Bản tin BĐS 24h: Đề nghị \'phá trần\' phát hành trái phiếu bất động sản

Đề nghị 'phá trần' phát hành trái phiếu bất động sản

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ góp ý về dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP.

HoREA cho rằng cần thiết phải sửa đổi, bổ sung cho nghị định nêu trên để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, HoREA chỉ ra các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, như thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nên các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. 

Ngoài ra, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở bị vướng mắc nên bị mất rất nhiều thời gian, dẫn đến doanh nghiệp bị đọng vốn trong nhiều năm. Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, nhất là đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Thị trường lại càng thêm khó khăn do tác động của dịch cúm Covid-19.

Từ thực tế trên, Hiệp hội đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng cho rằng, không cần thiết phải quy định dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp cho nên Chính phủ không nên “áp trần” 3 lần.

Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp tăng số lần phát hành trái phiếu trong năm. Cụ thể, Nghị định 163/2018 của Chính phủ quy định khoảng cách giữa 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp tối thiểu là 6 tháng. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nên quy định 6 tháng là không cần thiết. Do đó, Hiệp hội đề nghị cho doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm.

Nguồn cung căn hộ TP HCM thấp nhất 6 năm qua

Theo cafeland.vn, số liệu của CBRE cho thấy, năm 2020 TP HCM có 17.272 căn hộ được chào bán, giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng 6 năm qua và là năm thứ 5 liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung.

Năm qua có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020, trong khi cùng kỳ năm 2019 là 36 dự án. Tính riêng trong quý 4/2020, thị trường 6.696 căn hộ được chào bán từ 6 dự án.

CBRE lý giải, việc nguồn cung chào bán sụt giảm do 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án tiếp tục kéo dài dẫn đến việc triển khai dự án chậm. Thứ hai, nhằm hạn chế sự lây lan của dịch Covid-19, việc giãn cách xã hội, hạn chế di chuyển và tạm ngưng các chuyến bay quốc tế đã làm gián đoạn các sự kiện mở bán được lên kế hoạch từ 2019.

Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán đã được đẩy lên cao tại các khu vực trong thành phố đặc biệt là các quận vùng ven. Cả năm 2020 thị trường không có sản phẩm bình dân nào được chào bán. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất với 76% tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 17% và hạng sang chiếm 7%.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.150 USD/m2, tăng 9% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng mạnh do các sản phẩm được chào bán chủ yếu tại phân khúc cao cấp và hạng sang. Đồng thời các dự án mới mở bán tại các quận ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực từ 20%-30%.

Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất là 9% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình sơ cấp giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm nhẹ là do các giai đoạn tiếp theo và các dự án mới ở các quận vùng ven đã vượt cấp từ trung cấp lên cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 5% và 4% so với cùng kỳ năm trước.

Với mức giá tăng cao và ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, tình hình hấp thụ của thị trường nhà ở bán bị ảnh hưởng nhất định. Chỉ 75% sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2020, thấp hơn mức 90% trong năm 2019. Hàng tồn kho được ghi nhận tăng lên đáng kể tại phân khúc cao cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước.

Tăng cường bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua đã xảy ra một số sự cố nghiêm trọng có liên quan đến máy, thiết bị sử dụng trong thi công như: Sự cố gãy sàn treo nâng người tại công trình số 16 Nguyễn Công Trứ, quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) vào tháng 7/2020; sự cố rơi máy vận thăng tại công trình trụ sở làm việc Sở Tài chính Nghệ An tại Đại lộ Lênin, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) xảy ra tháng 1/2021; sự cố liên quan đến máy ép cọc tại xã Phú Hòa, huyện Lương Tài (tỉnh Bắc Ninh) xảy ra tháng 1/2021...

Các sự cố trên không những gây thiệt hại về người và tài sản, mà còn gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng đến tâm lý của người lao động và người dân đang sinh sống hoặc tham gia giao thông gần các công trình đang thi công.

Liên quan đến vấn đề này, để bảo đảm an toàn trong thi công công trình, đặc biệt là khoảng thời gian trước Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị trực thuộc tăng cường công tác kiểm tra sự tuân thủ các quy định pháp luật về an toàn trong thi công công trình trên địa bàn; đặc biệt chú ý đến công tác quản lý, sử dụng giàn giáo, xe, máy, thiết bị sử dụng trong thi công xây dựng.

