Bản tin BĐS 24h: Nhiều địa phương đồng loạt \'mạnh tay\' với dự án chậm triển khai, quy hoạch \'treo\'

Nhiều địa phương đồng loạt mạnh tay với dự án chậm triển khai, quy hoạch 'treo'

Theo nguoidonghanh, UBND tỉnh Quảng Ngãi thông báo chấm dứt hiệu lực thực hiện nghiên cứu, khảo sát, lập hồ sơ đề xuất đầu tư 296 dự án khu dân cư, đô thị, khu công nghiệp. Phần lớn các dự án này được chấp thuận chủ trương khảo sát, chủ trương đầu tư thuộc giai đoạn 2015 - 2020. 

Bên cạnh việc thu hồi,  Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi còn giao các sở, ban, ngành và địa phương rà soát, lập, điều chỉnh các quy hoạch có liên quan, xác định sự phù hợp của các vị trí dự kiến thực hiện dự án để tổng hợp, đề xuất UBND tỉnh xem xét, phê duyệt đưa vào danh mục các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Liên quan đến vấn đề này, hàng loạt địa phương khác cũng có hành động "mạnh tay" tương tự với các dự án không triển khai đúng kế hoạch. Đầu tháng 12, HĐND TP HCM chấp thuận thông qua danh mục hủy bỏ đối với 61 dự án thu hồi đất, dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa giai đoạn 2015 - 2017. Trong đó, 43 dự án thuộc danh mục cần thu hồi đất (không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa); 8 dự án thuộc danh mục cần thu hồi đất (có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa); 10 dự án thuộc danh mục có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa (trong đó có 1 dự án trên 10ha).

Đáng chú ý, một số dự án thuộc 'đất vàng' tại TP HCM cũng nằm trong danh sách thu hồi như Khu tam giác Trần Hưng Đạo -Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão (quận 1) do dự án kêu gọi đầu tư nhưng chưa lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện. Dự án Khu phức hợp Đồng Khởi - Nguyễn Huệ - Ngô Đức Kế (quận 1), do UBND TP HCM chưa lựa chọn được nhà đầu tư vì đang chờ ý kiến kết luận của Thủ tướng, dự án đã quá 3 năm chưa triển khai...

Đồng thời, UBND TP HCM cũng điều chỉnh, hủy bỏ 108 dự án 'treo' trong kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2019. Các dự án có thể kể đến như khu phức hợp Đầm Sen (5,5 ha, quận 11); Cụm dự án khu đại học rộng hơn 240 ha (huyện Bình Chánh); khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng (36 ha, quận 9)...

Tại Long An, trong 11 tháng của năm 2020, địa phương này đã chấm dứt hoạt động của 24 dự án có vốn đầu tư trong nước và 17 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Trong đó, hàng chục dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, tiến độ thực hiện chậm, một số nhà đầu tư không có nhu cầu tiếp tục hoạt động, bên cạnh các nguyên nhân khách quan như tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chấm dứt khoảng 179 dự án chậm triển khai, tính từ năm 2014 đến nay. Các dự án này hầu hết do vướng trong thủ tục đầu tư, hết thời gian sử dụng đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, khó khăn trong huy động vốn, chưa thu hút được nhà đầu tư; một số dự án chưa nộp tiền thuê đất và san lấp mặt bằng, nhà đầu tư chưa tập trung triển khai dự án, một số nhà đầu tư không có khả năng thực hiện dự án, một số dự án gặp khó khăn về giao thông kết nối.

Trước đó, trả lời chất vấn trước Quốc hội ngày 9/11/2020, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, quy hoạch "treo" (tổ chức quy hoạch chậm hoặc không thực hiện quy hoạch được lập) ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của dân, do đó, phải tiếp tục thực hiện căn cơ thu hồi dự án "treo". Bộ trưởng chỉ ra nguyên nhân quy hoạch 'treo' là chất lượng quy hoạch thấp, thiếu tầm nhìn, không lập đầy đủ quy hoạch liên quan đặc biệt hạ tầng kỹ thuật, xã hội, thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, không xác định chi tiết nguồn lực đầu tư, chưa quản lý nghiêm túc, công khai quy hoạch lộ trình thực hiện, không kịp thời rà soát, năng lực chủ đầu tư yếu kém...

