Đánh thức tiềm năng thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam

Hiện những khó khăn, vướng mắc về thị trường bất động sản nông nghiệp đã khiến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước về phát triển nông nghiệp, nông dân và nông thôn còn hạn chế; chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam.

Nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất; gia tăng giá trị thương mại và tỷ trọng đóng góp của nông nghiệp vào nền kinh tế; hướng tới một nền nông nghiệp sạch, công nghệ cao thích ứng với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững; ngày 26/12 Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo “Kiến tạo thị trường Bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách”.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đã tập trung làm rõ khái niệm, đặc điểm, những nhân tố tác động, bối cảnh của “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp” Việt Nam; phân tích thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường,…

Đồng thời tập trung kiến nghị chính sách đất đai cho nông nghiệp gồm: Quy hoạch sử dụng, giao cho thuê đất; quyền của chủ thể sử dụng; hạn mức và thời hạn giao cho thuê; hạ tầng phục vụ các giao dịch về quyền sử dụng đất và thu hồi đất.

Phát biểu khai mạc Hội thảo Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho biết, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập.

Những khó khăn, vướng mắc này dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước về phát triển nông nghiệp, nông dân và nông thôn còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam.

Phát biểu tại Hội thảo, PGS. TS. Trần Đình Thiên (Nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ) nhấn mạnh; năm 2019 nông nghiệp có nhiều điểm sáng nổi bật: đà tăng trưởng khá, nhiều chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch. Ước tính tốc độ tăng GDP đạt 2,2%; tỷ lệ xã đạt chuẩn nông thôn mới 54%; kim ngạch xuất khẩu nông lâm thủy sản ước đạt 41,3 tỷ USD, tăng 3,5% so với 2018.

Tuy nhiên, nông nghiệp vẫn là ngành nghề còn chưa phát triển mạnh bằng các ngành nghề khác. Bất động sản nông nghiệp là lĩnh vực “bất động” đúng nghĩa do không được - khó thay đổi “mục đích sử dụng” ruộng đất, dẫn đến “bất động chức năng” vì tư duy “an ninh lương thực” và hạn chế tối đa quyền sở hữu kinh tế đối với ruộng đất của các chủ thể thực tế.

Do đó, không có (và khó phát triển) thị trường bất động sản nông nghiệp đúng nghĩa. Các chuyên gia nên giải trình và thống nhất các khái niệm rõ ràng và những điều kiện cho tài sản đó vận hành đúng nghĩa.

Những xu hướng gần đây ghi nhận đang có sự dịch chuyển cơ cấu chức năng ruộng đất, tư duy và cách tiếp cận về quyền sở hữu ruộng đất thay đổi, xu hướng phát triển các chuỗi sản xuất toàn cầu trong nông nghiệp, tác động của thị trường (thị trường thế giới) đến cấu trúc chức năng và quyền tài sản trong nông nghiệp...

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp, phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp trong đó có hoàn thiện thể chế, phát triển các thành tố và nâng cấp độ phát triển của thị trường, phát triển các công cụ tài chính phái sinh hoàn thiện công tác thu hồi giao đất và tăng cường chế tài đối với thị trường bất động sản nông nghiệp.

Một trong những vướng mắc hiện nay để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết.

Dưới góc nhìn của GS. Đặng Hùng Võ, mục tiêu của việc phát triển phân khúc bất động sản nông nghiệp là thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Giải pháp là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp - nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

Nông sản sản xuất ra có năng suất cao, sản lượng lớn, chất lượng tốt sẽ làm tăng giá trị đất đai nông nghiệp. Đầu tư vào bất động sản nông nghiệp lúc này cũng tạo hiệu quả kinh doanh không khác gì đầu tư vào bất động sản phi nông nghiệp, vừa tạo được giá trị đất đai tăng lên và vừa tạo được thu nhập cao từ hiệu quả cao về sản xuất nông nghiệp.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp và phân khúc bất động sản phi nông nghiệp có khác nhau về tính chất và đặc thù, nhưng hiệu quả không khác nhau là mấy khi đạt được trình độ nông nghiệp hiện đại.