nhiều về mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đến năm 2030. Và đến nay đã là năm 2026. Những năm qua, chúng ta chứng kiến sự phát triển rất nhanh của Trung Quốc, trong đó nền tảng quan trọng chính là khoa học công nghệ. Tôi cho rằng nếu Việt Nam muốn bứt phá, muốn sánh vai với các quốc gia phát triển thì con đường gần như duy nhất là phát triển khoa học công nghệ. Việc ban hành Nghị quyết 57 về phát triển khoa học công nghệ và Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó tạo cơ hội cho doanh nghiệp tư nhân tham gia sâu hơn vào khoa học công nghệ, theo tôi là hướng đi rất đúng trong kỷ nguyên phát triển mới.

Diễn đàn hôm nay nói nhiều về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Theo tôi, bất động sản trước hết cũng là một loại hàng hóa và chịu sự chi phối của quy luật cung - cầu. Cung - cầu có hiệu quả hay không phụ thuộc vào cả một chuỗi từ sản xuất, phân phối, lưu thông đến tiêu dùng. Trong đó, thị trường phân phối và lưu thông bất động sản có ảnh hưởng rất lớn tới sự vận động của toàn thị trường. Tuy nhiên, khâu hỗ trợ từ cơ quan quản lý hiện nay vẫn chưa thực sự sâu sát. Bản thân thị trường muốn vận động tốt thì cần có sự hỗ trợ hiệu quả hơn từ cơ chế, chính sách và công tác quản lý.

Với tư cách là doanh nhân, chúng tôi luôn suy nghĩ làm sao để Nhà nước quản lý tốt hơn và thị trường vận hành hiệu quả hơn. Theo tôi, muốn làm được điều đó thì phải lấy con người làm trung tâm và công nghệ làm nền tảng phát triển.

Những năm qua, Thiên Khôi phát triển đội ngũ môi giới ứng dụng công nghệ với quy mô gần 50.000 người. Chúng tôi hiện tập trung nhiều ở phân khúc nhà ở tại nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Hưng Yên, TP.HCM, Bắc Ninh…

Lâu nay Nhà nước vẫn cần giải quyết nhiều vấn đề như giải phóng mặt bằng, thu thuế hay xác định giá đất. Tất cả đều liên quan đến bài toán dữ liệu và tính hợp lý của giá trị thị trường. Nếu muốn xác định đúng giá trị thực, đúng nhu cầu người dân cũng như bảo đảm nguồn thu ngân sách kịp thời thì bắt buộc phải có dữ liệu và công nghệ hỗ trợ.

Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản là thanh khoản, còn rủi ro lớn nhất của công nghệ là không có người sử dụng. Vì vậy, khi công nghệ gắn được với con người và nhu cầu thực tế thì sẽ giúp giải quyết rất nhiều vấn đề của thị trường. Nếu có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch, người dân sẽ tiếp cận thông tin tốt hơn, môi giới có cơ sở tư vấn chính xác hơn cho khách hàng, còn cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thêm công cụ để quản lý thị trường hiệu quả hơn.

Nên tôi cho rằng tác động của công nghệ đối với bất động sản là toàn diện, cả tác động đến cơ quản quản lý, và sự vận hành của thị trường. Việc truy cập dữ liệu nhanh chóng sẽ giúp đưa ra các giải pháp kịp thời và chính xác hơn.

Hiện nay, Thiên Khôi đang xây dựng một sàn giao dịch bất động sản trực tuyến và thời gian tới sẽ xin ý kiến Bộ Xây dựng để triển khai. Chúng tôi kỳ vọng từ đó có thể hình thành một hệ thống dữ liệu chuẩn xác, thống nhất hơn, vừa bảo đảm vai trò của môi giới, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân.

Theo tôi, nếu không xuất phát từ lợi ích của người dân và quốc gia thì sẽ không có mô hình kinh doanh nào thành công bền vững. Nhờ Nghị quyết 57 và Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị, doanh nghiệp tư nhân đã có thêm cơ hội phát triển. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả vẫn rất cần sự đồng hành của cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia và thị trường.

