Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Phải gỡ từ "nút thắt" nào?

Bất động sản nông nghiệp: Còn bỏ ngỏ!

Tại Hội thảo chuyên đề "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách" diễn ra tại Hà Nội vừa qua, không ít các chuyên gia nhận định về tiềm năng của thị trường bất động sản nông nghiệp. Tuy nhiên, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản nông nghiệp vẫn là lĩnh vực đang còn bị bỏ ngỏ. Ông Chiến đặt ra câu hỏi: "Làm sao để phát triển lĩnh vực mới này?"

Ông Chiến chia sẻ, theo phản ánh của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh. Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về gia tăng khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển thị trường sử dụng đất đai.

"Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…" - ông Chiến khẳng định.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng cho rằng: "Bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào".

Yếu tố then chốt kiến tạo bất động sản nông nghiệp

Đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp, ông Chiến cho rằng, trước hết vẫn cần cơ chế chính sách đồng bộ, để giải quyết các vướng mắc từ câu chuyện tích tụ đất đai đến cơ chế đầu tư cho các doanh nghiệp... Trong đó cái khó khăn nhất với thị trường bất động sản nông nghiệp thứ nhất là từ chủ trương về công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa là 3 trụ cột của nền kinh tế. Nhưng mảng về nông nghiệp thì còn bỏ trống thời gian qua, chưa được quan tâm một cách đầy đủ, bẳng chứng là vẫn còn rất nhiều những cơ chế chính sách đang được mong mỏi đưa vào văn bản pháp luật.

"Tôi cho đây là thị trường mà từ góc độ quản lý Nhà nước không thể bỏ trống và chắc chắn sẽ phải vào cuộc. Bởi thực tiễn đã xảy ra mà pháp luật không điều tiết thì sẽ dẫn đến rất nhiều những vấn đề.

Ở đây, vấn đề nổi cộm nhất nổi lên là tích tụ ruộng đất, làm thế nào để nhà đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có được cơ hội phát triển, và việc đầu tiên là phải có đất. Để có đất, hiện nay doanh nghiệp vẫn phải tự đi làm việc, thương lượng với các địa phương, nên tồn tại rất nhiều rủi ro và khó khăn" - ông Chiến nhấn mạnh.

Cũng tại hội thảo, theo PGS. TS. Ngô Trí Long, muốn kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết cần định nghĩa, khái niệm bất động sản nông nghiệp là gì. “Bộ Luật Dân sự của chúng ta đều đã có khái niệm bất động sản là gì? Theo đó, mỗi bất động sản có biểu hiện riêng. Với đất nông nghiệp lại chia ra nhiều loại đất khác nhau, đất trồng rừng, đất làm muối… cũng là đất nông nghiệp. Đến nay, thị trường bất động sản nông nghiệp đã có nhưng còn manh nha. Bây giờ, chúng ta cần đánh giá thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản nông nghiệp là gì và phải đánh giá đúng thực chất bản chất thị trường này. Từ đó đưa ra kiến nghị”.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế tài chính khẳng định: “Muốn kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp thì quan trọng nhất là vấn đề thể chế. Ai sẽ chịu trách nhiệm phát triển thị trường bất động sản? Khi không có đầu mối phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp thì rất khó để nói đến 2 từ “kiến tạo”. Khi có một cơ quan chịu trách nhiệm, phải sửa pháp lý, phải sửa nâng hạn mức tín dụng cho đất đai, phải cho tập trung quy mô lớn, phải tích tụ đất đai ra sao… Ai sẽ là người soạn thảo. Nếu mình đề xuất thì ai làm. Phải có người có trách nhiệm về vấn đề đó”.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng đưa ra 5 yếu tố khiến thị trường bất động sản nông nghiệp còn bị hạn chế.

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, cơ chế chuyển đổi còn nhiều rào cản.

Thứ hai, kỳ vọng khai thác hệ thống sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến hạn chế giá thị trường của đất nông nghiệp không bằng các loại đất khác.

Thứ ba, bất động sản nông nghiệp có xu hướng phát triển mạnh, khó quay trở lại trạng thái ban đầu, dẫn đến những mâu thuẫn tranh chấp của người nông dân, khiến doanh nghiệp ngại ngần.

Thứ tư, giá bất động sản nông nghiệp khó tiếp cận giá thị trường. Tính thị trường bị hạn chế.

Thứ năm, cơ chế xử lý tranh chấp trong bất động sản nông nghiệp khá phức tạp. Cuối cùng, hệ số, kỳ vọng cũng như hạn điền còn hạn chế.