Cần hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển

Không chỉ là nền tảng cơ bản, phát triển nền nông nghiệp còn là định hướng lâu dài cho tương lai!

Tại Hội thảo chuyên đề: Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức diễn ra ngày 26/12, các khái niệm “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp”… đã được các chuyên gia làm rõ. Bên cạnh đó, các chuyên gia đã đưa ra những ý kiến đánh giá về thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam; Làm rõ những vướng mắc pháp lý, chính sách và kiến nghị giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam…

Với mục tiêu phấn đấu trong 10 năm tới, đưa Việt Nam lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới… theo Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến, bên cạnh sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị thì Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được hệ thống cơ chế chính sách thông thoáng, cởi mở, vận hành theo cơ chế thị trường, nhằm thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước đầu tư vào nông nghiệp; đặc biệt là sự vào cuộc của các doanh nghiệp tư nhân. Để làm được điều này, việc hình thành một thị trường bất động sản nông nghiệp, phát triển minh bạch, bền vững, phát huy hết tiềm năng, thế mạnh và giá trị của nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề hết sức cần thiết.

Đặc biệt là trong bối cảnh hiện tại, theo ghi nhận và phân tích của các chuyên gia, phát triển nông nghiệp quy mô nhỏ trong những năm qua đang làm cho đất đai bị khai thác cạn kiệt, chi phí sản xuất cao, khó áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật.

Theo nghiên cứu của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn, diện tích đất bình quân hộ nông dân canh tác tại Việt Nam hiện chỉ ở mức dưới 0,25ha/hộ, trong khi đó trên thế giới là 0,52ha và trong khu vực là 0,36ha. Năng suất sử dụng đất cũng rất thấp, chỉ khoảng 1.000USD/ha, tương đương với Lào và chỉ bằng 1/2 Philippines, thậm chí là 1/3 của Indonesia và Thái Lan. Do đó, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp theo hướng quy mô lớn và hiện đại đang thúc đẩy việc tích tụ, tập trung ruộng đất. Nhờ đó, các hình thức mang tính thương mại như chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được xem là những giao dịch mở đầu cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta.

Tuy nhiên, phản ánh của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh.

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển, từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết.

Về khái niệm “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp”, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay: “Bất động sản nông nghiệp” được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Ví dụ, người ta có thể điều hành một trang trại hoặc nuôi một số loại động vật chỉ trên bất động sản nông nghiệp. Luật quy hoạch địa phương xác định những tài sản nào trong một khu vực đủ điều kiện là bất động sản nông nghiệp.

Còn với “thị trường bất động sản nông nghiệp”, theo vị chuyên gia này thì hiện chưa có một khái niệm tường minh về thị trường bất động sản nông nghiệp. Tuy nhiên, có thể hiểu thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Ở góc độ chuyên môn, chia sẻ trong tham luận Hội thảo, TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và PTNT - Trường Đại học Lâm nghiệp cho biết, sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tăng lên 50 năm, cùng với chủ trương dồn điền đổi thửa như một địa phương miền Bắc đã tạo cơ hội tích tụ, tập trung ruộng đất. Đặc biệt, Bộ NN&PTNT, Bộ KHĐT đã đặt mục tiêu thu hút khoảng 80.000 - 100.000 doanh nghiệp có hoạt động đầu tư vào nông nghiệp. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng đầu tư mạnh vào nông nghiệp và chắc chắn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản nông nghiệp

Đứng trước bối cảnh mới, với mục tiêu phát triển nông nghiệp quy mô lớn, áp dụng công nghệ cao để làm ra những sản phẩm chất lượng cao phục vụ nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu, nhiều doanh nghiệp sản xuất bắt đầu lên các kế hoạch chuyển đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp, có thể kể tới: Công ty CP VinEco - Tập đoàn Vingroup, Công ty Cổ phần sữa Việt Nam (Vinamilk), Tập đoàn TH, Tập đoàn FLC, VinaSeed, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai hay mới đây là T&T Group... Do đó, TS. Nguyễn Bá Long khẳng định, xu hướng dịch chuyển đầu tư sang nông nghiệp, nhất là đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao để tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn chứng tỏ tiềm năng và cơ hội lớn cho thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành, phát triển.

Thiếu hành lang pháp lý rõ ràng để bất động sản nông nghiệp "cất cánh"

Mặc dù tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn đang còn bỏ ngỏ nhưng lại đang thiếu một hành lang pháp lý để các nhà đầu tư được “danh chính ngôn thuận” rót vốn đầu tư, để người dân có đất được yên tâm giao đất mà không còn phải lo lắng lợi hại, thiệt hơn.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, giải pháp cho các vấn đề này trước hết là cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức. Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên. Ở các nước công nghiệp phát triển và công nghiệp mới, mỗi nước đều có những giải pháp khác nhau, nhưng tất cả đều dựa trên nền tảng của văn hóa thị trường ở mức cao.

“Cũng như các nước khác, cần giao nhiệm vụ cho một doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm bảo đảm mạng lưới các trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp tới tận thôn, bản như một mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp. Nhiệm vụ này có thể giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất. Mặt khác, các nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch đất đai nông nghiệp cũng cần được miễn, giảm ở mức cao nhất. Như vậy, người nông dân cảm thấy thủ tục đơn giản, chi phí rất thấp sẽ sẵn sàng thực hiện các giao dịch chính thức”, GS. Võ phân tích.

Theo vị này, mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp còn có nhiệm vụ chắp nối các giao dịch thuê đất để giải quyết tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang tại khu vực đô thị và cận đô thị. Các doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao hoàn toàn có thể đầu tư vào nông nghiệp đô thị dựa trên tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất bỏ hoang này.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã chỉ ra 7 giải pháp cơ bản để góp phần tháo gỡ những vướng mắc của thị trường bất động sản nông nghiệp hiện nay.

Một là, hoàn thiện thể chế. Hài hòa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế (nghiên cứu trình ban hành các luật thuế chưa có theo thông lệ quốc tế, đặc biệt luật thuế chống đầu cơ bất động sản), Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán (quỹ đầu tư tín thác bất động sản).

Hai là, tạo dựng, thu hút đầy đủ các thành tố thị trường. Thu hút nguồn đầu tư của tất cả các thành phần, thúc đẩy các chủ thể tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng. Trong giai đoạn 2020 - 2030, cần tất cả các chủ thể, tất cả các nguồn vốn, tất cả các bên liên quan tham gia vào thị trường bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nông nghiệp. Đối với thị trường bất động sản cần thu hút ít nhất ba chủ thể quan trọng: các nhà đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp lớn trong nước và các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối.

Ba là, thúc đẩy cấp độ thị trường phát triển. Hiện tại thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng đang ở cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tài chính hóa, việc nâng cấp thị trường là rất cần thiết. Vì vậy, cần tiến hành đồng bộ các biện pháp để nâng cấp thị trường. Cụ thể là: Chứng khoán hóa, trái phiếu quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường; hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo điều kiện tăng vốn cho thị trường; hình thành hệ thống tái thế chấp bất động sản; hình thành hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản.

Thứ tư là, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai. Việc hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai trong tổng thể hệ thống Chính phủ điện tử là một giải pháp quan trọng trong bối cảnh cách mạng 4.0 và hoàn thiện thị trường bất động sản. Việc có thể đánh thuế chống đầu cơ bất động sản hay không tùy thuộc rất lớn vào hệ thống thông tin đất đai có cập nhật hay không, có liên thông hay không và có số hóa được hệ thống đất đai hay không.

Năm là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch mới và quy hoạch phát triển đô thị. Rà soát, làm mới và cập nhật các quy hoạch cũ. Đặc biệt, quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phát triển đô thị. Tăng cường kỷ cương quy hoạch theo nguyên tắc, quy hoạch được phê duyệt thì chỉ có cấp đó (hoặc cấp trên có thẩm quyền) mới được sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, phải tin học hóa hệ thống quy hoạch đi liền với công khai quy hoạch.

Sáu là, hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất. Thị trường bất động sản nông nghiệp gắn liền với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là một đối tượng rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế. Một tỷ lệ rất lớn đất nông nghiệp được chuyển dịch thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp. Vì vậy, công tác thu hồi, giao đất nông nghiệp là một trong những vấn đề then chốt.

Bảy là, tăng cường chế tài. Đặc biệt là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…

Chia sẻ về kinh nghiệm phát triển bất động sản nông nghiệp trên thế giới và gợi mở đối với Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu và học tập một số kinh nghiệm từ nước ngoài, cụ thể:

Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát từ câu chuyện nhu cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

"Phân tích như vậy để thấy rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào", TS. Nghĩa cho hay.

Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ.

Từ đó, vấn đề đặt ra là, Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. Trên cơ sở đó mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn.

"Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Doanh nghiệp sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an", TS. Nghĩa bày tỏ quan điểm.

Cuối cùng, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý, bởi khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Và khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.