Các địa phương đã rà soát lại quy hoạch, tăng cường đầu tư hạ tầng kỹ thuật, thu hồi dự án treo như TP HCM thu hồi 176 dự án, Đà Nẵng 201 dự án, Quảng Ninh rà soát hơn 1.000 quy hoạch chậm triển khai. Bộ trưởng khẳng định để tiếp tục xử lý tình trạng này, các địa phương phải có lộ trình cụ thể; lập kế hoạch đầu tư phải bố trí đủ nguồn lực; bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến quy hoạch, thực hiện đầy đủ lấy ý kiến người dân, chuyên gia trong quá trình lập quy hoạch, tăng cường giám sát thực hiện…

Liên quan tới việc xử lý dự án 'treo', quy hoạch 'treo', Quốc hội có ban hành Nghị quyết 82/2019 về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Trong đó, Nghị quyết nêu rõ Chính phủ yêu cầu các địa phương kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với những dự án không đưa đất vào sử dụng, dự án triển khai chậm tiến độ, dự án đã bị chấm dứt chủ trương đầu tư, dự án sử dụng đất sai mục đích, vi phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng và bảo vệ môi trường...

Mạnh tay với các dự án treo, vừa qua Thủ tướng cũng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND TP Hà Nội kiểm tra, xử lý thông tin việc Hà Nội có hơn 300 dự án "treo", "bỏ hoang" khiến người dân sống trong vùng quy hoạch dự án gặp khó khăn, đặc biệt là gây lãng phí tài nguyên đất. Thực hiện chỉ đạo này, lãnh đạo Hà Nội khẳng định những dự án chậm tiến độ sẽ kiên quyết không cho gia hạn mà thu hồi. Những trường hợp, dự án đã giao đất nhưng không triển khai trong thời gian quy định, sử dụng đất sai mục đích, không thực hiện nghĩa vụ tài chính... sẽ lập hồ sơ xử lý và trình UBND TP ban hành quyết định thu hồi.

Tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng tại TP Thủ Đức

Mới đây, UBND TP HCM vừa chỉ đạo UBND các quận, huyện, trong đó có các đơn vị hành chính vừa thực hiện sắp xếp, điều chỉnh, thành lập tăng cường công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng, đô thị trên địa bàn TP.

Cụ thể, đối với TP Thủ Đức, UBND TP HCM giao cho Chủ tịch UBND Quận 2, 9, Thủ Đức tiếp tục chỉ đạo thực hiện quản lý trật tự xây dựng; tăng cường lực lượng thực hiện công tác quản lý trật tự xây dựng đảm bảo kiểm soát chặt chẽ tình hình trật tự xây dựng, không để phát sinh những điểm nóng về xây dựng không phép, trái phép trên địa bàn, đến khi bộ máy hành chính TP Thủ Đức chính thức hoạt động.

Giao Sở Xây dựng thành lập Đội Thanh tra địa bàn TP Thủ Đức trực thuộc Thanh tra Sở Xây dựng (trên cơ sở sáp nhập Đội Thanh tra địa bàn Quận 2, 9, Thủ Đức trực thuộc Thanh tra Sở Xây dựng) để thực hiện quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn TP Thủ Đức. Tăng cường kiểm tra, giám sát công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn TP, đặc biệt tại các đơn vị hành chính thực hiện sắp xếp, điều chỉnh, thành lập.

Chủ tịch UBND quận, huyện chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND TP nếu để phát sinh điểm nóng về vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn.

Đáng chú ý,  văn bản chỉ đạo yêu cầu các đơn vị tiếp tục đẩy mạnh việc thực hiện Chỉ thị 23-CT/TU ngày 25/7/2019 của Ban Thường vụ Thành ủy về tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn TP và Kế hoạch số 3333/KH-UBND ngày 12/8/2019 của UBND TP về các giải pháp tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn TP.