Trong đó, yêu cầu các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng thực hiện nghiêm các quy định về bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động trên công trường; cương quyết dừng sử dụng đối với giàn giáo, xe, máy, thiết bị thi công có nguy cơ mất an toàn hoặc đình chỉ thi công công trình (nếu cần thiết); xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân vi phạm.

Chủ đầu tư, người sở hữu, quản lý, khai thác, sử dụng, vận hành xe, máy, thiết bị thi công trên công trường phải thực hiện đầy đủ các quy định về kiểm định an toàn; đặc biệt, phải kiểm tra thông tin về điều kiện năng lực của các tổ chức, cá nhân hoạt động kiểm định kỹ thuật an toàn lao động; đình chỉ hoạt động của các tổ chức, cá nhân vi phạm...

Thị trường căn hộ Đà Nẵng đảo chiều tích cực, thu hút đầu tư năm 2021

Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA, tính từ năm 2006 đến 06/2019, Đà Nẵng có khoảng 16 dự án đáng chú ý được mở bán, ra thị trường khoảng 7,291 căn, tăng đến 70,5% từ năm (2016 - 2019). Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt khoảng 99% (khoảng 7,205 căn). Riêng 7 tháng đầu năm 2020, phân khúc căn hộ có 3 dự án ra mắt, nhiều hơn bất cứ loại hình nào khác trong bối cảnh thị trường bị tác động bởi dịch bệnh.

Còn theo báo cáo của các tổ chức nghiên cứu có uy tín, đối với thị trường căn hộ bán, các nhà đầu tư cá nhân có thể thu được tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hàng năm từ 4 - 5% ở Hà Nội và 6 - 7% tại TP HCM khi sở hữu các vị trí đẹp, chất lượng tốt. Trong khi đó, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tỷ suất trung bình dao động ở mức 8% - 10%, thậm chí có mức lợi nhuận cao hơn.

Cụ thể, khảo sát của DKRA, thị trường Đà Nẵng đã ghi nhận mức giá trung bình dao động từ 30 - 60 triệu/m². Trong đó, giá bán các căn hộ có vị trí đẹp ven biển hay trung tâm thành phố cao hơn gấp nhiều lần ở mức trên dưới 100 triệu/m².

Mặt khác, nhà đầu tư có thể an tâm về lợi nhuận nhờ nguồn khách du lịch đều đặn đến thành phố này. Thống kê của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong năm 2019, tổng lượt khách đến tham quan, du lịch Đà Nẵng ước đạt 8.692.421 lượt. Trong năm 2020, tuy lượt khách du lịch tới Đà Nẵng bị sụt giảm mạnh, nhưng theo Google List The Most Popular Travel Destinations for 2020, Đà Nẵng vẫn dẫn đầu top 10 điểm đến mới được yêu thích nhất thế giới. Đây được xem là động lực tăng trưởng cho du lịch Đà Nẵng năm 2021 khi dịch bệnh được khống chế cùng những tín hiệu tốt về vắc-xin.

Cùng với lượng người có thu nhập cao tăng nhanh được cho là lý do thúc đẩy gia tăng nguồn cầu "ngôi nhà thứ hai" ven biển. Giới thượng lưu sẵn sàng chi tiền sở hữu một chốn an cư lý tưởng để tận hưởng phong cảnh đẹp, khí hậu trong lành. Chính nhu cầu này được dự báo tạo nên thời kỳ vàng son cho các dự án căn hộ nằm ven biển Đà Nẵng.