Chúng tôi cũng cam kết tiếp tục đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và mong muốn qua diễn đàn hôm nay có thể nhận được thêm sự quan tâm, ủng hộ từ các bộ, ban, ngành đối với mô hình sàn giao dịch bất động sản trực tuyến mà Thiên Khôi đang xây dựng.

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Thế hệ F2 của doanh nhân bất động sản, xin được hỏi chị Nguyễn Ngọc Mỹ, là một nhà lãnh đạo thuộc thế hệ doanh nhân kế cận, đồng thời trực tiếp điều hành nhiều lĩnh vực kinh doanh, theo bà, đâu là những thay đổi cốt lõi trong quản trị doanh nghiệp hiện đại mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần thực hiện để thích ứng với giai đoạn phát triển mới?

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh và hội nhập sâu rộng, khi lợi thế không còn chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn ở năng lực quản trị, vận hành và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế, Anphanam đã và đang chuẩn bị những gì để xây dựng một năng lực cạnh tranh mới cho tương lai?

Bà Nguyễn Ngọc Mỹ: Nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam, tôi đánh giá rất cao tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp, nhà phát triển và nhà đầu tư trong nước. Nếu đặt câu hỏi các nhà phát triển Việt Nam còn thiếu sót gì so với thế giới, câu trả lời là không nhiều. Thực tế cho thấy, các nhà đầu tư nội địa luôn dành nhiều thời gian nghiên cứu, chủ động đi thực tế tại nhiều quốc gia để học hỏi và đúc kết kinh nghiệm.

Thị trường bất động sản luôn gắn kết chặt chẽ với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội — từ các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế, hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa, cho đến nhu cầu an cư và nâng cao chất lượng sống của người dân. Vì vậy, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản không thể tách rời các định hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đồng thời cũng chịu tác động và ảnh hưởng từ các xu hướng phát triển đã được kiểm chứng tại các quốc gia đi trước.

Tôi tự tin đánh giá rằng, các sản phẩm bất động sản do nhóm 10% doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam phát triển hiện không hề kém cạnh các sản phẩm cùng phân khúc tại Singapore, Thái Lan hay bất kỳ quốc gia nào trong khu vực. Chúng ta đang tiếp cận rất gần với những tiêu chuẩn khắt khe nhất của thế giới.

Thế nhưng, câu chuyện cốt lõi ngày hôm nay không chỉ dừng lại ở nhóm dẫn đầu, mà là làm sao để khơi thông sức trẻ và tư duy sáng tạo cho toàn bộ thị trường. Những doanh nghiệp vừa và nhỏ tuy chưa mạnh về tiềm lực tài chính như các 'ông lớn', nhưng họ chính là lực lượng cần được tiếp sức và tạo động lực mạnh mẽ nhất để cùng bứt phá.

Nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở một thực tế: Mỗi lần điều chỉnh thiết kế là một lần doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực thời gian khủng khiếp.

Bản thân tôi, khi tham gia xây dựng các tiêu chuẩn thiết kế khách sạn cao cấp, hằng ngày đều được tiếp cận với những xu hướng và giải pháp tiên tiến nhất thế giới. Thế nhưng, khi chủ đầu tư muốn đưa những cải tiến này vào thực tế, họ lập tức vấp phải rào cản mang tên 'quy hoạch chi tiết 1/500' — vốn đã được phê duyệt từ trước. Việc điều chỉnh thiết kế kéo theo việc xin duyệt lại quy hoạch, dẫn đến một quy trình thẩm định kéo dài lê thê. Tôi đã từng chứng kiến những dự án chỉ vì muốn thay đổi một vài chi tiết quy hoạch 1/500 mà phải mất gần trọn một nhiệm kỳ mới hoàn tất thủ tục. Trong bối cảnh 'thời gian là vàng' như vậy, làm sao doanh nghiệp dám mạnh dạn đổi mới, dám đầu tư cho những ý tưởng sáng tạo?