Ngoài ra, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, trật tự xây dựng trên địa bàn, kịp thời phát hiện và phối hợp xử lý các vi phạm về quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng; tổ chức thực hiện dứt điểm các quyết định xử phạt vi phạm hành chính còn chậm thực hiện trên địa bàn.

Giải quyết  hơn 1.000 hồ sơ thông tin quy hoạch và chỉ giới đường đỏ

Cụ thể, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, tính đến hết năm 2020, đã có 32/32 đồ án quy hoạch chung, 27/35 đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt. Về quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, giai đoạn 2011-2020, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt khoảng 214 đồ án với tổng diện tích đất lập quy hoạch 15.010ha.

Ngoài ra, Sở đã trình UBND thành phố phê duyệt kết quả tuyển chọn phương án kiến trúc các công trình có quy mô lớn, như: Các cầu vượt nút giao thông, cầu vượt sông Hồng (cầu Tứ Liên), ý tưởng quy hoạch các làng nghề Vạn Phúc, Bát Tràng... Riêng trong năm 2020, đã thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt 20 đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị với tổng diện tích 1.494,46ha.

Cũng trong năm 2020, Sở đã tiếp nhận, giải quyết 1.332 hồ sơ thông tin quy hoạch và chỉ giới đường đỏ; 233 hồ sơ chấp thuận tổng mặt bằng; 557 hồ sơ thẩm định đồ án và tham gia ý kiến thẩm định... Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đã thực hiện thu phí thẩm định đồ án quy hoạch xây dựng 1.327 triệu đồng, đạt 110,5% dự toán giao năm 2020.

Đất nền ven đô "lên ngôi" trong cuộc đua sau đại dịch

Tại Hà Nội, tâm điểm của thị trường trong 2 năm qua dồn về 2 cực Đông - Tây, là Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Đan Phượng (phía Tây) và Gia Lâm, Đồng Anh, Long Biên (phía Tây). Giá đất tại đây cũng nhờ vậy là tăng 30% - 50%, thậm chí tăng gấp đôi so với năm 2019.

Tại các địa phương nằm xa hơn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hòa Bình hay Vĩnh Phúc cũng đang trở thành "mỏ vàng" của giới đầu tư miền Bắc.

Bên cạnh đó, tại TP HCM, đất vùng ven tại quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, vị trí đã được quy hoạch trở thành thành phố mới Thủ Đức đã "sốt" nóng trong suốt năm 2020, nên giá trị đã tăng 50%, có thời điểm tăng gấp đôi so với cuối năm ngoái.

Không chỉ TP HCM, đất nền tại Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhất là khu vực xung quanh dự án Sân bay Quốc tế Long Thành (Đồng Nai), giá đất cũng tăng theo chiều thẳng đứng.

Theo dự báo của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đất nền ven đô, nhất là đất có sổ đỏ, đất nền đầy đủ pháp lý vẫn sẽ là "con gà đẻ trứng vàng" của thị trường bất động sản trong năm 2021.

Giải thích rõ hơn về dự báo này, ông Đính nói: Ở thời điểm hiện tại, 2 phân khúc đáng để đầu tư nhất chính là căn hộ chung cư bình dân và đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ.

Tuy nhiên, trong năm 2021, nguồn cung căn hộ bình dân vẫn sẽ duy trì trạng thái khan hiếm. Do đó, đất nền ven đô, nhất là các mảnh đất có sổ đỏ sẽ hút dòng vốn rất mạnh trong năm mới.

Nhận định về tiềm năng và cơ hội tăng trưởng của bất động sản, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Hiện đang có 6 xung lực rất mới sẽ có ảnh hưởng tới thị trường trong năm 2021.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đã và đang điều chỉnh rất nhanh và nhạy bén trong thời gian vừa qua. Về kinh tế vĩ mô, năm 2021 dự báo tăng trưởng kinh tế 6,5-7%.

Đến 2030 dự báo tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam trong 10 năm tới ở mức 7%. Việt Nam là một trong những nước có tăng trưởng cao, kéo theo thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ở mức 6,5%. Đây là một xung lực lớn cho thị trường bất động sản.

Thứ 2 là xung lực pháp lý, các văn bản pháp luật đã được tinh giản và sửa đổi đáng kể. Trong đó nổi bật là Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, cho phép huy động vốn qua việc thành lập quỹ.