Trong giai đoạn nhiều nhà đầu tư còn e ngại về pháp lý của condotel, căn hộ ven biển Đà Nẵng sở hữu lâu dài, pháp lý minh bạch đã nhanh chóng chiếm ưu thế khi mang lại lợi nhuận thường xuyên. Hướng tới năm 2021 tăng trưởng nhờ thu hút đầu tư phục hồi kinh tế, kết hợp với nhiều lễ hội quy mô như festival biển, lễ hội pháo hoa quốc tế, loại hình căn hộ sở hữu lâu dài được dự báo là kênh đầu tư hiệu quả. Trong bối cảnh thị trường tiếp tục còn khan hiếm nguồn cung và quỹ đất đẹp ngày càng hạn hẹp, các dự án sở hữu vị trí trung tâm hay mặt tiền biển sẽ là mục tiêu săn đón của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cẩn trọng với những cơn sốt BĐS ngầm ăn theo quy hoạch, hạ tầng

Trong những năm gần đây, nhiều khu vực đã xảy ra tình trạng sốt đất khi có các thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới. 

Câu chuyện sốt đất theo quy hoạch tại phía Nam, Hà Nội cũng có khoảng thời gian "nổi sóng". Từ giữa tháng 7, sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 thì chỉ trong vài tuần, các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá đất vườn, ruộng từ vài trăm nghìn đồng/m² lên đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hòa Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

Hay tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m². Đất ở các ngõ xe ôtô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m², ở các ngõ nhỏ giá 24-30 triệu đồng/m². Còn giá đất nền tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch được rao bán hơn 50 triệu/m².

Ở khu vực phía Nam, câu chuyện "thổi giá" đã từng xảy ra tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngay sau khi có thông tin về việc một Tập đoàn BĐS đề xuất xin khảo sát thực hiện hai dự án quy mô hơn 800ha tại đây, ngay lập tức "sóng" đầu tư BĐS tràn về. Thời điểm đó, chỉ trong vài ngày đã có nhiều giao dịch BĐS diễn ra, giới đầu cơ thổi giá đất tăng chóng mặt từng giờ. Tuy nhiên, cơn sốt đất này chỉ kéo dài khoảng hơn chục ngày rồi hạ nhiệt khi chính quyền vào cuộc, công khai thông tin về việc dự án chỉ mới nằm ở mức ý tưởng, đề xuất. Cơn sốt đất Bình Ba khiến không ít NĐT thứ cấp phải "khóc ròng" vì không kịp thoát.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trung bình mỗi tuần có gần 2.000 lượt đăng ký trong lĩnh vực này, với mức giá tăng từ 2% đến 3%. Giá chào bán đất trung bình tại 3 quận này hiện là 53,7 triệu đồng / m², loại hình nhà riêng, nhà hẻm có giá chào bán từ 63 đến 95 triệu đồng / m².

Liên quan đến vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, Thành phố Thủ Đức sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường địa ốc cả khu Đông và TP HCM về cả nguồn cung lẫn chuỗi giá trị trong tương lai. Tuy nhiên, không nên chỉ xem đây là cơ hội để buôn bán, kinh doanh BĐS mà cần xem định hướng mục tiêu về Thành phố Thủ Đức với vị trí là một trung tâm kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, nhà ở...

Theo ông Khương có 2 nhóm đầu tư trên thị trường BĐS, đó là NĐT trung - dài hạn, chờ đợi trong vòng 3-5 năm. Còn nhóm thứ 2 là NĐT lướt sóng, nhóm này phải hết sức cẩn thận. Với BĐS hiện nay sẽ rất khó có chuyện tăng giá 50 - 70% trong vòng 3 - 6 tháng như trước đây. Bởi hiện nay thực tế mặt bằng giá BĐS đã cao và thị trường đang bị ảnh hưởng bởi Covid -19.

Bên cạnh đó, theo ông Khương, suy thoái kinh tế thế giới là câu chuyện chúng ta cần cân nhắc khi đầu tư BĐS. Khi kinh tế thế giới đi xuống bởi Covid-19 thì ngay lập tức tốc độ tăng trưởng sẽ giảm, kể cả các dự án tốt chăng nữa thì cũng khó đạt được giá kì vọng của NĐT.

Trước đó, cũng đưa ra lời cảnh báo đối với những NĐT chạy theo thông tin để thổi giá, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, việc xuất hiện những cơn sốt đất ở thành phố Thủ Đức hay Long Thành là vì có những thông tin mới về sự thay đổi diện mạo tầm vóc của khu vực đó. Cũng chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, NĐT cũng cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với thành phố Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của Tp.HCM. Hiện tại, khu vực giá dự án căn hộ không dưới 40 triệu đồng/m2. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này.