Bên cạnh áp lực thủ tục, các tiêu chuẩn vận hành cũng đang thay đổi chóng mặt. Nhờ sự đồng hành của tổ chức IFC, nhiều dự án tại Việt Nam đã đạt chứng chỉ xanh quốc tế. Tuy nhiên, trong thời kỳ khủng hoảng và khan hiếm năng lượng như hiện nay, tiêu chuẩn xanh mới chỉ là điều kiện cần. Doanh nghiệp sẽ còn phải đối mặt với hàng loạt tiêu chuẩn khắt khe khác về phát triển bền vững trong tương lai gần.

Trước bối cảnh đó, tại Tập đoàn Alphanam, chúng tôi chọn chiến lược 'làm đúng ngay từ đầu'. Từ kinh nghiệm triển khai các dự án đạt chứng chỉ xanh, chúng tôi quyết định áp dụng bộ tiêu chí này vào cả phân khúc chung cư và nhà ở xã hội, bởi đây là xu hướng tất yếu của thế giới. Với chúng tôi, việc cập nhật và tối ưu hóa là hành trình liên tục không có điểm dừng. Đơn cử như một dự án khách sạn của Alphanam, dù đã đạt chứng nhận EDGE ngay ngày mở cửa, nhưng vừa mới đây, chúng tôi vẫn tiếp tục tiếp nhận và cập nhật thêm hơn 20 giải pháp mới để tối ưu hóa khả năng tiết kiệm năng lượng."

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một chu trình sàng lọc khắc nghiệt, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc mạnh mẽ. Bà đánh giá sao về nhận định này và Hata Homes đã chuẩn bị việc này thế thào?

Bà Hoàng Thị Thu Hương: Hata Homes là một nhà phát triển bất động sản boutique với 16 năm hoạt động trên thị trường và cơ bản đã trải qua 2 chu kỳ bất động sản tại Việt Nam.

Theo tôi, hiện nay thị trường không chỉ đơn thuần đang trong quá trình sàng lọc, mà thực chất là đang bước vào giai đoạn tái định hình. Nhìn lại 33 năm phát triển, chúng ta đã đi qua khoảng 3 chu kỳ và giai đoạn này có thể xem là nền tảng để thị trường chuyển sang một cấu trúc mới.

Nếu như trước đây, bất động sản phát triển theo hướng đại trà, mở rộng về quy mô, thì hiện nay xu hướng đang dịch chuyển sang chiều sâu thay vì chiều rộng. Thị trường bắt đầu đặt ra những câu hỏi cụ thể hơn như nhà ở cho ai, phát triển ở đâu, và phát triển theo mô hình nào. Các mô hình mới như nhà ở theo định hướng TOD, đô thị thông minh hay các sản phẩm chuyên biệt đang phản ánh rõ sự thay đổi này.

Đối với bất động sản cho thuê cũng tương tự. Nếu như trước đây chủ yếu là mô hình nhỏ lẻ, tự phát, thì hiện nay đang chuyển dần sang bất động sản cho thuê chuyên nghiệp, bài bản hơn. Quan trọng hơn, nhà ở cho thuê không còn chỉ là lựa chọn thứ hai, mà đang dần trở thành một lựa chọn song song với việc sở hữu nhà ở, phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân trong giai đoạn mới.

Với Hata Homes, lĩnh vực chủ đạo của chúng tôi là bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu như trước đây, khách hàng mua chủ yếu vì yếu tố cảnh quan, hoặc nhu cầu đầu tư tại một vùng biển, vùng núi nào đó, thì hiện nay thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.

Bất động sản nghỉ dưỡng không còn đơn thuần là sản phẩm mang tính trải nghiệm, mà đang chuyển dịch sang mô hình “đóng gói giá trị”, trong đó dòng tiền, dịch vụ và tiện ích được tích hợp một cách bài bản để tạo ra giá trị khai thác bền vững.

Những thay đổi và quá trình tái định hình này đòi hỏi một tư duy phát triển hoàn toàn khác. Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư muốn tồn tại và phát triển trong chu kỳ mới, tư duy không thể chỉ dừng ở mở rộng quy mô, mà phải chuyển sang tư duy phát triển theo chiều sâu, tập trung vào “lõi” sản phẩm.

Điều đó có nghĩa là phải hiểu rõ hơn từng nhóm khách hàng, đi sâu vào nhu cầu thực tế của họ và từ đó thiết kế sản phẩm có khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu, thay vì chỉ phát triển theo một mô hình chung như trước đây.

Hata Homes chuẩn bị cho giai đoạn tái định hình của thị trường không phải bằng cách “xoay trục”, mà là “siết trục” mạnh hơn, tức là đi sâu và rõ hơn vào định hướng đã lựa chọn.

Trong một thị trường bất động sản rộng lớn, câu hỏi đặt ra là Hata Homes là ai và định vị như thế nào. Chúng tôi xác định rõ mình không chạy theo mọi xu hướng, mà tập trung vào việc quan sát nhu cầu thực của thị trường: thị trường đang thiếu gì thì chúng tôi phát triển theo hướng đó.

Chính trên nền tảng đó, suốt 16 năm qua, Hata Homes không thay đổi bản chất hay liên tục xoay trục, mà kiên định xây dựng một “lớp lõi” phát triển riêng của mình. Đây là lớp lõi được hình thành từ trải nghiệm thị trường, từ sự tích lũy qua nhiều chu kỳ, và từ việc bám sát nhu cầu thực của khách hàng.

Bước vào giai đoạn mới, chúng tôi tiếp tục củng cố định hướng này, phát triển các dự án gắn với nhu cầu thật, giá trị thật và khả năng khai thác bền vững của thị trường, thay vì chạy theo những biến động ngắn hạn.

Chúng tôi đang định hình rõ 3 chiến lược phát triển trong giai đoạn tới.

Thứ nhất là phát triển sản phẩm theo hướng đa nhu cầu ngay trong từng dự án, tức là mỗi dự án không chỉ phục vụ một nhóm khách hàng đơn lẻ mà có thể đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau trong cùng một cấu trúc sản phẩm.

Thứ hai là nâng cao mạnh mẽ tính trải nghiệm của khách hàng, từ thiết kế không gian, tiện ích đến dịch vụ vận hành, nhằm tạo ra giá trị sống thực chất thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm bất động sản thuần túy.

Thứ ba là đảm bảo rằng lợi nhuận trong tương lai, đặc biệt là giá trị gia tăng về vốn, phải xuất phát từ những nền tảng thực sự bền vững của nền kinh tế, gắn với nhu cầu thật và giá trị khai thác thật, thay vì đến từ các yếu tố mang tính ngắn hạn hay đầu cơ. Theo đó, chúng tôi đang tiếp cận theo hướng “đóng gói” sản phẩm bất động sản thành hai phần: tài sản cứng và tài sản mềm.

Tài sản cứng là phần hữu hình như ngôi nhà, công trình xây dựng. Trong khi đó, tài sản mềm chính là “lõi vận hành” giúp bất động sản thực sự sống được, bao gồm hệ thống dịch vụ đi kèm, tiện ích và các giá trị phục vụ từng nhóm khách hàng chuyên sâu. Tuy nhiên phần tài sản mềm mới là yếu tố giúp doanh nghiệp bắt kịp sự thay đổi nhanh của thị trường và nâng cao giá trị khai thác của sản phẩm. Hata Homes lựa chọn theo đuổi phong cách đóng gói mềm để có thể thích ứng linh hoạt với những biến động và chuyển dịch của nhu cầu.

Tuy nhiên, mục tiêu cốt lõi của Hata Homes không thay đổi, đó là giữ vững “trục phát triển” dựa trên việc dự báo và bám sát nhu cầu thực của thị trường. Đây là những nhu cầu mang tính nền tảng của nền kinh tế, khó thay đổi và không thể đảo ngược trong dài hạn, từ đó làm cơ sở cho chiến lược phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Đó là 3 chiến lược mà chúng tôi đang theo đuổi và chuẩn bị triển khai để đón đầu quá trình tái định hình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng trong mô hình tăng trưởng mới, doanh nghiệp bất động sản không chỉ tạo ra các công trình mà còn phải kiến tạo môi trường sống, không gian kinh doanh và các giá trị cộng đồng bền vững. Theo ông, đâu sẽ là những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của một dự án bất động sản trong giai đoạn tới? Và Mey Group đang chuyển dịch từ tư duy phát triển dự án sang tư duy phát triển hệ sinh thái đô thị như thế nào?

Ông Bùi Quang Tập: Thị trường bất động sản đang có sự chuyển dịch từ giá trị tài sản sang giá trị sống. Trước đây, khi mua nhà, người dân thường tập trung vào ba yếu tố chính là vị trí, tính pháp lý và giá trị thặng dư của tài sản. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 trở lại đây, xu hướng này đã thay đổi khá rõ. Người mua hiện nay không còn xuống tiền một cách bất chấp mà quan tâm nhiều hơn tới giá trị thực của bất động sản, từ chất lượng môi trường sống, không gian xanh, chất lượng xây dựng, tiến độ triển khai cho tới khả năng kết nối cộng đồng và chăm sóc sức khỏe thể chất, tinh thần.

Chúng tôi cũng cho rằng, một căn nhà có thể xây dựng trong vài năm, nhưng để hình thành một cộng đồng cư dân cần rất nhiều thời gian; còn để phát triển một đô thị sinh thái ổn định, hài hòa và bền vững thì cần thời gian dài hơn nữa.

Theo chúng tôi, tương lai của bất động sản nằm ở việc hình thành hệ sinh thái đô thị, trong đó tập trung vào 5 yếu tố cốt lõi gồm sinh thái, sức khỏe, công nghệ, cộng đồng và tính bền vững.

Từ định hướng đó, Mey Group xây dựng triết lý bất động sản tinh khiết theo nhiều hướng tiếp cận khác nhau: Quy hoạch, kết nối thiên nhiên, tôn trọng thiên nhiên cho tới tạo dựng môi trường sống tinh khiết cho cư dân cả về trải nghiệm lẫn sức khỏe thể chất, tinh thần.

Trên cơ sở đó, dự án Meyhomes Capital Phú Quốc được phát triển theo hướng đại đô thị ứng dụng công nghệ xanh, khoa học công nghệ nhằm tạo dựng môi trường sống hiện đại nhưng vẫn gắn với bản sắc địa phương. Hay dự án Galia Hà Nội hướng tới hệ tiện ích đa tầng, không gian sống gắn với chăm sóc sức khỏe cư dân và nâng cao chất lượng môi trường sống. Đó là khu phức hợp giáo dục, thương mại và không gian sống hiện đại.

Trong bối cảnh mô hình tăng trưởng mới hiện nay, chúng tôi cho rằng lợi thế cạnh tranh của Mey Group đến từ nền tảng hệ sinh thái mà Tân Á Đại Thành đã xây dựng hơn 30 năm qua trong lĩnh vực công nghiệp và sản xuất. Hiện nay, các vật liệu xây dựng như gạch ngói, xi măng, thiết bị nước, ống nước, dây điện, các dòng sơn nội - ngoại thất…đều do chúng tôi tự sản xuất; giúp doanh nghiệp chủ động chất lượng sản phẩm, tối ưu chi phí và đưa ra mức giá phù hợp hơn cho thị trường.