Năm 2021, xung lực từ việc sửa đổi các văn bản này chắc chắn sẽ tác động tốt đến việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, Luật Đầu tư, Luật PPP cũng được sửa đổi.

Thứ 3 là xung lực từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài coi Việt Nam là 1 địa điểm hấp dẫn. 

Thứ 4 là giải ngân vốn đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái thì đầu tư công là một kênh tạo ra hệ số lan tỏa cực kỳ lớn, Năm 2020, việc quyết liệt giải ngân vốn đầu tư công đã đóng góp khoảng 6,5% tương ứng 0,02 điểm% trong mức 2,91% tăng trưởng năm 2020.

Thứ 5 là xung lực từ chuyển đổi số cực kỳ nhanh và hiệu quả. Trong số các doanh nghiệp bất động sản ngoài việc đầu tư chuyển đổi số để bán hàng, marketing, việc áp dụng công nghệ số cũng là một kênh tốt để huy động vốn.

Cuối cùng là xung lực từ lãi suất. Hiện lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 15 năm, ở mức 8-10% tùy vào thời hạn. Đối với giai đoạn năm 2011-2012, lãi suất cao gấp đôi so với bây giờ. Đây là thời điểm thuận lợi để cá nhân, hộ gia đình mua nhà cửa, kể cả đi vay.

Tuy nhiên, vẫn còn 4 rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản trong năm 2021 được ông Cấn Văn Lực chỉ ra. Đó là, rủi ro pháp lý, mặc dù còn nhiều vướng mắc nhưng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có tính linh hoạt cao và cũng khá "quen" với rủi ro này để tìm cách vượt qua.

Rủi ro dịch bệnh khi dịch Covid - 19 vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn trên thế giới.

Rủi ro về đòn bẩy tài chính, song các doanh nghiệp kiểm soát đòn bẩy tài chính khá tốt, năm vừa qua 300.000 - 400.000 nhà đầu tư F0 trên thị trường chứng khoán. Nhưng đây chỉ là dịch chuyển dòng tiền chứ không phải đòn bẩy tài chính.

Rủi ro vay nợ khi quy mô nợ gấp 3,5 lần quy mô GDP của nền kinh tế toàn cầu. Hiện tại, lãi suất còn thấp thì rủi ro thấp nhưng nếu lãi suất tăng lên thì sẽ tạo rủi ro lớn hơn. Việt Nam vẫn có nền tảng tốt để chống chịu các cú sốc tài chính.

Bất động sản 2021 sẽ nóng với làn sóng nhà đầu tư F0?

Theo vneconomy.vn, số liệu từ Sở xây dựng TP HCM năm 2020 cho biết, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt 28.818 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ. Lượng giao dịch đạt 13.834 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 48%. Nếu tính riêng lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội cả năm 2020 chỉ đạt 16.350 sản phẩm, giảm mạnh so với năm 2019 và năm 2018; giao dịch đạt 4.350 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 26,6%. Các sản phẩm chào bán mới chủ yếu tập trung tại phía Tây Hà Nội gồm Hà Đông… và phía Bắc sông Hồng.

Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Cụ thể, phân khúc nhà đất vẫn là món ăn ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội. Việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30trđ/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Bên cạnh đó, tại TP HCM, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP HCM đạt 27.390 sản phẩm, trong đó, chủ yếu là 25.069 căn hộ. Tính riêng căn hộ mới chào bán trên thị trường đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Cả lượng cung mới chào bán và lượng giao dịch đều giảm mạnh so với năm 2018, 2019.

Cũng giống như Hà Nội, lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Hiện lực cầu tại TP HCM đang dồn phần lớn về khu vực thành lập Thành phố Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao trên 70tr/m2 thì hấp thụ yếu hơn.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2020, VnREA cho rằng, mặc dù kinh tế suy giảm ít nhiều làm suy yếu cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cầu vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào.

Kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

Dự báo về năm 2021, VnREA cho rằng, kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.

Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức.

Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà nội và TP HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Tại các tỉnh thành khác cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).

Năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại.